Điều kiện để được tách thửa đất ở tại Hà Nội là gì?

Hà Nội là một trong những địa phương có tốc độ phát triển về các giao dịch bất động sản lớn nhất cả nước, trong đó có các giao dịch liên quan đến việc chia tách thửa đất. Để được tách thửa đất thì người sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện mà Ủy ban nhân thành phố Hà Nội quy định đối với từng loại đất.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi hiện đang có mong muốn tách thửa đất ở tại Hà Nội, đồng thời, tôi cũng muốn mua thêm một phần diện tích đất nông nghiệp được tách ra từ thửa đất lớn tại một huyện ngoại thành Hà Nội. Tôi có một số vấn đề vướng mắc đề nghị Luật sư hỗ trợ trước khi tiến hành mua bán/chuyển nhượng đất đai như sau:

1. Diện tích nhỏ nhất được tách thửa đất ở tại thành phố Hà Nội là bao nhiêu?

2. Hà Nội có cho phép tách thửa đất nông nghiệp không? Bao nhiêu m2 thì được tách thửa đất nông nghiệp?

Chào bạn, hiện nay việc tách thửa tại Hà Nội được thực hiện theo quy định tại Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, theo đó, việc tách thửa các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội được thực hiện như sau:

Diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Hà Nội là bao nhiêu m2?

Đất ở (hay thường gọi là đất thổ cư) là một trong những loại đất phi nông nghiệp. Tại Hà Nội, người sử dụng đất được phép tách thửa các loại đất này để chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…khi đảm bảo toàn bộ các điều kiện của pháp luật đất đai về tách thửa đất và đặc biệt là Quyết định 20/2017/QĐ-UBND.

Khoản 1, khoản 2 Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND quy định về diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đất ở của các thửa đất trong phạm vi thành phố Hà Nội như sau:

Trong đó, phụ lục phân loại các xã theo quy định tại Quyết định 20/2017/QĐ-UBND như sau:

1. Huyện Gia Lâm

- Các xã giáp ranh các quận: Cổ Bi, Đông Dư;

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

2. Huyện Thanh Trì

- Các xã giáp ranh các quận: các xã Tân Triều, Thanh Liệt, Tứ Hiệp, Tam Hiệp, Hữu Hòa, Yên Mỹ, Tả Thanh Oai;

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

3. Huyện Hoài Đức

- Các xã giáp ranh các quận: Đông La, La Phù, An Khánh, Kim Chung, Vân Canh, Di Trạch.

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

4. Huyện Thanh Oai

- Các xã giáp ranh các quận: Cao Viên, Bích Hòa, Cự Khê;

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

5. Huyện Chương Mỹ

- Các xã giáp ranh các quận: Phụng Châu, Thụy Hương;

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

6. Huyện Ba Vì

- Các xã vùng miền núi: Ba Trại, Ba Vì, Khánh Thượng, Minh Quang, Tản Lĩnh, Vân Hòa, Yên Bài;

- Các xã vùng trung du: Cẩm Lĩnh, Phú Sơn, Sơn Đà, Thuần Mỹ, Thụy An, Tiên Phong, Tòng Bạt, Vật Lại;

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

7. Huyện Mỹ Đức

- Các xã vùng miền núi: An Phú;

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

8. Huyện Quốc Oai

- Các xã vùng miền núi: Phú Mãn, Đông Xuân;

- Các xã vùng trung du: Đông Yên, Hòa Thạch, Phú Cát;

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

9. Huyện Sóc Sơn

- Các xã vùng trung du: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ;

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

10. Thị xã Sơn Tây

Các xã vùng trung du: Đường Lâm, Thanh Mỹ, Xuân Sơn, Sơn Đông, Cổ Đông, Kim Sơn.

11. Huyện Thạch Thất

- Các xã vùng miền núi: Yên Trung, Yên Bình, Tiến Xuân;

- Các xã vùng trung du: Cần Kiệm, Bình Yên, Tân Xã, Hạ Bằng, Đồng Trúc, Thạch Hòa, Lại Thượng, Cẩm Yên;

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

12. Huyện Đan Phượng:

- Các xã giáp ranh các quận: Tân Lập, Liên Trung, Tân Hội.

