Quy định xây dựng nhà ở đô thị 2022 có gì thay đổi?

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang dự định xây dựng mới căn nhà tại diện tích đất thừa kế từ bố mẹ ở khu vực đô thị. Tôi có nghe nói quy định về việc xây dựng nhà ở tại đô thị hiện nay có một số thay đổi, có đúng như vậy không Luật sư? Tôi cần phải chú ý những vấn đề gì để tránh bị xử phạt vi phạm hành chính trong khi xây dựng nhà ở tại đô thị?

Chào bạn, với những vướng mắc liên quan đến quy định xây dựng nhà ở đô thị năm 2022 và một số vấn đề cần lưu ý để tránh bị xử phạt vi phạm hành chính của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Quy định xây dựng nhà ở đô thị 2022 có gì thay đổi?

Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng 2020, Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành có một số quy định có sự thay đổi mà chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình xây dựng cần quan tâm, tuân thủ để tránh bị xử phạt hoặc bị tháo dỡ theo quy định pháp luật. Cụ thể như sau:

Một là, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Trừ trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng 2020, chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở tại đô thị phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi tiến hành khởi công/thi công công trình xây dựng. Khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, một số cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cấp giấy phép xây dựng (ví dụ như Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế) và Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Hai là, đáp ứng các điều kiện chung để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị

Chủ đầu tư nhà ở tại đô thị được cấp giấy phép xây dựng nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 về tính phù hợp quy hoạch, đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ/an toàn hạ tầng kỹ thuật, có thiết kế xây dựng đảm bảo thỏa mãn điều kiện pháp luật và có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ. Cụ thể:

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

…

Ba là, được cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công

Để được xây dựng nhà ở tại đô thị thì chủ đầu tư phải được cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình. Do không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nên nếu chủ đầu tư không được cấp giấy phép xây dựng thì không được khởi công/thi công xây dựng nhà ở.

Bốn là, việc xây dựng nhà ở tại đô thị phải đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch xây dựng

Chủ đầu tư công trình xây dựng nhà ở tại đô thị phải đảm bảo nhà ở tại đô thị phù hợp với các tiêu chuẩn thiết kế, quy chuẩn về quy hoạch/quy chuẩn về kỹ thuật, quy hoạch về xây dựng tại vị trí đất nơi có công trình.

Ví dụ, việc xây dựng phải phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng TCVN 01:2021/BXD được ban hành tại Thông tư 01/2021/TT-BXD; Hoặc phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết 1/500, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn,...

Năm là, phải thực hiện đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề khi xây dựng nhà ở

Chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình nhà ở tại đô thị phải đảm bảo an toàn đối với công trình liền kề khi xây dựng nhà ở mà có công trình liền kề. Việc đảm bảo an toàn thường được thể hiện bằng việc tránh sụt lún/hoặc gây ảnh hưởng đến kết cấu của công trình lân cận hoặc đảm bảo an toàn trong xây dựng như không được rơi vãi vật liệu xây dựng gây nguy hiểm cho người, tài sản liền kề..

Như vậy, có một số quy định xây dựng nhà ở đô thị theo Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 mà chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở đô thị cần phải chú ý tuân thủ, thực hiện theo đúng pháp luật để tránh bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc không được xây dựng nhà ở.

Một số hành vi bị tăng mức phạt khi xây dựng nhà ở đô thị là gì?

Điều 15, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về mức phạt một số hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng tăng cao hơn so với trước đây. Theo đó, chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ sẽ bị xử phạt hành chính, bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như tháo dỡ phần công trình xây dựng nhà ở bị vi phạm/hoặc buộc phải có biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công xây dựng… Cụ thể như sau:

Một là, chủ đầu tư phải thông báo về ngày khởi công cho cơ quan quản lý

Chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình xây dựng có nghĩa vụ gửi văn bản thông báo ngày khởi công xây dựng nhà ở tại đô thị tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cơ quan cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị và cơ quan chuyên môn về xây dựng). Ví dụ như chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải gửi văn bản thông báo ngày khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị tới Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở, Phòng quản lý đô thị thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Nếu không thực hiện thông báo ngày khởi công thì chủ đầu tư có thể bị xử phạt lên đến 10 triệu đồng (khoản 1 Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Hai là, phải đảm bảo an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công

Chủ đầu tư nhà ở tại đô thị phải có các biện pháp nhằm đảm bảo an toàn, bảo vệ môi trường trong suốt quá trình thi công công trình xây dựng nhà ở đô thị. Nếu chủ đầu tư không thực hiện việc đảm bảo an toàn trong thi công công trình xây dựng hoặc bảo vệ môi trường thì có thể bị phạt tiền với mức cao nhất là 50 triệu đồng (khoản 2 Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Ba là, chủ đầu tư bị xử phạt hành chính đối với hành vi xây dựng sai giấy phép đã được cấp

Mức phạt đối với hành vi xây dựng sai giấy phép được cấp lên đến 40 triệu đồng hoặc đến 70 triệu đồng nếu nhà ở nằm trong khu bảo tồn/hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa (khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Bốn là, phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình

Chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình để tránh bị phạt tiền với mức tối đa là 80 triệu đồng hoặc lên đến 100 triệu đồng nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn/khu di tích lịch sử - văn hóa (khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP);

Năm là, chủ đầu tư phải đảm bảo an toàn cho công trình lân cận trong suốt quá trình thi công xây dựng nhà ở

Nếu việc xây dựng nhà ở tại đô thị vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình mà gây sụt, lún, nứt hoặc hư hỏng công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác thì bị xử phạt với mức phạt tối đa là 40 triệu đồng (khoản 5 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Mức xử phạt này có thể lên đến 60 triệu đồng nếu hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo tồn/hoặc khu di tích lịch sử văn hóa.

Như vậy, trong khi thi công xây dựng công trình nhà ở tại đô thị, chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình cần phải thực hiện đúng quy định pháp luật về giấy phép, về đảm bảo an toàn đối với công trình lân cận,... để tránh bị xử phạt hành chính với những mức phạt như chúng tôi đã nêu trên.

>> Tiêu chuẩn nhà ở riêng lẻ đang được áp dụng hiện nay là gì?

>> Khi nào xây nhà dưới 7 tầng không cần xin phép?