Song song với việc làm hợp đồng mua bán đất, các bên sẽ tiến hành đặt cọc để đảm bảo nghĩa vụ mua bán đất. Không ít trường hợp bên bán vì lý do nào đó mà sẽ không tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nữa. Vậy trường hợp này bên bán có bị phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc không?
Vậy cho mình hỏi nếu mình không muốn bán nữa có được không, hợp đồng ghi nếu không bán mình sẽ bị phạt gấp 3 lần, xin mọi người tư vấn giúp em.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:
Thửa đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thửa đất không có tranh chấp;
Thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Thửa đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Theo như bạn trình bày, thửa đất tái định cư được cấp cho ba mẹ con bạn và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, gia đình bạn không thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán đất thế nào? (Ảnh minh họa)
Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi nào?
Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, hợp đồng đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Ngoài ra, theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, hình thức của hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản.
Theo như bạn trình bày, hợp đồng đặt cọc của bạn đã được lập thành văn bản. Tuy nhiên, hợp đồng này chỉ thiếu chữ ký của chị bạn. Trong trường hợp này, việc thiếu chữ ký của chị bạn không phải là một trong những yếu tố đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
Nếu hợp đồng đặt cọc giữa các bên giao kết hoàn toàn tự nguyện; các bên đều là chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức của xã hội; hợp đồng đã được lập thành văn bản thì hợp đồng đặt cọc của bạn vẫn có giá trị hiệu lực.
Xử lý tranh chấp hợp đồng đặt cọc thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP và thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc, việc xử lý đặt cọc được thực hiện như sau:
Trường hợp 1: Hợp đồng đặt cọc chỉ đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp này, nếu gia đình bạn từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ phải chịu phạt cọc gấp 3 lần.
Tuy nhiên, nếu gia đình bạn vẫn tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trong quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới phát hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu (bên bán không có Giấy chứng nhận) thì gia đình bạn sẽ không bị phạt cọc. Việc giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật.
Trường hợp 2: Hợp đồng đặt cọc đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chỉ đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp này, nếu gia đình bạn từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ phải chịu phạt cọc gấp 3 lần.
Tuy nhiên, ngay cả khi gia đình bạn có tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng bị vô hiệu (do bên bán chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Trong trường hợp này, bên nào có lỗi khiến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thì sẽ phải chịu phạt cọc. Do đó, trong trường hợp này bạn sẽ phải chịu phạt cọc ngay cả khi tiếp tục thực hiện thỏa thuận ghi trong hợp đồng đặt cọc.
Lưu ý: Gia đình bạn chỉ không phải chịu phạt cọc nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan.
Trên đây là giải đáp về phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ hotline 1900.6199 để được tư vấn, giải đáp.
Tác giả: Linh Trang 
