Sổ đỏ hộ gia đình: Điều kiện, chi phí sang tên như thế nào?

Câu hỏi: ​Chào Luật sư, việc ghi tên các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất trên sổ đỏ được thực hiện như thế nào?

Nếu có thay đổi chủ hộ (ví dụ như thay đổi theo thỏa thuận hoặc chủ hộ chết hoặc chủ độ rời đi nơi khác…) thì việc ghi tên chủ sử dụng đất trên sổ đỏ được thực hiện ra sao?

Việc chuyển quyền từ hộ gia đình sang cá nhân có mất nhiều chi phí không Luật sư?

Nếu như muốn thế chấp hoặc lập di chúc đối với tài sản là nhà đất cấp cho hộ gia đình thì có được không Luật sư?

Chào bạn, xoay quanh vấn đề cấp sổ đỏ hộ gia đình, chi phí chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang cá nhân mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

3. Cấp sổ đỏ hộ gia đình thì ghi thông tin chủ sử dụng thế nào?

Ghi thông tin trên sổ đỏ đối với đối tượng là hộ gia đình là việc những người sử dụng đất của hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua việc cấp sổ đỏ.

Cách ghi thông tin trên sổ đỏ cấp cho hộ gia đình được thực hiện theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

Phụ thuộc vào những thành viên trong hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và chủ hộ gia đình mà việc ghi tên trên sổ đỏ, xác nhận quyền định đoạt tài sản nhà đất cấp cho hộ gia đình có sự khác biệt.

3.1 Cấp sổ đỏ hộ gia đình thì ghi tên người sử dụng thế nào?

Như quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng các yếu tố cơ bản như:

Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo pháp luật hôn nhân và gia đình;

Là những người cùng được sử dụng đất thông qua hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất tại cùng một thời điểm;

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, khoản 12 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về việc ghi thông tin của hộ gia đình sử dụng đất trên sổ đỏ như sau:

…

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;

…

Theo đó, thông tin của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình được ghi như sau trên sổ đỏ:

• Dòng thứ 1 ghi: Hộ ông/bà + họ tên đầy đủ của họ (ông/bà là chủ hộ gia đình theo sổ hộ khẩu), sinh năm + năm sinh của chủ hộ (chỉ cần ghi năm sinh, không cần ghi ngày tháng sinh);

• Dòng thứ 2 ghi: Số chứng minh nhân dân/số căn cước công dân/số hộ chiếu của người đại diện;

• Dòng thứ 3 ghi: Địa chỉ thường trú + địa chỉ theo sổ hộ khẩu (ghi đơn vị hành chính chính xác đến từng số nhà/thôn/tổ dân phố);

Trường hợp chủ hộ gia đình không đồng thời là chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cùng các thành viên còn lại trong hộ gia đình thì việc ghi tên trên sổ đỏ được thực hiện như sau:

• Dòng thứ 1 ghi: Ông/bà + tên của người đại diện cho những người được cấp sổ đỏ, sinh năm + năm sinh của người đại diện (chỉ cần ghi năm sinh, không cần ghi ngày tháng sinh);

• Dòng thứ 2 ghi: Số chứng minh nhân dân/số căn cước công dân/số hộ chiếu của người đại diện;

• Dòng thứ 3 ghi: Địa chỉ thường trú của người đại diện;

• Dòng thứ 4 ghi: Cùng sử dụng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với + họ tên đầy đủ, năm sinh, số giấy tờ tùy thân của những người đồng quyền sử dụng đất, đồng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn lại.

Lưu ý: Ghi đầy đủ, liệt kê toàn bộ những người được quyền sử dụng đất, được quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên sổ đỏ.

Như vậy, việc ghi thông tin trên sổ đỏ hộ gia đình/sổ đỏ cấp cho hộ gia đình trong trường hợp chủ hộ đồng quyền/không đồng quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo hướng dẫn mà chúng tôi đã nêu trên.

Trong các giao dịch về đất đai cấp cho hộ gia đình, các bên có thể căn cứ vào thông tin được ghi trên trang 1 (trang bìa) của sổ đỏ để xác định người có quyền đối với thửa đất, tài sản trên đất.

3.2 Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình khi có thay đổi chủ hộ thế nào?

Việc thay đổi chủ hộ gia đình sử dụng đất, chủ hộ gia đình sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp cho hộ gia đình là một trong những trường hợp cần phải thực hiện đăng ký biến động đất đai.

