Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa với các chủ đầu tư đối với diện tích mặt bằng họ sẽ đầu tư. Hệ số này có tầm quan trọng trong việc hạn chế số tầng trong xây dựng dự án các chung cư.
Chào bạn, hệ số sử dụng đất thực ra là một thông số quan trọng đối với các dự án xây dựng, tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ về hệ số này. Chúng tôi xin đưa ra các thông tin như sau để giải đáp thắc mắc của bạn.
Hệ số sử dụng đất là gì? Công thức tính thế nào?
Hệ số sử dụng đất là gì?
Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 05/7/2021):
Tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.
Công thức tính hệ số sử dụng đất
Theo nội dung trên, có thể rút ra công thức tính hệ số sử dụng đất như sau:
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất |
Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, đỗ xe công trình…) gồm iện tích tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng tum…
Và diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, gồm: tường bao, diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang…
Muốn biết ý nghĩa của hệ số sử dụng đất, mời bạn theo dõi thêm thông tin bên dưới.
Hệ số sử dụng đất là thông số quan trọng với các dự án đầu tư. (Ảnh minh họa)
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất cho biết mức độ sử dụng đất tại công trình là cao hay thấp. Thông thường thì các dự án nhà phố, biệt thự, chung cư thấp tầng sẽ có hệ số sử dụng đất thấp. Các chung cư cao tầng, từ 15 tầng trở lên có hệ số sử dụng đất cao hơn.
- Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng với chủ đầu tư đối với diện tích mặt bằng họ đầu tư, vì đó là căn cứ xác định số tầng tại các dự án khu đô thị tương ứng mật độ xây dựng được phép.
- Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô của một công trình, phí xây dựng của công trình đó.
- Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian sử dụng đất tại dự án vì đa số các dự án chỉ có thời hạn sử dụng đất từ 50 - 70 năm. Do đó, các công trình cần đảm bảo đúng mật độ xây dựng theo yêu cầu của nhà nước.
- Hệ số sử dụng đất càng cao thì lợi ích kinh tế có thể cũng sẽ cao hơn vì tăng diện tích sàn; khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất.
- Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực.
- Việc tìm hiểu quy định hệ số sử dụng đất là rất cần thiết khi người dân mua căn hộ tại dự án nào đó, nhằm đảm bảo quyền lợi cho mình.
- Hệ số sử dụng đất đồng thời cũng ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi một dự án hết thời hạn sử dụng đất.
Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD, hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng dưới đây:
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Hệ số sử dụng đất tối đa (lần) theo diện tích lô đất | |||
≤ 3 000 m2 | 10 000 m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
≤16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
43 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
>46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
CHÚ THÍCH 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất. CHÚ THÍCH 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị. | ||||
Hi vọng những nội dung trên đã cung cấp thêm cho bạn thông tin liên quan đến quy định về hệ số sử dụng đất. Nếu còn vướng mắc, bạn có thể liên hệ hotline 
19006192 để được các chuyên viên pháp lý của chúng tôi hỗ trợ.
Tác giả: Bảo Hà 
