Phải làm gì khi nhận thừa kế nhưng không đủ diện tích tách thửa?

Hiện nay, nhiều người được nhận thừa kế là đất đai nhưng không tách thửa được do không đủ điều kiện về diện tích. Lúc này, những người thừa kế có thể cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin giải đáp như sau:

Phải làm gì khi nhận đất thừa kế nhưng không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa?

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đã được lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có chứng thực, những người thừa kế vẫn có mong muốn được nhận phần tài sản thừa kế này nếu có đủ điều kiện. 

Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, những người thừa kế của gia đình bạn có thể lựa chọn một trong hai cách sau để thực hiện mong muốn nhận tài sản thừa kế của mình.

Cách 1: Những người thừa kế cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong trường hợp thửa đất để lại thừa kế không đủ điều kiện để tách thành các thửa cho những người được hưởng thừa kế thì cả 03 người được hưởng thừa kế có thể cùng thỏa thuận không phân chia thửa đất được thừa kế thành các thửa nhỏ cho từng người. Thay vào đó là 03 người cùng sử dụng thửa đất, sở hữu chung căn nhà, cùng đứng tên quyền sở hữu, sử dụng.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013, khi có nhiều người cùng sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Khi đó, cả 03 người được hưởng thừa kế đều chung quyền sử dụng đất thừa kế, chung quyền sở hữu nhà ở và trên Giấy chứng nhận sẽ ghi tên của cả 03 người và mỗi người được cấp một Giấy chứng nhận.

Cần lưu ý: Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được lập phải ghi nhận những người được hưởng di sản thừa kế không yêu cầu phân chia thửa đất thừa kế thành từng thửa.

Nếu trong trường hợp văn bản thỏa thuận đã được lập có nội dung yêu cầu chia thành từng thửa thì các bên có thể cùng đề nghị ký hủy văn bản thỏa thuận phân chia tài sản và ký lại văn bản thỏa thuận phân chia tài sản mới với nội dung không phân chia thửa đất, nhà ở thừa kế thành từng thửa nhỏ. Việc ký hủy, ký mới văn bản thỏa thuận được thực hiện tại nơi đã ký ban đầu (trong trường hợp của bạn là Ủy ban nhân dân cấp xã). Để ký hủy thì gia đình cần phải nộp lại toàn bộ các bản chính văn bản thỏa thuận cho Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sau khi ký mới văn bản thỏa thuận phân chia di sản, các bên tiến hành thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại cơ quan văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai theo quy định.

Cách 2: Thỏa thuận phân chia trong đó có người nhận giá trị tài sản bằng tiền và người còn lại được đứng tên trên Giấy chứng nhận

Thửa đất thừa kế không đủ diện tích để tách riêng cho mỗi người thừa kế một thửa thì những người thừa kế có thể lựa chọn cách thức phân chia là: Một hoặc một số người nhận đất đai, nhà cửa, những người còn lại nhận giá trị tính bằng tiền của phần tài sản được hưởng. Đây cũng là một cách được nhiều người sử dụng trên thực tế vì sự phù hợp với nhu cầu của nhiều người.

Vì thế, 03 người con được hưởng thừa kế của gia đình bạn có thể thỏa thuận để có những người được đứng tên trên Giấy chứng nhận, những người còn lại thì nhận bằng tiền tương ứng với phần đất đai, nhà cửa mà đáng lẽ họ được hưởng. Những người được nhận đất đai, nhà cửa có trách nhiệm thanh toán cho những người không được nhận đất đai, nhà cửa thừa kế.

Lúc này, cần dựa vào quy định về điều kiện tách thửa đất tại địa phương để có thỏa thuận người được sử dụng đất, sở hữu nhà, người được nhận tiền cho phù hợp. Nếu theo quy định, diện tích thừa kế chỉ đủ cho 01 người được đứng tên thì những người thừa kế có thể thỏa thuận để 01 người đứng tên, những người còn lại thì nhận tiền  tương ứng với phần tài sản mà đáng lẽ họ được hưởng, phần tiền này sẽ do người đứng tên trên Giấy chứng nhận chi trả. Tương tự, trong trường hợp diện tích thừa kế đủ điều kiện để tách thửa, đứng tên riêng của 02 người thừa kế.

Lúc này, để thực hiện theo đúng thỏa thuận, các bên có thể tiến hành như sau:

- Ký hủy văn bản thỏa thuận phân chia đã được lập tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Ký mới văn bản thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế. Trong đó, văn bản thỏa thuận này bao gồm nội dung mà 03 người thừa kế đã thỏa thuận với nhau. 

- Sau khi ký lại văn bản thỏa thuận phân chia di sản, các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động/đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/phòng đăng ký đất đai). 

Như vậy, 03 người được hưởng thừa kế có thể thỏa thuận có người được hưởng quyền sử dụng, sở hữu đất đai và nhà cửa, những người còn lại nhận giá trị bằng tiền tương ứng với phần tài sản mà theo quy định họ được hưởng. Hay những người muốn được hưởng quyền sử dụng đối với thửa đất phải thanh toán cho những người không được nhận quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất mà họ đáng ra được hưởng.

Điều kiện để tách thửa đất thừa kế là gì? (Ảnh minh họa)

Tranh chấp nào phát sinh khi những người thừa kế chỉ ký văn bản thỏa thuận phân chia di sản mà không sang tên?

Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013, người được nhận thừa kế tài sản là nhà đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi được đăng ký vào Sổ địa chính và thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên, cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, việc chỉ lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản là căn cứ để xác định người có quyền đối với thửa đất thừa kế mà chưa đủ điều kiện để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, sở hữu nhà đất.

Và vì chưa được Nhà nước công nhận quyền nên các bên có thể yêu cầu hủy văn bản thỏa thuận, hoặc có thể không thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm theo văn bản thỏa thuận đã lập...Nghiêm trọng hơn các bên có thể tự chiếm đoạt, sử dụng trên thực tế mà không cần nhận sự đồng ý từ các bên còn lại. Lúc này, một số tranh chấp thông thường có thể phát sinh gồm:

- Tranh chấp về diện tích đất được quyền sử dụng giữa những người cùng được nhận thừa kế;

- Tranh chấp về quyền lợi được hưởng từ việc phân chia tài sản thừa kế (ví dụ như có thỏa thuận nhận tiền nhưng sau khi thỏa thuận bên nhận tiền thấy giá trị đất tăng cao hơn nên muốn đòi thêm...);

- Tranh chấp với những người sử dụng đất xung quanh về ranh giới, diện tích,...

- Hoặc cũng có thể phát sinh tranh chấp về tiền đền bù, diện tích đền bù, người được nhận đền bù bồi thường...khi thửa đất thuộc diện bị thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;...

Như vậy, để khẳng định quyền của mình đối với phần diện tích thửa đất, căn nhà được nhận thừa kế thì các bên cần phải thực hiện đăng ký sang tên quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi ký văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Đây là căn cứ để giảm thiểu rủi ro, tránh các tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai của người nhận thừa kế.

Lưu ý: Nếu trong trường hợp chưa kịp đăng ký chuyển quyền/sang tên Giấy chứng nhận mà đã phát sinh các tranh chấp về thửa đất, căn nhà được thừa kế thì các bên có thể lựa chọn cách thức giải quyết là tự thỏa thuận hoặc gửi đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết nếu không thể thỏa thuận được.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về nhận thừa kế nhưng không đủ diện tích tách thửa, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.

>> Thủ tục tách thửa đất thế nào?

>> Chia thừa kế đất hộ gia đình thế nào?