Làm cách nào để hạn chế rủi ro khi mua đất đang thế chấp ngân hàng?

Khi mua đất/nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng, người mua thường phải đối mặt với nhiều rủi ro mang tính khách quan và cả rủi ro từ chính bên bán tài sản. Vậy làm thế nào để giảm thiểu rủi ro khi mua loại tài sản này? Thủ tục để mua loại tài sản này như thế nào?

Những rủi ro khi mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng?

Căn cứ khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp tài sản tại ngân hàng có quyền:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

...

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
...

Như vậy, có thể thấy bên thế chấp tài sản là nhà/đất tại ngân hàng có quyền được bán tài sản thế chấp này nếu được ngân hàng đồng ý. Tuy nhiên, thực tế cho thấy bên mua tài sản của bên thế chấp là bên có thế gặp nhiều rủi ro hơn khi thực hiện giao dịch này. Một số rủi ro thường xuất hiện nếu bên mua không tìm hiểu, xác minh kỹ điều kiện mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng như sau:

Một là, rủi ro từ việc ngân hàng không đồng ý cho phép được mua bán/chuyển nhượng nhà đất

Thực tế cho thấy một số bên thỏa thuận và tiến hành một số bước (như đặt cọc, thanh toán một phần tiền mua bán...) để mua bán/chuyển nhượng đất đai mà không xem xét, xin ý kiến của ngân hàng. Do vậy, ngân hàng có thể đồng ý cho bán hoặc không đồng ý cho mua bán. Trong trường hợp ngân hàng không đồng ý về việc mua bán tài sản này, các bên không thể tiếp tục thực hiện giao dịch theo quy định pháp luật.

Hai là, khó đòi lại số tiền mua tài sản đã được thanh toán một phần/số tiền đặt cọc 

Trên thực tế, trước khi ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng có công chứng/chứng thực, bên mua thường đặt cọc một số tiền nhất định, thậm chí là trả trước một phần tiền mua tài sản cho bên bán để nhằm mục đích thanh toán khoản nợ còn lại của bên bán tại ngân hàng và rút sổ đỏ để xóa đăng ký thế chấp.

Tuy nhiên, bên mua rất khó để theo dõi, kiểm soát tình hình nếu sau khi chuyển tiền/đưa tiền/thanh toán khoản tiền này cho bên bán mà bên bán không dùng để thanh toán khoản tiền nợ với ngân hàng. Hậu quả là bên mua trong trường hợp này có thể là bị mất số tiền này hoặc rất khó khăn trong việc đòi lại số tiền này từ bên bán.

Trong một số tình huống, sau khi đã xóa đăng ký thế chấp, bên bán không đồng ý bán với giá đã thỏa thuận với bên mua tại thời điểm trước khi xóa đăng ký thế chấp. Bên mua hoặc là phải thực hiện giải quyết tranh chấp để tiếp tục mua bán hoặc yêu cầu bên bán bồi thường/phạt cọc, trả cọc để đòi lại quyền lợi cho mình. Thực tế các vụ kiện tụng/giải quyết tranh chấp cho thấy, dù bên mua thực hiện theo cách nào thì cũng rất tốn kém thời gian, công sức.

Ba là, bên bán cố tình che giấu các thông tin thực sự về tài sản đang thế chấp

Nhiều trường hợp, bên bán vì trục lợi hoặc lừa đảo đã cung cấp không đầy đủ thông tin về tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, ví dụ như tài sản được đảm bảo cho nhiều khoản vay ở nhiều ngân hàng khác nhau, tài sản đang được xử lý theo quy định pháp luật do bên bán không trả được nợ cho ngân hàng...

Lúc này, bên mua có thể đã đặt cọc/thanh toán một số tiền cho bên bán mà không biết tài sản đã được xử lý (kê biên đảm bảo thi hành án hoặc đang trong quá trình tố tụng tại Tòa án...) hoặc các ngân hàng cùng nhận bảo đảm tài sản này không đồng ý cho phép bán thì hậu quả là bên mua không thể mua bán/chuyển nhượng đất đai.

