Hải Phòng cho phép người sử dụng đất được tách thửa đất ở. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp, người sử dụng đất có yêu cầu tách thửa đều được tách, chỉ có những thửa đất, người sử dụng đất thỏa mãn quy định pháp luật đất đai, quy định riêng của thành phố Hải Phòng về tách thửa đất thì mới được thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định pháp luật.
Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất ở diện tích 200 m2 tại Hải Phòng. Nay, gia đình tôi muốn tách một phần diện tích thửa đất này để bán cho người hàng xóm liền kề. Tôi chưa thực hiện nhiều các thủ tục liên quan đến đất đai nên rất mong Luật sư giải đáp cho tôi một số vấn đề sau đây:
2. Trình tự thực hiện việc tách thửa đất ở tại Hải Phòng để bán cho người hàng xóm như thế nào?
Chào bạn, với vấn đề thắc mắc của bạn về việc tách thửa đất tại Hải Phòng, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Diện tích tối thiểu được tách thửa tại thành phố Hải Phòng 2022 là bao nhiêu?
Hiện nay, thành phố Hải Phòng cho phép người sử dụng đất có đất ở tại Hải Phòng được phép tách thửa khi thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng.
Cụ thể, để được tách thửa thì thửa đất ở tại Hải Phòng phải đảm bảo toàn bộ các điều kiện về diện tích, kích thước được quy định tại Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND. Chi tiết các điều kiện đó như sau:
Một là, thửa đất ở sau khi tách (các thửa đất ở mới hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách) phải đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu như sau (khoản 1 Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND) :
Điều kiện về diện tích, kích thước | Thửa đất ở tại khu vực các phường thuộc quận, thị trấn thuộc huyện của thành phố Hải Phòng (khu vực đất ở tại đô thị) | Thửa đất tách ở khu vực nông thôn | |
Thửa đất ở có vị trí tại các xã thuộc huyện Bạch Long Vĩ | Thửa đất ở có vị trí tại các xã thuộc các huyện: Vĩnh Bảo, Tiên Lãng, An Lão, An Dương, Thủy Nguyên, Kiến Thụy, Cát Hải | ||
Diện tích của thửa đất ở sau khi tách tại Hải Phòng | ≥ 30 m2 | ≥ 25 m2 | ≥ 50 m2 |
Kích thước cạnh nhỏ nhất của thửa đất sau khi tách | ≥ 3 m | -/- | -/- |
Hai là, tách thửa đất mà hình thành đường giao thông sử dụng chung (hay thường được gọi là hình thành lối đi chung) (khoản 2 Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND)
Lúc này, để được tách thửa thì thửa đất ở tại Hải Phòng phải đảm bảo điều kiện:
- Đường giao thông sử dụng chung (lối đi chung) có kích thước mặt cắt ngang ≥ 1,5 m;
- Diện tích, kích thước của thửa đất sau khi tách phải đảm bảo quy định tại khoản 1 Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND như chúng tôi đã nêu trên.
Ba là, trong trường hợp thửa đất tách ra không đảm bảo quy định về diện tích, kích thước các cạnh thửa hoặc không đảm bảo kích thước của mặt cắt ngang của lối đi chung nhưng người sử dụng đất đồng thời xin hợp với thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất mới thỏa mãn các điều kiện về diện tích, kích thước theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND như chúng tôi đã nêu trên thì được phép tách thửa (khoản 4 Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND)
Bốn là, thửa đất ở tại Hải Phòng có yêu cầu tách thửa không thuộc trường hợp không được phép tách thửa theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND
Cụ thể các trường hợp đó như sau:
a) Thửa đất nằm trong các dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
b) Thửa đất gắn liền với nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán theo quy định nhưng nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.
c) Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
d) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
đ) Các thửa đất thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch thực hiện theo quy định tại Điều 4 Quyết định này.
Như vậy, để được tách thửa đất ở tại Hải Phòng thì thửa đất phải đảm bảo tối thiểu 04 điều kiện nêu trên. Do chúng tôi chưa nhận được thông tin thửa đất của bạn ở vị trí, khu vực nào tại thành phố Hải Phòng nên chưa thể khẳng định diện tích tối thiểu để bạn có thể tách thửa là bao nhiêu. Dựa trên những giải đáp của chúng tôi, bạn lựa chọn đáp án phù hợp với trường hợp tách thửa đất ở tại Hải Phòng của mình.
