Quy hoạch xây dựng 1/500 được hiểu là gì? Thời hạn áp dụng bao lâu? Nếu xây mới nhà ở trên đất có quy hoạch 1/500 thì có phải xin giấy phép xây dựng không? HieuLuat sẽ cung cấp câu trả lời chi tiết trong bài viết sau.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có thửa đất ở đã có sổ đỏ năm 2017.
Hiện tại, tôi muốn xây mới nhà ở vì căn nhà đã cũ.
Quy hoạch xây dựng 1/500 là loại quy hoạch như thế nào?
Nếu xây mới nhà ở trong quy hoạch 1/500 thì có cần phải xin giấy phép xây dựng không?
Chào bạn, vướng mắc liên quan đến quy hoạch xây dựng 1/500 của bạn được chúng tôi giải đáp chi tiết như dưới đây:
Hiểu thế nào là quy hoạch xây dựng 1/500?
Căn cứ quy định của Luật Xây dựng 2014, quy hoạch xây dựng được hiểu đơn giản là sự sắp xếp, phân bổ theo không gian của đô thị, nông thôn, khu chức năng cùng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân trong vùng lãnh thổ.
Quy hoạch xây dựng cũng nhằm mục đích đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng.
Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua các đồ án quy hoạch xây dựng.
Đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.
Trong đó, bản vẽ quy hoạch xây dựng gồm bản vẽ in và bản vẽ số (bản đồ in và bản đồ số) đều có những tỷ lệ nhất định theo quy định của pháp luật.
Các tỷ lệ được sử dụng trong quy hoạch xây dựng thường gồm 1/500, 1/2000, 1/1000, 1/10.000,...
Nói cách khác, quy hoạch xây dựng 1/500 chính là tỷ lệ của bản vẽ quy hoạch xây dựng được sử dụng cả ở hình thức bản in và bản số.
Bản vẽ/bản đồ quy hoạch xây dựng 1/500 hay còn gọi là bản vẽ chi tiết quy hoạch xây dựng 1/500 được lập dựa trên bản đồ chi tiết quy hoạch 1/2000, trên đó thể hiện chi tiết các nội dung sau đây:
Nội dung về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;
Bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất;
Thể hiện việc bố trí đến từng ranh giới lô đất;
Bản đồ/bản vẽ quy hoạch xây dựng 1/500 cũng chính là căn cứ để cấp giấy phép xây dựng cho các chủ thể.
Kết luận: Quy hoạch xây dựng 1/500 hiểu đơn giản chính là bản đồ/bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết cho một vùng địa giới hành chính, một khu vực.
Trong bản vẽ thể hiện chi tiết tất cả các công trình có trên đất, việc bố trí các công trình này đến ranh giới của từng lô đất có trong quy hoạch.
Hiểu đúng về quy hoạch xây dựng 1/500 theo Luật Xây dựng mới nhất
Thời hạn áp dụng quy hoạch xây dựng 1/500 là bao lâu?
Trước hết, quy hoạch xây dựng 1/500 (hay quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500) được sử dụng trong các đồ án quy hoạch xây dựng gồm:
Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng;
Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng nông thôn;
Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đối với các dự án thuộc khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao;
Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và có tổng diện tích sàn dưới 500 m2;
Pháp luật xây dựng hiện hành không quy định về thời hạn có hiệu lực của bản vẽ/bản đồ quy hoạch xây dựng 1/500.
Một phần lý do là bởi vì bản đồ quy hoạch xây dựng 1/500 được áp dụng đối với từng khu vực, địa giới hành chính hoặc từng dự án.
Điều này cũng có thể hiểu rằng, bản đồ quy hoạch xây dựng có thể được tồn tại cùng với thời hạn của quy hoạch xây dựng từng khu vực, địa bàn hoặc có thể tồn tại theo từng dự án.
Ví dụ như:
Thời hạn quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng được xác định dựa trên kế hoạch đầu tư (khoản 2 Điều 28 Luật Xây dựng 2014);
Thời hạn của quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được căn cứ theo kế hoạch đầu tư và nguồn lực thực hiện (khoản 2 Điều 31 Luật xây dựng 2014);
Kết luận: Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể thời hạn có hiệu lực của quy hoạch xây dựng 1/500 mà do quy hoạch xây dựng này thường tồn tại cùng với từng dự án, từng khu vực nên có thể hiểu thời hạn của dự án/thời hạn quy hoạch của từng vùng/khu vực là thời hạn tồn tại của quy hoạch.
Xây mới nhà ở thuộc quy hoạch xây dựng 1/500 có thể được miễn giấy phép xây dựng
Xây mới nhà ở trong khu vực có quy hoạch xây dựng 1/500, phải xin giấy phép không?
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung bởi Luật Xây dựng 2020 về một số trường hợp xây dựng mới nhà ở được miễn giấy phép xây dựng.
Ngoài các trường hợp đã nêu này, chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải xin cấp giấy phép xây dựng.
Nói cách khác, việc xây mới nhà ở trong khu vực đất có quy hoạch xây dựng 1/500 vẫn có thể phải xin cấp giấy phép xây dựng.
Cụ thể, các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng khi xây mới nhà ở gồm:
…
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
…
Hay, nếu việc xây mới nhà ở thuộc một trong số những trường hợp sau đây thì chủ đầu tư không phải xin cấp giấy phép xây dựng:
Nhà ở riêng lẻ nằm trong khu xây dựng đô thị/hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 mà có quy mô dưới 7 tầng;
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có quy mô dưới 7 tầng, không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
Nhà ở riêng lẻ được xây mới tại khu vực miền núi, hải đảo, không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
Kết luận: Việc xây mới nhà ở tại khu vực có quy hoạch xây dựng 1/500 có thể được miễn giấy phép xây dựng nếu thỏa mãn điều kiện là nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở như chúng tôi đã trình bày ở trên.
Ngoài trường hợp này, việc xây dựng nhà ở trong khu vực có quy hoạch xây dựng 1/500 đều phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
Trên đây giải đáp về quy hoạch xây dựng 1/500, nếu còn thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.
Tác giả: Trần Điệp 
