Sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất như thế nào? Nếu đã lỡ mua đất của người đứng tên trên sổ đỏ mà họ đã mất thì phải làm gì? Cùng tìm hiểu trong bài viết sau.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang gặp vướng mắc liên quan đến việc mua bán đất cần được hỗ trợ.
Tại thời điểm mua bán, do vợ chồng tôi chưa đủ tiền để trả nên vợ chồng ông A chưa thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định.
Khi chúng tôi thanh toán đầy đủ tiền thì vợ chồng ông A đã đưa sổ đỏ cho vợ chồng tôi thực hiện thủ tục tách thửa.
Giữa vợ chồng tôi và vợ chồng ông A chỉ mới ký hợp đồng mua bán đất viết tay, chưa được công chứng, chứng thực.
Xin cung cấp thêm thông tin, vợ, con ông A đồng ý hoàn toàn với việc mua bán đất này giữa chúng tôi và tạo điều kiện để chúng tôi thực hiện các thủ tục.
Chào bạn, pháp luật hiện hành cho phép sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất, tuy nhiên, điều kiện, thủ tục, trình tự thực hiện có nhiều sự khác biệt so với các trường hợp thông thường.
Cụ thể, với trường hợp vướng mắc của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:
Sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất như thế nào?
Để được sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất trong trường hợp của bạn thì cần phải làm thủ tục nhận thừa kế, xin tách thửa đất trước khi ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực và sang tên sổ đỏ.
Sở dĩ cần thực hiện như vậy là vì những lý do sau đây:
Trước hết, sổ đỏ/giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của họ (Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Nói cách khác, giấy chứng nhận chính là giấy tờ chứng minh quyền tài sản là quyền sử dụng đất của người có tên trên giấy chứng nhận.
Khi người được cấp sổ đỏ chết/qua đời thì tài sản là đất đai đã được cấp sổ đỏ của họ được chia thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật (quy định tại Bộ luật Dân sự 2015).
Việc nhận thừa kế chính là thủ tục nhận di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật thông qua lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế.
Sau khi có văn bản nhận di sản thừa kế, người được thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
Kết quả của thủ tục này là những người thừa kế của ông A (trừ những người từ chối, không được nhận thừa kế hoặc bị truất quyền hưởng thừa kế) là những người được ghi nhận tên trên giấy chứng nhận.
Mặt khác, bạn chỉ mua một phần diện tích thửa đất từ vợ chồng ông A nên theo quy định pháp luật hiện hành, bạn phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Để được tách thửa thì thửa đất của bạn phải đảm bảo các điều kiện về diện tích, kích thước, vị trí… theo quy định cụ thể của từng tỉnh, thành phố nơi có đất.
Thêm nữa, về hình thức, hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất giữa vợ chồng bạn và vợ chồng ông A không được công chứng, chứng thực nên không có giá trị pháp lý.
Để hợp đồng này có giá trị pháp lý thì phải được công chứng, chứng thực theo quy định hoặc phải được tòa án nhân dân có thẩm quyền công nhận.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; chứng thực hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Cách sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất
Lưu ý rằng, lúc này, bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất sẽ là những người được nhận thừa kế của ông A và có tên trên giấy chứng nhận.
Cuối cùng, sau khi đã hoàn tất việc ký kết hợp đồng, các bên thực hiện đăng ký biến động/sang tên sổ đỏ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Tóm lại, pháp luật cho phép được sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất theo trình tự như sau: Nhận thừa kế quyền sử dụng đất - thực hiện tách thửa đất để sang tên (nếu có) - ký kết hợp đồng chuyển nhượng và cuối cùng là đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Chi tiết các công việc được thực hiện trong từng bước, chúng tôi giải đáp ở phần dưới.
Sổ đỏ đứng tên người đã mất, thực hiện sang tên theo những bước nào?
Như chúng tôi đã trình bày ở trên, việc sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất được tiến hành theo các bước gồm:
Nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
Thực hiện thủ tục tách thửa đất (nếu có);
Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Thực hiện đăng ký biến động sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng;
Chi tiết các công việc được thực hiện trong từng bước đã nêu như sau:
Bước 1: Nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Người được nhận thừa kế thực hiện họp mặt để thảo luận, thống nhất việc phân chia di sản, cách chia di sản, quyền và nghĩa vụ của từng người nhận di sản;
Việc họp mặt phải được lập thành văn bản;
Dù không phải là thủ tục bắt buộc nhưng họp mặt những người nhận thừa kế sẽ giúp việc lập văn bản thỏa thuận phân chai di sản/khai nhận di sản được dễ dàng hơn;
Người thừa kế của ông A lựa chọn việc lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản/khai nhận di sản tại văn phòng công chứng/phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi cấp tỉnh nơi có đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
Sau khi đã có văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia có công chứng, người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất nhận thừa kế tại cơ quan có thẩm quyền;
Hồ sơ sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất
Bước 2: Thực hiện thủ tục tách thửa đất (nếu có)
Người nhận thừa kế nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm:
Đơn xin tách thửa đất, mẫu số 11/ĐK;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);
Trích lục bản đồ địa chính/hoặc trích đo địa chính thửa đất xin tách (nếu có);
Bản đo vẽ thửa đất tách (nếu có);
Kết quả của bước này là văn bản xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc đủ điều kiện tách thửa;
Bước 3: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người được nhận thừa kế đất từ ông A/người có tên trên giấy chứng nhận sau khi đã được nhận thừa kế cùng vợ chồng bạn thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Các bên có thể lựa chọn ký kết tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
Bước 4: Thực hiện đăng ký biến động sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng
Sau khi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực, vợ chồng bạn thực hiện sang tên đất đai/đăng ký biến động tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
Kết quả thực hiện của bước này là vợ chồng bạn được cấp mới sổ đỏ cho phần diện tích đất đã mua từ ông A;
Kết luận: Việc sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất chính là thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế và ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bên mua trước khi đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền.
Tương tự, trình tự sang tên sổ đỏ mà người đứng tên trên sổ đã mất cũng được áp dụng đối với các giao dịch tặng cho, thế chấp, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp…
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