Thủ tục tách thửa đất ở để bán tại Hải Phòng như thế nào?
Trước tiên, việc tách thửa đất ở bán (chuyển nhượng) tại Hải Phòng chỉ được thực hiện khi thửa đất nãy thỏa mãn các điều kiện để được tách thửa được quy định tại Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND và các quy định chung của pháp luật về đất đai về tách thửa. Cụ thể, các điều kiện để được tách thửa đất ở tại Hải Phòng như sau:
Thứ nhất, điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa (khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND)
1. Các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ hai điều kiện sau:
a) Đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): phần diện tích được tách thửa đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch, cạnh nhỏ nhất của thửa đất phải ≥ 3,0m và đảm bảo tổng diện tích thửa đất ≥ 30,0 m2.
b) Đối với các khu dân cư thuộc các xã trên địa bàn các huyện: diện tích tách thửa không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mức giao đất ở mới quy định tại Điều 4 Quyết định này.
2. Đối với các trường hợp khi chia, tách thửa đất mà hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông sử dụng chung phải có mặt cắt ngang ≥ 1,5 m và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này nhưng có thể hợp với thửa đất liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền, sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa mà không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì không được phép tách thửa.
Thứ hai, điều kiện chung để được tiến hành mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013
- Thửa đất ở yêu cầu tách thửa tại Hải Phòng đã được cấp Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp;
- Thửa đất ở tách thửa tại Hải Phòng không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Tại thời điểm thực hiện giao dịch, thửa đất phải còn thời hạn sử dụng.
Khi đảm bảo các điều kiện để được tách thửa đất ở tại Hải Phòng thì hạn có thể thực hiện tách thửa để bán theo trình tự sau đây:
Bước 1: Đề nghị tách thửa đất (Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã/văn phòng đăng ký đất đai Hải Phòng/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất) để thực hiện thủ tục tách thửa đất. Hồ sơ theo quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất ở có yêu cầu tách thửa tại Hải Phòng;
+ Đơn đề nghị tách thửa đất (mẫu số 11/ĐK- ban hành theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT);
- Văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền thực hiện các công việc sau đây:
+ Đo đạc thửa đất ở của bạn để tách thửa đất;
+ Câp nhật, chỉnh lý các thông tin biến động (kích thước, diện tích, người sử dụng đất…) trong cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;
+ Thông báo/trả kết quả cho người yêu cầu tách thửa đất được biết có được phép tách thửa đất ở hay không.
Bước 2: Bạn cùng bên mua thực hiện ký công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, giao dịch về mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) có công chứng/chứng thực.
Việc công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi bạn nhận được thông báo/trả lời của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký đất đai về việc trường hợp của bạn đủ điều kiện tách thửa.
Các bên chuẩn bị một số các giấy tờ sau đây để thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng:
+ Giấy tờ tùy thân (căn cước công dân/chứng minh nhân dân/hộ chiếu) còn thời hạn; Sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ xác nhận nơi cư trú của hai bên;
+ Giấy chứng nhận (bản chính);
+ Dự thảo hợp đồng mua bán/chuyển nhượng (nếu có);
+ Giấy chứng nhận kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
+ Giấy tờ hợp pháp khác theo đề nghị của công chứng viên/người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng.
Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký sang tên/đăng ký biến động sau khi các bên đã ký kết hợp đồng
Bạn và bên mua thực hiện đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Kết quả nhận được là nội dung biến động ở Giấy chứng nhận đã cấp cho bạn (nếu bạn không có yêu cầu cấp đổi sổ), Giấy chứng nhận mới cho bên mua của bạn sau khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Xem thêm: Chi phí tách thửa đất hết bao nhiêu?
Kết luận: Bạn có thể thực hiện việc tách thửa để mua bán tại Hải Phòng theo các bước mà chúng tôi đã nêu trên.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về quy định tách thửa Hải Phòng, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
