Có bao nhiêu phương pháp định giá đất hiện nay?

Phương pháp định giá đất chính là căn cứ để xác định số tiền sử dụng đất, hay tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải nộp khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Vậy, các phương pháp định giá đất hiện nay được pháp luật quy định như thế nào? Thẩm quyền xác định giá đất là của cơ quan nào?

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi ở Yên Bái, tôi đang công tác trong lĩnh vực đất đai và có một vài câu hỏi liên quan đến pháp lý mong nhận được ý kiến giải đáp, hỗ trợ từ Luật sư như sau:

1. Các phương pháp định giá đất hiện hành được quy định ở đâu? Và có bao nhiêu phương pháp định giá đất?

2. Cơ quan nào có thẩm quyền xác định giá đất theo quy định pháp luật?

Chào bạn, chúng tôi giải đáp cho bạn những vướng mắc về vấn đề xoanh quanh phương pháp định giá đất như sau:

Có bao nhiêu phương pháp định giá đất hiện nay?

Căn cứ Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất hiện nay bao gồm hai loại: Giá đất theo Bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trong đó:

- Giá đất theo bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành 05 năm một lần, ngày công bố công khai là 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất này có thể bị thay đổi theo khung giá đất mà Chính phủ quy định.

- Giá đất cụ thể là giá đất được xác định cho từng trường hợp cụ thể và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định cho từng đối tượng, trường hợp nhất định theo trình tự, phương pháp luật định. Ví dụ như tính tiền sử dụng đất cho phần diện tích vượt hạn mức khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất,...

Theo đó, phương pháp xác định giá đất chỉ được áp dụng khi tính toán giá đất cụ thể và các phương pháp này được quy định cụ thể tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Căn cứ Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Điều 3, Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT thì các phương pháp xác định giá đất sẽ bao gồm một số đặc điểm sau đây:

Phương pháp so sánh trực tiếp (khoản 1 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

Là phương pháp xác định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất so sánh là thửa đất trống tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc các thửa đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, từ đó xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp chiết trừ (khoản 2 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

Đây là phương pháp định giá đất được áp dụng đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất. Cách thực hiện là loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (tổng giá trị tài sản gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Theo phương pháp này, việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh sau khi đã khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất cần định giá là bước quan trọng trong việc định giá. Và để xác định được chính xác giá trị của bất động sản thì cũng cần phải xác định được giá trị ước tính của bất động sản so sánh theo công thức sau: Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Phương pháp thu thập (khoản 3 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

Công thức tính = Mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất / (chia) lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lưu ý:

+ Lãi suất này được tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất;

+ Thu nhập ròng bình quân một năm được tính theo công thức: Thu nhập ròng bình quân 01 năm = Thu nhập bình quân 01 năm - Chi phí bình quân 01 năm

Phương pháp thặng dư (khoản 4 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

Phương pháp định giá đất này tương đối đặc biệt vì nó là phương pháp để xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Phương pháp này được thực hiện bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản. Đơn giản là khi xác định giá đất theo phương pháp này, cá nhân, cơ quan có thẩm quyền cần phải khảo sát thửa đất cần xác định giá và ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản, tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp hệ số điều chỉnh (khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP)

Đây là phương pháp định giá đất khi xác định được hệ số điều chỉnh giá đất thông qua hệ số điều chỉnh giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành (ban hành theo từng năm)

Công thức tính: Giá đất cụ thể = Hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) giá đất tương ứng với loại đất cần định giá trong bảng giá đất

Như vậy, có 05 phương pháp xác định giá đất cụ thể được áp dụng trong quá trình tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính tiền giao đất…như chúng tôi đã nêu trên.

Thẩm quyền xác định giá đất là của cơ quan nào?

Như đã phân tích, trình bày ở trên, giá đất bao gồm giá đất cụ thể và giá đất theo bảng giá đất. Việc xác định giá đất phải tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai.

Căn cứ Điều 18 Luật Đất đai 2013:

Điều 18. Nhà nước quyết định giá đất

1. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.

2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

=> Suy ra, dựa trên nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên cũng chỉ có Nhà nước được quyền quyết định cụ thể về giá đất.

Một số đặc điểm khi Nhà nước quyết định giá đất như sau:

- Bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi đã được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Và việc xây dựng, ban hành bảng giá đất sau khi thực hiện theo trình tự điều tra, phân tích, đánh giá tổng hợp, lấy ý kiến chuyên môn…của các đơn vị chuyên môn như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính…theo trình tự được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP;

- Giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định sau khi đã được thu thập, xác minh, thẩm định,...bởi các cơ quan chuyên môn (Sở Tài chính, Sở Tài nguyên và Môi trường…) theo trình tự được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Như vậy, việc xác định giá đất thuộc thẩm quyền của Nhà nước và được tiến hành theo trình tự, thủ tục luật định.