Có quy hoạch 1/500 không cần giấy phép xây dựng khi xây mới nhà ở có đúng không? Nếu xây dựng mà không có giấy phép thì bị xử phạt ra sao? Cùng HieuLuat giải đáp trong bài viết sau đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có vấn đề mong được giải đáp như sau:
Gia đình tôi dự kiến xây dựng mới nhà ở thay cho ngôi nhà cấp 4 đã dùng từ nhiều năm trước.
Khi tìm hiểu thì tôi được biết diện tích đất này của gia đình tôi thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.
Nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng mà chúng tôi không có thì bị phạt bao nhiêu tiền? Có phải tháo dỡ nhà đã xây có sai phạm không?
Chào bạn, với những vướng mắc liên quan đến vấn đề xây mới nhà ở trên đất đã có quy hoạch 1/500 mà bạn quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Được xây nhà trên đất có quy hoạch 1/500 không cần giấy phép xây dựng không?
Trước hết, pháp luật về xây dựng quy định, việc xây mới nhà ở, công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn.
Trong đó, đối với việc xây mới nhà ở trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 có thể được miễn giấy phép xây dựng.
Cụ thể, khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung 2020 quy định về các trường hợp xây mới nhà ở được miễn xin giấy phép xây dựng gồm:
Nhà ở được xây dựng thuộc tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng/hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Nhà ở được xây mới có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị/hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư đã được phê duyệt;
Nhà ở được xây mới thuộc khu vực miền núi, hải đảo mà không có quy hoạch đô thị/quy hoạch xây dựng khu chức năng/quy hoạch đô thị;
Tóm lại, nhà ở thuộc quy hoạch 1/500 không cần giấy phép xây dựng nếu đó là nhà ở thuộc dự án xây dựng nhà ở.
Điều này cũng có nghĩa rằng, không phải mọi trường hợp nhà ở trong quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đều có thể được miễn giấy phép xây dựng, mà nhà ở trong quy hoạch 1/500 không cần giấy phép xây dựng là nhà ở thuộc dự án xây dựng nhà ở đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Trong trường hợp, việc xây mới nhà ở phải có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư không có thì bị xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí là còn có thể bị buộc tháo dỡ công trình, phần công trình bị vi phạm.
Chi tiết được chúng tôi trình bày ở phần dưới.
Có thể được xây mới nhà ở thuộc quy hoạch 1/500 không cần giấy phép
Xử phạt hành vi xây nhà không có giấy phép xây dựng thế nào?
Do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin nên thực tế có thể phát sinh các trường hợp như mức phạt áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ tại từng khu vực.
Mức phạt cao nhất có thể lên đến 140 triệu đồng, người bị xử phạt nếu tái phạm nhưng không truy cứu hình sự thì mức phạt còn có thể lên đến 160 triệu đồng.
Biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng đối với trường hợp bị xử phạt trong trường hợp này phá dỡ công trình vi phạm.
Chi tiết như sau:
Hành vi/trường hợp xử phạt/căn cứ pháp lý | Mức phạt trong trường hợp vi phạm lần đầu (đơn vị: đồng) | Mức phạt trong trường hợp đã lập biên bản vi phạm, bị yêu cầu chấm dứt nhưng vẫn tiếp tục thực hiện (đơn vị: đồng) | Mức phạt trong trường hợp tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự (đơn vị: đồng) |
Xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng | 60 triệu - 80 triệu | 100 triệu - 120 triệu | 120 triệu - 140 triệu |
Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác | 80 triệu - 100 triệu | 120 triệu - 140 triệu | 140 triệu - 160 triệu |
Căn cứ pháp lý | điểm a, điểm b khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP | điểm a, điểm b khoản 11 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP | điểm a, điểm b khoản 12 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP |
Biện pháp khắc phục hậu qủa | Phá dỡ/tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm | -/- | Phá dỡ/tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm |
Cần phải lưu ý: Ngoài việc bị phạt tiền nếu có hành vi vi phạm thì người bị xử phạt còn phải tuân thủ việc thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:
Bước 1: Người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính, yêu cầu dừng thi công xây dựng
Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có quyết định xử phạt, người bị vi phạm phải hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thẩm định hồ sơ, cấp giấy phép xây dựng theo quy định
Bước 4: Hết 30 ngày, người bị xử phạt không xuất trình được giấy phép xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm ra văn bản thông báo yêu cầu tự tháo dỡ, phá dỡ công trình vi phạm
Bước 5: Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày người vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng, người có thẩm quyền xử phạt thực hiện kiểm tra hiện trạng, lập biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép
Bước 6: Người vi phạm bị buộc phá dỡ công trình vi phạm nếu biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng
Kết luận: Xây mới nhà ở thuộc dự án xây dựng nhà ở thuộc quy hoạch 1/500 không cần giấy phép xây dựng.
Các trường hợp xây mới nhà ở riêng lẻ khác (trừ trường hợp được miễn) đều phải xin cấp giấy phép xây dựng.
Người vi phạm tùy thuộc mức độ vi phạm mà có thể bị xử phạt lên đến 160 triệu mà còn phải tháo dỡ, phá dỡ công trình vi phạm.
Trên đây giải đáp về quy hoạch 1/500 không cần giấy phép xây dựng, nếu còn thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.
Tác giả: Trần Điệp 