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, trong trường hợp có sự thay đổi về chủ hộ gia đình, hộ gia đình sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động theo trình tự sau đây:

Bước 1: Hộ gia đình chuẩn bị hồ sơ xin thay đổi thông tin chủ hộ trên sổ đỏ

Hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, mẫu 09/ĐK đã được thành viên trong hộ gia đình kê khai, ký tên đầy đủ;

• Sổ hộ khẩu mới sau khi đã đăng ký thay đổi thông tin chủ hộ tại cơ quan công an có thẩm quyền (bản sao);

• Văn bản thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình về việc thay đổi chủ hộ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nếu hộ gia đình thỏa thuận thay đổi chủ hộ;

• Trích lục khai tử (bản sao) hoặc giấy chứng tử (bản sao) trong trường hợp chủ hộ chết;

• Biên lai/hóa đơn/hoặc giấy tờ khác chứng minh việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong trường hợp hộ gia đình sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;

• Văn bản ủy quyền (nếu có);

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký biến động

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện nơi có đất hoặc bộ phận một cửa tại địa phương nơi có đất;

Bước 3: Xử lý hồ sơ

• Cơ quan chuyên môn có thẩm quyền (văn phòng đăng ký đất đai hoặc các chi nhánh có thẩm quyền của mình) kiểm tra hồ sơ, xác định đăng ký biến động vào sổ đỏ, chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế để tính toán tiền thuế (nếu có);

• Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cập nhật, chỉnh lý thông tin biến động trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

• Chuẩn bị hồ sơ, trình cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận (nếu hộ gia đình sử dụng đất có yêu cầu);

Bước 4: Trả kết quả

Người yêu cầu thay đổi thông tin chủ hộ gia đình nhận lại sổ đỏ sau khi đã đăng ký biến động/hoặc sổ đỏ mới nếu có yêu cầu cấp đổi sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, khi có thay đổi chủ hộ gia đình sử dụng đất, thành viên hộ gia đình có trách nhiệm thực hiện đăng ký biến động thông tin chủ hộ trên trang bìa sổ đỏ theo trình tự như trên.

Các thành viên hộ gia đình cũng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để được đăng ký biến động thay đổi chủ hộ gia đình sử dụng đất nhằm tránh trường hợp phải sửa đổi, bổ sung hoặc đính chính hồ sơ làm mất thời gian thực hiện.

4. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho hộ gia đình?

Việc cấp sổ đỏ cho hộ gia đình bao gồm cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình sử dụng đất, cấp đổi/cấp lại sổ đỏ cho hộ gia đình.

Theo đó, thẩm quyền cấp sổ đỏ cho hộ gia đình trong mỗi trường hợp nêu trên là khác nhau.

Cụ thể, Điều 105 Luật Đất đai 2013, Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thẩm quyền cấp sổ đỏ cho hộ gia đình sử dụng đất như sau:

• Cấp sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình: Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;

• Cấp đổi, cấp lại sổ đỏ cho hộ gia đình sử dụng đất:

  • Nếu địa phương đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền cấp đổi/cấp lại sổ đỏ;

  • Nếu địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp đổi, cấp lại sổ đỏ;

Kết luận: Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho hộ gia đình trong trường hợp cấp đổi, cấp lại (nếu địa phương chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai) hoặc cấp lần đầu.

Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất là cơ quan có quyền cấp đổi, cấp lại sổ đỏ cho hộ gia đình nếu địa phương nơi có đất chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai.

5. Chi phí cấp đổi sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân là bao nhiêu?

Cấp đổi sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân có thể được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo một trong những trường hợp sau đây:

• Các thành viên khác trong hộ gia đình sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sang cho một thành viên của hộ gia đình thông qua mua bán, tặng cho, thừa kế…;

• Hộ gia đình chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác (không phải là thành viên của hộ gia đình) thông qua mua bán, tặng cho,...;

• Chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất của hộ gia đình sang cá nhân trong trường hợp xử lý tài sản thế chấp hoặc theo bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án nhân dân có thẩm quyền;

• Cấp đổi sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân trong trường hợp khác;

Trong mỗi trường hợp, chi phí để thực hiện sang tên, chuyển quyền cũng có sự khác biệt. Các khoản phí này phát sinh theo từng giai đoạn như từ giai đoạn ký kết văn bản chuyển quyền, giai đoạn sang tên giấy chứng nhận,...

Cụ thể như sau:

Như vậy, để tính toán chi phí cấp đổi sổ đỏ từ hộ gia đình sang cá nhân được tính toán dựa trên các căn cứ sau đây:

• Giá trị tài sản giao dịch (giá trị tài sản tính theo giá ghi trong hợp đồng hoặc giá trị tài sản tính theo bảng giá đất, bảng giá nhà);

• Có thuộc trường hợp được miễn thuế, phí, lệ phí hay không;

• Thuế suất hoặc quy định cụ thể của Hội đồng nhân dân nơi có đất;

• Các khoản phí, lệ phí khác theo thỏa thuận.

6. Sổ đỏ mang tên hộ gia đình được thế chấp không?

Thế chấp, cầm cố tài sản là hai trong số những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong trường hợp vay ngân hàng thì thế chấp nhà đất là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để đảm bảo cho khoản vay từ ngân hàng.

