Thứ Ba, 05/07/2022

Rủi ro khi ủy quyền cho tặng đất là gì?

Ủy quyền để thực hiện cho tặng đất đai thường có những rủi ro mà bản thân người ủy quyền có thể không lường trước được. Vậy làm sao để đảm bảo hợp đồng ủy quyền cho người khác mua bán, tặng cho đất đai có thể giảm thiểu rủi ro cho bên ủy quyền? Hoặc làm sao để xác định việc tặng cho đất đai là phù hợp với mong muốn, nguyện vọng của mình?

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có vấn đề liên quan đến việc ủy quyền để tặng cho đất đai mong được tư vấn như sau: Thời gian ngắn tới, tôi ra nước ngoài học tập (học chuyên sâu), thời gian dự kiến là 02 năm. Trước khi đi, bố tôi đề nghị tôi ký ủy quyền để bà nội tôi thay mặt tôi tặng cho đất đai từ tôi sang cho bố tôi và chuyển nhượng cho bác gái của tôi (chị gái của bố tôi) một lô đất khác của tôi (đề phòng trường hợp tôi không thể về Việt Nam kịp lúc để ký hợp đồng tặng cho).

Tôi không muốn ký vì tôi sợ bố tôi bán hết đất ở của gia đình. Mà nếu không ký thì gia đình lại không yên ấm, hòa thuận. Tôi mong Luật sư có thể chỉ cho tôi cách làm sao giảm thiểu được rủi ro nếu tôi vẫn ký hợp đồng ủy quyền? Và có cách nào để có thể không cho bố tôi bán đất của gia đình không thưa Luật sư?

Chào bạn, liên quan đến vấn đề ủy quyền để thực hiện tặng cho đất đai, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Có rủi ro khi ký hợp đồng ủy quyền để tặng cho đất đai không?

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng:

+ Bạn đang phân vân về việc ký hợp đồng ủy quyền, trong đó có điều khoản bà bạn được thay mặt bạn định đoạt quyền sử dụng đất (được quyền tặng cho, mua bán/chuyển nhượng…) của bạn trong khối tài sản chung với gia đình có phát sinh rủi ro gì hay không;

+ Mục đích của việc lập hợp đồng ủy quyền này là để bà bạn thay mặt bạn tặng cho quyền sử dụng đất của bạn sang bố bạn; và chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bạn sang cho bác bạn.

+ Bạn đang mong muốn tìm cách để có thể hạn chế việc bố bạn bán tài sản là đất đai khi ông đã được nhận quyền hợp pháp.

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân sự hiện hành, chúng tôi có một số giải đáp cho bạn như sau:

Một là, với nguyện vọng, mong muốn ký hợp đồng ủy quyền, trong đó bạn cho phép bà của mình có quyền thay mặt bạn tặng cho, chuyển nhượng…quyền sử dụng đất của bạn thì có thể phát sinh một số vấn đề:

+ Giá bán tài sản hoặc đối tượng tặng cho mà bà bạn ký có thể không là nguyện vọng của bạn (trừ trường hợp hợp đồng ủy quyền quy định bà bạn không được quyền tự quyết về giá bán hoặc đối tượng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho);

+ Bất kỳ hành vi nào của bà bạn (ký kết, sửa đổi, bổ sung hợp đồng…) đối với việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà trong phạm vi ủy quyền đã được lập, bạn đều là người phải chịu trách nhiệm cuối cùng;

Hai là, hợp đồng ủy quyền định đoạt tài sản vẫn cần phải đóng thuế

Thực tế, các bên ký kết hợp đồng ủy quyền mà có điều khoản được quyền định đoạt tài sản là bất động sản thì đều phải đóng nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật. Rủi ro có thể phát sinh từ việc kê khai, đóng, nộp..thuế thu nhập cá nhân từ bà bạn nếu bà bạn không hiểu rõ thủ tục này.

Ba là, thời hạn ủy quyền

Việc ủy quyền phải có thời hạn nhất định, thời hạn có thể là một con số cụ thể hoặc theo công việc được mô tả. Một trong hai bên ủy quyền mất thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên không có hiệu lực.

Do đó, nếu quá thời hạn ủy quyền hoặc thuộc trường hợp hợp đồng ủy quyền không có hiệu lực thì các bên không thể thực hiện việc ký công chứng hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất như mong muốn.

Như vậy, việc ký hợp đồng ủy quyền từ bạn sang cho bà của bạn để thực hiện tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể phát sinh một số rủi ro đối với bạn. Việc bạn ký ủy quyền để bà bạn thay mặt bạn ký hợp đồng tặng cho bố bạn quyền sử dụng đất của bạn không thể hạn chế quyền bán tài sản là quyền sử dụng đất của bố bạn.

Làm gì để hạn chế rủi ro khi ký hợp đồng ủy quyền tặng cho đất đai?

Trước hết, chúng tôi phải nhấn mạnh rằng, nếu bạn vẫn có mong muốn tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho bố bạn thì không thể hạn chế được quyền định đoạt (trong đó có quyền mua bán/chuyển nhượng) của bố bạn. Điều này đồng nghĩa với chỉ khi nào bạn không tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho bố bạn thông qua ký hợp đồng tặng cho có công chứng thì lúc đó mới có thể đảm bảo bố bạn không bán tài sản này cho người khác.

Trường hợp bạn đang ở nước ngoài nhưng vẫn buộc phải ký hợp đồng ủy quyền cho bà bạn để thực hiện ký tặng cho quyền sử dụng đất cho bố bạn thì bạn có thể thực hiện việc lập hợp đồng ủy quyền tại thời điểm quyết định tặng cho mà không cần ký trước.

Việc lập hợp đồng ủy quyền tại thời điểm này chính là lập hợp đồng ủy quyền hai lần theo quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014, cụ thể:

+ Bạn ở nước ngoài có thể liên hệ Đại sứ quán/Lãnh sự quán/hoặc cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước bạn đang học tập để ký hợp đồng ủy quyền (ký lần 1);

+ Sau đó, bạn gửi hợp đồng ủy quyền này về cho bà bạn ở Việt Nam, bà bạn tới văn phòng công chứng để chứng nhận lần 2 về việc ủy quyền này của bạn và bà bạn (ký lần 2).

Lưu ý: Bà bạn không được ký tên trước vào hợp đồng ủy quyền được nhận từ bạn, mà phải để công chứng viên chứng kiến và hướng dẫn ký.

Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo phương án mua lại phần quyền của bố mình trong khối tài sản chung để bố bạn không thể bán tài sản này cho người khác mà gia đình bạn vẫn đảm bảo có chỗ ở. Đồng thời, bạn cũng không cần đắn đo, suy nghĩ về những rủi ro khi ký hợp đồng ủy quyền.

Như vậy, không thể có một phương án nào để có thể hạn chế quyền định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất của bố bạn khi bạn thông qua hợp đồng ủy quyền với bà bạn ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho bố bạn.

Việc bạn có thể làm là hạn chế việc bố bạn bán tài sản của gia đình bằng cách thuyết phục bố bạn hoặc thể kéo dài thời điểm quyết định bạn ký hợp đồng ủy quyền cho bà bạn bằng cách đợi khi nào có nhu cầu thì bạn mới lập hợp đồng ủy quyền mà không phải ký trước.

Cách khác toàn vẹn hơn là bạn có thể lựa chọn không tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho bố bạn hoặc mua lại phần quyền của bố bạn trong khối tài sản chung này của gia đình bạn.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về rủi ro khi ủy quyền cho tặng đất, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.