Tuy rằng có nhiều rủi ro tiềm ẩn nhưng thường khi mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, bên mua có thể đạt được thỏa thuận với giá cả thấp hơn so với giá thông thường của tài sản. Đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến nhiều rủi ro tiềm ẩn cho bên mua.

Giải pháp để xử lý hoặc hạn chế phần nào các rủi ro đối với các tài sản này mà bên mua nên tham khảo thực hiện gồm:

- Tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của tài sản (tài sản đang được thế chấp ở những ngân hàng nào, đã bị xử lý tài sản bảo đảm chưa...);

- Liên hệ với ngân hàng để được cung cấp thông tin chính xác nhất về việc ngân hàng có đồng ý cho phép bán tài sản hay không, điều kiện cụ thể để ngân hàng cho phép bán là gì;

- Tìm hiểu rõ ràng trình tự, thủ tục, hồ sơ thực hiện việc mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng hiện nay.

Như vậy, khi mua đất/nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, bên mua có thể gặp một số những rắc rối mà chúng tôi đã tổng hợp, trình bày ở trên. Tuy rằng việc mua bán này có nhiều rủi ro nhưng không phải là không thể thực hiện được. Trước khi tiến hành mua bán/chuyển nhượng tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, bên mua cần tìm hiểu rõ về tài sản và chủ sử dụng đất.

Thủ tục mua bán đất đang thế chấp tại ngân hàng thế nào?

Khác với những tài sản đất đai được mua bán thông thường khác, tài sản đang thế chấp tại ngân hàng muốn được chuyển nhượng thì cần phải có sự đồng ý của ngân hàng. Mặt khác, căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng/mua bán đất đai/quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng/chứng thực.

Do đó, để mua được tài sản này, thủ tục hành chính mà các bên phải thực hiện là xóa đăng ký thế chấp (để tài sản không còn nằm trong bất kỳ một nghĩa vụ/giao dịch nào khác) và thông thường các các bên sẽ tiến hành theo những bước sau đây:

Bước 1: Thanh toán số tiền bên bán còn nợ tại ngân hàng

- Số tiền này là số tiền bên mua tiến hành gửi/chuyển khoản để trả cho phần nợ còn lại của bên bán tại ngân hàng, đồng thời, thường các bên sẽ đề nghị ngân hàng phong tỏa trước khi tiến hành xử lý các công việc để hoàn thiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Việc thỏa thuận để gửi số tiền này vào ngân hàng có thể được ba bên (ngân hàng, bên bán, bên mua) ký văn bản thỏa thuận (văn bản này có công chứng) về nội dung: Ngân hàng đồng ý về việc bán/chuyển nhượng tài sản đang thế chấp, số tiền các bên đã thanh toán/đặt cọc để mua tài sản này được chuyển vào tài khoản được mở tại ngân hàng và các điều khoản khác nhằm cụ thể hóa mục đích mua bán của các bên.

+ Ngoài cách thức lập văn bản thỏa thuận 03 bên, bên bán và bên mua có thể lập hợp đồng đặt cọc có công chứng. Tiền đề để lập hợp đồng đặt cọc có công chứng là phải có công văn/văn bản/thông báo của ngân hàng nơi đang nhận thế chấp tài sản của bên bán đồng ý với việc nhận đặt cọc mua bán tài sản là đất đai và đồng ý với số tiền nhận đặt cọc sẽ được gửi tới số tài khoản được ấn định tại ngân hàng (số tiền này được phong tỏa/đóng băng) cho đến khi các bên hoàn tất thủ tục sang tên quyến sử dụng đất.