6.1 Sổ đỏ mang tên hộ gia đình được thế chấp không?

Căn cứ Điều 317, Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 suy ra:

• Thế chấp nhà đất cho ngân hàng để vay vốn được hiểu là việc sử dụng tài sản của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

• Tuy không giao tài sản cho bên nhận thế chấp nhưng bên thế chấp bàn giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất cho bên nhận thế chấp (ngân hàng).

• Quyền sử dụng đất được thế chấp khi đã được cấp giấy chứng nhận. Quyền sở hữu nhà được thế chấp gồm cả trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận.

• Chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở trên đất là những người được quyền thế chấp tài sản này để đảm bảo cho khoản vay tại ngân hàng. Trong đó, giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn hoặc bằng giá trị khoản vay;

• Tài sản được phép thế chấp gồm bất động sản, động sản;

Từ những phân tích và căn cứ đã nêu, tài sản nhà đất cấp cho hộ gia đình được thế chấp tại ngân hàng khi thỏa mãn các điều kiện sau:

• Ngân hàng đồng ý nhận thế chấp tài sản là nhà đất cấp cho hộ gia đình;

• Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận;

• Bên thế chấp là hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận;

• Tài sản nhà đất thế chấp phải có trị giá lớn hơn hoặc bằng khoản vay của bên vay tại ngân hàng;

• Toàn bộ các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải đồng ý và cùng giao kết hợp đồng thế chấp với ngân hàng;

• Việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (văn phòng đăng ký đất đai);

• Tại thời điểm thế chấp, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất phải thỏa mãn các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở;

Như vậy, sổ đỏ mang tên hộ gia đình là một trong những tài liệu chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản là bất động sản và thuộc trường hợp được thế chấp tại ngân hàng.

Tuy nhiên, không phải mọi tài sản nhà đất của hộ gia đình đã có sổ đỏ đều thế chấp được ở ngân hàng mà chỉ những bất động sản thỏa mãn các điều kiện luật định như được ngân hàng chấp thuận, các thành viên trong hộ đồng ý… mới được thế chấp.

6.2 Sổ đỏ ghi tên hộ gia đình được cầm cố không?

Cầm cố tài sản được hiểu là việc bên cầm cố tài sản giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (ví dụ nghĩa vụ trả nợ vay, nghĩa vụ thực hiện công việc đã thỏa thuận…) (Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015).

Theo đó, tài sản được sử dụng để cầm cố thường là động sản (xe máy, ô tô, …) hoặc các tài sản có thể bàn giao là vàng, kim cương,...

Sổ đỏ không phải là tài sản theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, do vậy, không thể được cầm cố theo quy định của pháp luật về dân sự.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 không cho phép nhà đất được tham gia giao dịch cầm cố (do không thể bàn giao nhà, đất từ bên cầm cố sang bên nhận cầm cố để bảo quản được.

Điều này cũng có nghĩa là, sổ đỏ ghi tên hộ gia đình (sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình) không được cầm cố vay ngân hàng.

Kết luận: Sổ đỏ không là đối tượng được cầm cố tại ngân hàng để vay tiền. Do đó, hộ gia đình sử dụng đất được cấp sổ đỏ không là đối tượng được cầm cố theo quy định pháp luật.

7. Có được lập di chúc thừa kế sổ đỏ ghi hộ ông bà không?

Bộ luật Dân sự 2015 quy định người có tài sản được quyền lập di chúc định đoạt tài sản theo nguyện vọng, mong muốn của mình.

Hiện nay, việc lập di chúc được thực hiện theo từng cá nhân mà không còn quy định về lập di chúc riêng như quy định của Bộ luật Dân sự 2005 (văn bản đã hết hiệu lực).

Có nghĩa là, từng thành viên được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo sổ đỏ cấp cho hộ gia đình sử dụng đất/hộ ông (bà) được quyền lập di chúc định đoạt phần tài sản của mình trong khối tài sản chung đó.

Người lập di chúc có thể lựa chọn một trong những hình thức được pháp luật dân sự quy định như bằng lời nói, bằng văn bản có người làm chứng, bằng văn bản không có người làm chứng, bằng văn bản có công chứng/chứng thực.

Kết luận: Người được cấp sổ đỏ mang tên hộ gia đình/sổ đỏ ghi tên hộ ông bà được pháp luật cho phép lập di chúc định đoạt phần tài sản của mình trong khối tài sản chung được cấp cho hộ gia đình.

Hiện nay, pháp luật cho phép từng thành viên của hộ gia đình được lập di chúc riêng để định đoạt quyền đối với tài sản trong khối tài sản chung mà không cho phép hộ gia đình được lập di chúc chung.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về sổ đỏ hộ gia đình, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.