Quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp ra sao? Những trường hợp nào người sử dụng đất không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp?... Các câu hỏi nêu trên sẽ được chúng tôi giải đáp cụ thể trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang tìm hiểu và dự định mua thửa đất nông nghiệp gần nơi tôi đang ở để phục vụ nhu cầu mở rộng diện tích trồng trọt, tuy nhiên tôi tìm hiểu thì được biết việc mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp có nhiều quy định thay đổi so với trước kia.
Chào bạn, liên quan đến quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp thế nào?
Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn đang có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, tuy nhiên, bạn chưa nói rõ loại đất nông nghiệp mà bạn đang có dự định nhận chuyển nhượng là loại nào. Do vậy, chúng tôi giải đáp cho bạn sơ bộ về điều kiện hiện hành để được chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất nông nghiệp như sau:
Một là, điều kiện chung để chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chung để chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp gồm có:
- Đã được cấp giấy chứng nhận cho thửa đất nông nghiệp chuyển nhượng;
- Thửa đất nông nghiệp chuyển nhượng không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án/kê biên áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, không nằm trong bất kỳ tranh chấp nào;
- Thửa đất nông nghiệp phải còn thời hạn sử dụng đất: Do đất nông nghiệp là loại đất có thời hạn sử dụng, do vậy, quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ có thể được chuyển nhượng khi nó còn thời hạn sử dụng;
Ngoài ra, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định.
Hai là, điều kiện riêng khi chuyển nhượng từng loại đất nông nghiệp
Căn cứ theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp được phân chia thành nhiều loại đất khác nhau. Không phải mọi loại đất nông nghiệp đều có thể được phép chuyển nhượng và không phải mọi cá nhân, tổ chức đều có thể được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, cụ thể:
- Bên nhận chuyển nhượng đất trồng lúa phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp (khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013);
- Đất nông nghiệp thuộc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng mà chủ sử dụng là hộ gia đình, cá nhân chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân cùng sinh sống trong phân khu này;
- Đất nông nghiệp là đất sản xuất nông nghiệp trong phân khu đất rừng phòng hộ chỉ được phép chuyển nhượng cho các cá nhân, hộ gia đình sinh sống trong khu vực đất rừng phòng hộ đó;
- Đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho các hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số thì chỉ được chuyển nhượng sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất;
Ba là, trình tự thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp được thực hiện theo quy định pháp luật
Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp được tiến hành theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sau khi các bên đã thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng/phòng công chứng) hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Như vậy, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp/mua bán đất nông nghiệp thì các bên trong giao dịch phải đảm bảo thỏa mãn 3 điều kiện trên. Đây cũng là những quy định mới nhất về việc chuyển nhượng đất nông nghiệp mà pháp luật đất đai yêu cầu các bên phải tuân thủ thực hiện.
Trường hợp nào không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp?
Bên cạnh các điều kiện để được chuyển nhượng đất nông nghiệp thì pháp luật cũng quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Theo đó, các bên không thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc các trường hợp bị pháp luật cấm.
Cụ thể, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 186, Điều 188, Điều 191, Điều 192 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
- Không thỏa mãn các điều kiện được pháp luật quy định tại Điều 188 Luật Đất đai, ví dụ như chưa có giấy chứng nhận, đang bị kê biên để thi hành án,...;
- Bên nhận chuyển nhượng là cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong giao dịch chuyển nhượng đất trồng lúa;
- Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài;
- Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong phân khu đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
- Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đã quá hạn mức được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2013;
- Chuyển nhượng đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho cá nhân, hộ gia đình dân tộc thiểu số khi chưa hết 10 năm kể từ thời điểm được giao đất.
Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bên nhận chuyển nhượng không thể được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