- Sau khi đã thanh toán số tiền này để hoàn tất khoản nợ của bên bán tại ngân hàng, bên bán và bên mua thỏa thuận thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp (giải chấp) tại cơ quan có thẩm quyền (thông báo xóa đăng ký thế chấp gửi cho cơ quan công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, thực hiện thủ tục xóa thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền).

Xem thêm: Thủ tục giải chấp

Lưu ý: Nhằm hạn chế rủi ro thấp nhất có thể phát sinh (đặc biệt là đối với bên mua), bên bán và bên mua thường thỏa thuận để bên mua hoặc ngân hàng là bên thực hiện thủ tục giải chấp, cầm giữ sổ đỏ/Giấy chứng nhận sau khi giải chấp. Thỏa thuận này thường được lập thành hợp đồng ủy quyền/giấy ủy quyền có công chứng.

Bước 2: Ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà đất có công chứng/chứng thực

Sau khi tiến hành xóa đăng ký thế chấp, các bên thực hiện ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà đất có công chứng/chứng thực tại văn phòng công chứng/phòng công chứng/Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền.

Hồ sơ, trình tự thủ tục được thực hiện như các giao dịch mua bán nhà đất thông thường khác. Thường hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

- Giấy chứng nhận/sổ đỏ đã được giải chấp;

- Giấy chứng nhận kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên;

- Giấy tờ chứng minh nơi ở; Giấy tờ tùy thân của các bên;

- Dự thảo hợp đồng mua bán (nếu các bên đã soạn thảo sẵn);

- Các giấy tờ hợp pháp khác nếu công chứng viên/người có thẩm quyền chứng thực hợp đồng yêu cầu.

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất

Các bên thực hiện thủ tục sang tên đất đai theo quy định pháp luật sau khi đã hoàn thành việc ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng có công chứng/chứng thực.

Xem thêm: Thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán đất 

=> Để mua bán/chuyển nhượng tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, bạn có thể tham khảo để thực hiện theo cách mà chúng tôi đã nêu trên.

Một số lưu ý đặc biệt với trường hợp của bạn:

- Trước tiên, theo thông tin bạn cung cấp, bên bán tài sản cho bạn không có tên tại trang bìa (trang 1) mà chỉ có tên được ghi tại phần "IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận" của Giấy chứng nhận/sổ đỏ. Việc ghi thông tin của bên bán vào phần IV của Giấy chứng nhận là kết quả của thủ tục đăng ký biến động đất đai khi bên bán của bạn mua tài sản này từ chủ cũ và căn cứ Thông tư 23/2014/TT-BTNMT việc ghi nhận thông tin như vậy là hợp pháp.

Điều này cũng có nghĩa là, nếu sổ đỏ/Giấy chứng nhận được ghi nhận thông tin theo mô tả của bạn như vậy là sổ đỏ/Giấy chứng nhận hợp pháp, đồng thời, bên bán cho bạn đang được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức nhận chuyển nhượng. Bạn có thể thực hiện giao dịch với sổ đó/Giấy chứng nhận ghi nhận thông tin của bên bán cho bạn như vậy.

- Khi tiến hành mua bán/nhận chuyển nhượng tài sản là đất đai đang được thế chấp tại ngân hàng, bạn cần tìm hiểu kỹ thông tin về tài sản, người tham gia giao dịch và các thông tin khác liên quan đến giao dịch trước khi tiến hành bất kỳ công việc nào để mua bán.

Đặc biệt, nếu có thể lựa chọn, bạn nên lựa chọn bên bán là những người đủ tin tưởng, thân quen để giảm thiểu rủi ro.

Kết luận: Tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng chỉ được mua bán/chuyển nhượng khi được ngân hàng đồng ý và thường được thực hiện theo những bước mà chúng tôi nêu ở trên.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về rủi ro khi mua đất đang thế chấp ngân hàng​, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.

>> Lấy lại sổ đỏ khi đã trả hết nợ tại ngân hàng thế nào?

>> Làm thế nào để kiểm tra đất có tranh chấp hay không?