Quyền chuyển nhượng đất là gì? Ai có quyền chuyển nhượng đất? Trình tự các bước thực hiện quyền chuyển nhượng đất như thế nào? Cùng giải đáp trong bài viết sau đây.
Câu hỏi: Xin hỏi Luật sư, quyền chuyển nhượng đất được hiểu như thế nào là đúng?
Ai được quyền chuyển nhượng đất?
Trình tự thực hiện chuyển nhượng đất như thế nào?
Chào bạn, căn cứ quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp cho bạn vướng mắc liên quan đến quyền chuyển nhượng đất như sau:
Ai có quyền chuyển nhượng đất đai?
Trước hết, chuyển nhượng đất được hiểu là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
Theo đó, người chuyển nhượng là người có quyền đối với thửa đất đó thông qua hình thức được Nhà nước giao đất/cho thuê đất/công nhận quyền sử dụng đất, hoặc nhận chuyển nhượng/tặng cho/thừa kế…
Từ căn cứ trên, suy ra, quyền chuyển nhượng đất là quyền của người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thông qua hợp đồng chuyển nhượng.
Đối tượng được quyền chuyển nhượng đất là những người được quyền quyết định/định đoạt về việc chuyển nhượng đất theo quy định pháp luật hiện hành.
Khi thực hiện chuyển nhượng, các bên cần lưu ý đến một số trường hợp đặc biệt sau đây:
Nếu quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình: Tất cả các thành viên có tên trên hồ sơ giao đất/cho thuê đất/công nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm giao/cho thuê/công nhận là người có quyền định đoạt việc chuyển nhượng;
Thông thường, cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan xác nhận thông tin này;
Đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân mà không phải là đất được nhận tặng cho riêng, thừa kế hoặc hình thành từ nguồn tài chính riêng thì đây là tài sản chung của vợ chồng: Khi chuyển nhượng, phải được sự đồng ý của cả hai;
Đất được hình thành từ nguồn gốc là thừa kế, tặng cho riêng hoặc được hình thành từ nguồn tài chính riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ/chồng: Quyền quyết định chuyển nhượng lúc này thuộc về người duy nhất có tên trên sổ đỏ;
Quyền chuyển nhượng đất của người dưới 18 tuổi phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý: Ví dụ bố mẹ, người giám hộ… (Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015);
Quyền chuyển nhượng đất mà bên chuyển nhượng là người mất năng lực hành vi dân sự thì phải do người đại diện theo pháp luật của họ xác lập, thực hiện (Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015);
Ngoại lệ, trường hợp người được nhận ủy quyền định đoạt từ người có quyền chuyển nhượng đất (ví dụ qua hợp đồng ủy quyền) cũng là người có quyền định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất;
Trong các trường hợp khác, người có quyền chuyển nhượng đất là người có tên/được ghi nhận trên sổ đỏ.
Như vậy, đối tượng có quyền chuyển nhượng đất là người có quyền định đoạt/quyết định về quyền sử dụng thửa đất được giao, công nhận, cho thuê, thừa kế… hợp pháp và đã được Nhà nước cấp sổ đỏ.
Chủ sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển nhượng đất
Thực hiện quyền chuyển nhượng đất thế nào?
Việc thực hiện quyền chuyển nhượng đất được thể hiện thông qua quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Theo đó, quy trình chuyển nhượng đất thể hiện quyền chuyển nhượng đất được thực hiện qua các bước như thương lượng về việc mua bán, ký hợp đồng, thực hiện sang tên.
Bước 1: Định đoạt về người mua, nội dung của hợp đồng mua bán
Người có quyền chuyển nhượng đất đai được quyền quyết định về người mua, về các nội dung có trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
Ví dụ như giá cả, quyền và nghĩa vụ các bên, trách nhiệm chịu thuế phí, trách nhiệm thực hiện sang tên, điều khoản về bồi thường thiệt hại,...
Đây là việc được thực hiện trước khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán đất.
Bước 2: Lập, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các bên thực hiện lập, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai.
Trong đó, chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 3: Thực hiện sang tên sổ đỏ/đăng ký biến động về người sử dụng đất
Bên có nghĩa vụ sang tên theo hợp đồng thực hiện thủ tục nộp hồ sơ, đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Thời hạn thực hiện nộp hồ sơ, đăng ký biến động là không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được công chứng/chứng thực.
Kết luận: Các bước tiến hành quyền chuyển nhượng đất được chúng tôi giải đáp như ở trên.
Thông qua các bước này, người có quyền đối với thửa đất được thực hiện quyền chuyển nhượng của mình mà không ai có quyền ngăn cản
19006192 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.
Tác giả: Trần Điệp 