- Các xã vùng đồng bằng: các xã còn lại.

13. Huyện Đông Anh: tất cả các xã thuộc vùng đồng bằng.

14. Huyện Mê Linh: tất cả các xã thuộc vùng đồng bằng.

15. Huyện Phú Xuyên: tất cả các xã thuộc vùng đồng bằng.

16. Huyện Phúc Thọ: tất cả các xã thuộc vùng đồng bằng.

17. Huyện Thường Tín: tất cả các xã thuộc vùng đồng bằng.

18. Huyện Ứng Hòa: tất cả các xã thuộc vùng đồng bằng.

Một số lưu ý khi tách thửa đất ở tại Hà Nội:

- Nếu việc tách thửa đất ở mà hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì chủ sử dụng đất phải đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu của mỗi thửa đất ở sau khi tách như chúng tôi đã trình bày ở trên, đồng thời, ngõ đi có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh;

- Người sử dụng đất tại Hà Nội không được phép tách thửa đất ở khi thuộc một trong những trường hợp sau đây (khoản 3 Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND):

+ Thửa đất ở yêu cầu tách tại Hà Nội nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Thửa đất ở yêu cầu tách tại Hà Nội gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật đất đai;

+ Thửa đất ở yêu cầu tách tại Hà Nội gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước đã bán hoặc đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt theo quy định;

+ Thửa đất ở yêu cầu tách tại Hà Nội thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai 2013;

+ Thửa đất ở yêu cầu tách tại Hà Nội là thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, tùy thuộc mỗi vị trí thửa đất tại Hà Nội mà diện tích nhỏ nhất được tách thửa có sự khác nhau. Vì chúng tôi chưa nhận được đầy đủ thông tin về thửa đất ở dự định tách thửa của bạn tại Hà Nội nên chưa thể có kết luận cuối cùng cho vướng mắc của bạn được. Bạn căn cứ những giải đáp của chúng tôi về việc tách thửa đất tại Hà Nội trên để có câu trả lời về điều kiện tách thửa đối với thửa đất ở của mình.

Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội là bao nhiêu?

Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội là văn bản đang có hiệu lực thi hành quy định về việc tách thửa các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Theo Quyết định này, thành phố Hà Nội không quy định việc tách thửa đất nông nghiệp mà chỉ quy định về điều kiện để được tách thửa đối với đất có mục đích sử dụng là để ở (đất ở tại nông thôn hoặc đất ở tại đô thị). Vì thế cho nên, có thể phát sinh hai trường hợp sau đây trên thực tế:

Trường hợp 1: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn có thể tiếp nhận hồ sơ yêu cầu tách thửa đất nông nghiệp và cho phép người sử dụng đất được thực hiện tách thửa đất nông nghiệp

Căn cứ để có thể được tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục tách thửa đất nông nghiệp là việc tách thửa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng tại địa phương. Đồng thời, từng trường hợp tách thửa đất nông nghiệp thường phải có ý kiến chuyên môn cho phép được tách thửa từ cơ quan chuyên môn đất đai cấp tỉnh (văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội).

Mỗi quận, huyện tại thành phố Hà Nội lại có những đặc điểm riêng biệt về việc sử dụng đất, quy định riêng biệt về sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất nên điều kiện để được tách thửa đất nông nghiệp ở mỗi quận, huyện là khác nhau.

Trường hợp 2: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không tiếp nhận hồ sơ yêu cầu tách thửa đất nông nghiệp và không cho phép người sử dụng đất được thực hiện tách thửa đất nông nghiệp

Việc không tiếp nhận hồ sơ và không cho phép được tách thửa đất nông nghiệp là do Quyết định 20/2017/QĐ-UBND không quy định việc tách thửa đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Do vậy, trong khi chờ đợi Quyết định cụ thể, chi tiết hơn về việc tách thửa các loại đất trong phạm vi thành phố Hà Nội, trong đó có đất nông nghiệp, nếu bạn có nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp tại Hà Nội thì bạn nên liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại nơi có đất để được hướng dẫn hoặc được cung cấp các thông tin cần thiết về việc tách thửa của mình.