Quy định mới về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp hiện nay là gì? Chuyển nhượng đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không? HieuLuat sẽ giải đáp những vấn đề này trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang dự định mua thửa đất nông nghiệp tại huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh.
Nếu việc chuyển nhượng đất nông nghiệp bằng giấy viết tay thì người nhận chuyển nhượng có được phép cấp sổ đỏ không, thưa Luật sư?
Chào bạn, với vướng mắc của bạn về quy định mới về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Quy định mới về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là một trong ba nhóm đất được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013.
Điều kiện chung để chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng giống như việc chuyển nhượng các loại đất khác, được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…
Ngoài điều kiện chung này, giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp còn phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 167, Điều 179, Điều 189, Điều 191, Điều 193, Điều 194 Luật Đất đai 2013 như sau:
Việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Không được phép chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất thuê trả tiền thuê hàng năm;
Nếu chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được phép chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Bên nhận chuyển nhượng phải được ký lại hợp đồng thuê đất với Nhà nước;
Bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Trong đó, việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được thực hiện theo Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;
Việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng), đất sản xuất nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó;
Người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp phải thỏa mãn các điều kiện về mục đích sử dụng, sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và điều kiện khác theo Điều 193 Luật Đất đai 2013;
Hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số được chuyển nhượng đất nông nghiệp sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất của Chính phủ nếu đất này được Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước cho họ;
Như vậy, có một số quy định mới về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp như chúng tôi đã nêu trên.
Các quy định này liên quan đến đất trồng lúa (một trong những loại đất đặc biệt trong nhóm đất nông nghiệp), đất nông nghiệp trong khu vực đất rừng phòng hộ/đất rừng đặc dụng,...
Chuyển nhượng đất nông nghiệp bằng giấy viết tay được cấp sổ đỏ không?
Như chúng tôi đã trình bày ở trên, pháp luật đất đai hiện hành có một số quy định mới về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, do đó, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng là việc chuyển quyền phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực.
Vậy nên, hiện nay, nếu giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp không được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì không được coi là hợp pháp. Vì thế, bên nhận chuyển nhượng cũng không được cấp sổ đỏ, sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Tuy nhiên, pháp luật đất đai có một số ngoại lệ đối với trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy tờ viết tay nhưng vẫn có thể được cấp sổ đỏ như sau:
Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008 hoặc nhận chuyển nhượng từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014 nhưng có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Căn cứ khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, người nhận chuyển nhượng có thể được cấp sổ đỏ cho trường hợp này nếu thỏa mãn những điều kiện sau đây:
Nhận chuyển nhượng trước ngày 1/1/2008;
Hoặc nhận chuyển nhượng từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014 nhưng có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
Thửa đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận;
Tại thời điểm đề nghị cấp sổ đỏ, thửa đất thỏa mãn các điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu khác theo quy định pháp luật;
Thỏa mãn điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp khác theo quy định;
Trường hợp 2: Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp bằng giấy viết tay, bên nhận chuyển nhượng là bên cầm giữ sổ đỏ thửa đất
Lúc này, căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp được cấp sổ đỏ/xác nhận biến động nếu thỏa mãn đồng thời các yêu cầu sau:
Việc nhận chuyển nhượng được thực hiện trước ngày 1/7/2014;
Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ xin đăng ký sang tên sổ đỏ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, có đơn đề nghị cấp sổ đỏ và các tài liệu, hồ sơ hiện có đối với giao dịch này;
Đảm bảo các điều kiện khác để được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật;
Trường hợp 3: Được Tòa án công nhận giao dịch là hợp pháp theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015
Theo đó, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
…
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Nếu bên nhận chuyển nhượng có quyết định/bản án của Tòa án nhân dân có thẩm quyền công nhận giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp thì bên nhận chuyển nhượng được quyền đề nghị cấp sổ đỏ/sang tên sổ đỏ theo quy định pháp luật.
Đây là thủ tục cấp sổ đỏ theo bản án của tòa. Trong hồ sơ nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải bao gồm bản án/quyết định của tòa án ghi nhận việc chuyển quyền đất nông nghiệp là đúng pháp luật.
Kết luận: Khi giao dịch đảm bảo các quy định mới về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp nhưng hợp đồng chuyển nhượng được ký kết là hợp đồng viết tay thì bên nhận chuyển nhượng vẫn có thể được cấp sổ đỏ đối với phần diện tích đất này nếu thuộc một trong ba trường hợp chúng tôi đã nêu trên.
Người sử dụng đất cần phải đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo trước khi nhận sổ đỏ mang tên của mình.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
