Sang tên sổ khi mất giấy tờ mua bán viết tay được không?

Thực tế hiện nay cho thấy, còn tồn tại nhiều giao dịch về đất đai không được thực hiện theo đúng hình thức luật định. Vậy, khi giao dịch là mua bán bằng giấy tờ viết tay thì bên mua có được sang tên sổ đỏ không? 

Chào bạn, trước hết việc mua bán đất/chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng/chứng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013). Việc mua bán bằng giấy tờ viết tay sẽ không được pháp luật công nhận giá trị pháp lý, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt ví dụ như được Tòa án công nhận…

Với thông tin bạn cung cấp và dựa trên quy định pháp luật đất đai hiện hành, chúng tôi giải đáp các thắc mắc cho bạn như sau:

Có được sang tên sổ đỏ khi mất giấy tờ mua bán viết tay không?

Với toàn bộ thông tin chúng tôi nhận được từ bạn, tạm thời chúng tôi có một số nhận định sơ bộ như sau:

- Bố mẹ chồng bạn mua một phần thửa đất của bên bán;

- Thửa đất của bên bán đã được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm mua bán;

- Việc thanh toán tiền và giao nhận đất mua bán đã được thực hiện hoàn tất (bên bán giao đất và các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ giao nhận tiền mua bán);

- Các bên không có tranh chấp gì về việc mua bán, ranh giới, diện tích của phần đất mua bán;

- Hiện nay, bố mẹ chồng bạn đã làm mất bản gốc giấy tờ mua bán viết tay giữa hai bên. Không có thông tin về việc bên bán cho bố mẹ chồng có hay không có giấy tờ mua bán của diện tích thửa đất này; đồng thời cũng không có thông tin về việc nếu họ có giấy tờ mua bán thì họ có còn giữ hay không.

Từ đây, việc xử lý sang tên sổ đỏ của gia đình bạn có thể được thực hiện theo một trong những cách thức sau:

Cách 1: Ký lại hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đây là cách thực hiện trực tiếp, đơn giản nhất và phải chuẩn bị ít giấy tờ nhất. Tuy nhiên, cách thức này được thực hiện khi cả hai bên có thể thỏa thuận, thống nhất với nhau. Các công việc mà các bên cần thực hiện lần lượt như sau:

- Nộp hồ sơ xin tách thửa đất (do bố mẹ chồng bạn chỉ mua một phần diện tích thửa đất nên đây là thủ tục cần thiết) tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Xem thêm: Thủ tục tách thửa đất đế bán thế nào?

Trong trường hợp thửa đất mua bán không đủ diện tích tối thiểu để thực hiện việc chia tách, thì bố mẹ chồng bạn và bên bán thực hiện mua một phần quyền sử dụng đất mà không yêu cầu tách thửa, cả hai bên đều có chung quyền sử dụng đất. Có nghĩa là các bên vẫn ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng có công chứng/chứng thực như theo quy định nhưng khi làm thủ tục đăng ký biến động/sang tên đất đai thì bên bán, bên mua đều có tên trên sổ đỏ.

- Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng tại văn phòng công chứng/phòng công chứng (có trụ sở đặt tại tỉnh nơi có đất) hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

- Sau khi ký kết xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.

Xem thêm: Thủ tục sang tên sổ đỏ thế nào? 

Cách 2: Xin công nhận hợp đồng mua bán đất/chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp bên bán còn bản hợp đồng viết tay đã ký kết

Đây là cách được áp dụng nếu như bên bán vẫn còn giữ giấy tờ viết tay về việc mua bán đất giữa bố mẹ chồng bạn và bên bán đất. Do đã thực hiện việc giao nhận tiền, hoàn thành việc bàn giao đất trên thực tế nên bố mẹ chồng bạn cùng bên bán có thể đề nghị Tòa công nhận hiệu lực của hợp đồng theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo đó, bố mẹ chồng bạn có thể gửi đơn yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thực hiện với bên bán tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Kèm theo đơn yêu cầu là các giấy tờ như:

- Giấy tờ mua bán viết tay;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ);

- Giấy tờ tùy thân của hai bên còn hiệu lực như căn cước công dân,…

- Giấy tờ về nơi ở của hai bên như sổ hộ khẩu, sổ tạm trú…

Sau khi được Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng, các bên thực hiện đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo Quyết định của Tòa.

So với việc ký lại hợp đồng mua bán thì cách này mất nhiều thời gian để thực hiện hơn. Đồng thời, các bên cũng không thể chủ động thực hiện các công việc theo ý muốn của mình. Tuy nhiên, vì gia đình bạn đã mất bản gốc giấy tờ mua bán viết tay, nên nếu lựa chọn cách này thì điều kiện bắt buộc là bên bán vẫn còn ít nhất là 01 bản giấy tờ mua bán đất viết tay.

Cách 3: Giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Trong trường hợp gia đình bạn không thể thỏa thuận được với bên bán để thực hiện theo cách 1 hoặc cách 2 mà chúng tôi đã nêu trên, thì bố mẹ chồng của bạn có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.

Khi gửi đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết việc sang tên đất đai, công nhận quyền sử dụng đất, bố mẹ chồng bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP;

- Giấy tờ nhân thân còn hiệu lực và giấy tờ chứng minh nơi ở của bố mẹ chồng bạn;

- Giấy tờ khác chứng minh việc thanh toán theo hợp đồng mua bán đã hoàn thành;

- Các tài liệu, giấy tờ khác chứng minh việc mua bán giữa bố mẹ chồng bạn và bên bán.

Tại đây, việc sang tên đất đai được thực hiện theo bản án có hiệu lực của Tòa.

Đây là 03 cách thông thường được lựa chọn để xử lý trường hợp này của gia đình bạn. Tùy thuộc vào tình huống cụ thể, mong muốn, nguyện vọng mà gia đình bạn có thể lựa chọn cách thức xử lý phù hợp.

Có bị thu hồi đất trong trường hợp mua bán bằng giấy tờ viết tay không?

Căn cứ Điều 61, Điều 62, Điều 64, Điều 65 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

Một là, thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

Cụ thể các hành vi được coi là vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại Điều 64 gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Chú ý: Người sử dụng đất được coi là vi phạm pháp luật về đất đai nếu có Quyết định, văn bản của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền xác định về hành vi vi phạm đất đai đó.

Hai là, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh(Điều 61 Luật Đất đai 2013) hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62 Luật Đất đai 2013)

Đây là những trường hợp mà Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án như: chỉnh trang đô thị, khu dân cư mới, xây dựng nhà ở xã hội,…

Ba là, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất hoặc trong trường hợp chấm dứt việc sử dụng đất hoặc thu hồi đất khi có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Đây là những trường hợp được quy định tại Điều 65 Luật Đất đai 2013, cụ thể gồm các trường hợp sau đây:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

đ) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

e) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

Kết luận: Việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay không thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, nếu bạn không xử lý việc đăng ký sang tên/chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và điều này có thể dẫn đến nhiều khó khăn, thiệt hại cho gia đình bạn trong quá trình sử dụng đất (ví dụ như bị thu hồi thì không được bồi thường về đất, không được mua bán/tặng cho…)

Trên đây là giải đáp thắc mắc về sang tên sổ đỏ khi mất giấy tờ mua bán viết tay​, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006199 để được hỗ trợ

>> Có được công chứng hợp đồng mua bán đất khi không đủ diện tích tối thiểu không?

>> Được đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất khi nào?