Sổ đỏ chung cư: Đối tượng, chi phí và thời gian cấp ra sao?

Sổ đỏ chung cư do ai cấp, cấp cho ai và thời gian cấp là bao lâu? Chi phí cấp là bao nhiêu? Được sở hữu chung cư trong bao lâu? … Những câu hỏi thường gặp về sổ đỏ chung cư, đặc biệt đối với người mua chung cư sẽ được HieuLuat giải đáp cụ thể trong bài viết dưới đây.

Câu hỏi: Chào Luật sư, vợ chồng tôi chuẩn bị được cấp sổ hồng cho căn chung cư mới mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Tôi có một vài vấn đề pháp lý liên quan mong được Luật sư giải đáp như sau:

1. Sổ đỏ và sổ hồng chung cư có khác nhau không? Chi phí cấp sổ hồng chung cư là bao nhiêu? Thời hạn cấp sổ đỏ là bao lâu?

2. Cơ quan nào cấp sổ hồng cho căn chung cư của chúng tôi?

3. Chúng tôi được quyền sử dụng đất xây căn chung cư không? Thời hạn sử dụng là bao lâu?

Chào bạn, với những vướng mắc liên quan đến cấp sổ đỏ chung cư (sổ đỏ nhà chung cư) mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Đối tượng nào được cấp sổ đỏ chung cư?

Đối tượng được cấp sổ đỏ chung cư là những cá nhân, tổ chức thỏa mãn các điều kiện để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ/sổ hồng/giấy chứng nhận theo trình tự, thủ tục của pháp luật về nhà ở.

1.1 Sổ đỏ nhà chung cư là sổ đỏ gì?

Sổ đỏ/sổ hồng/giấy chứng nhận nhà chung cư là tên thường gọi/tên viết tắt của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đây là chứng thư pháp lý được Nhà nước cấp cho đối tượng đủ điều kiện sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở (Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Hiện nay, giấy chứng nhận được sử dụng thống nhất trên cả nước theo mẫu chung do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Mẫu này có được in hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm 4 trang và trang bổ sung, ghi nhận các thông tin về người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, về đất, nhà,...(Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).

Do có màu hồng cánh sen nên giấy chứng nhận được biết đến nhiều hơn với tên gọi là sổ hồng.

Không phải mọi trường hợp có nhu cầu mua nhà chung cư đều được cấp sổ hồng mà chỉ những đối tượng thỏa mãn các điều kiện luật định mới được cấp.

Một số các điều kiện cơ bản để được cấp sổ hồng cho căn chung cư như thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở, đã thực hiện đóng nộp các khoản thuế phí theo quy định pháp luật…

Như vậy, sổ đỏ chung cư là loại chứng thư pháp lý được Nhà nước cấp cho những đối tượng đủ điều kiện được công nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

1.2 Đối tượng nào được cấp sổ đỏ chung cư?

Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp lý liên quan quy định về đối tượng, trường hợp được cấp sổ đỏ chung cư.

Theo Điều 7 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước: Đây là đối tượng có quốc tịch Việt Nam, đang thường trú tại Việt Nam (cá nhân, hộ gia đình) hoặc được thành lập, hoạt động theo pháp luật Việt Nam (tổ chức);

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Là người còn quốc tịch Việt Nam hoặc là người gốc Việt Nam, hiện đang sinh sống, làm việc, học tập lâu dài (thường trú) ở nước ngoài;

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014. Các đối tượng này gồm có:

  • Các tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam (điểm a khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014);

  • Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; hoặc chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài (doanh nghiệp được thành lập, hoạt động theo pháp luật nước ngoài), quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài) (điểm b khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014);

  • Cá nhân nước ngoài (cá nhân mang quốc tịch nước ngoài) được phép nhập cảnh vào Việt Nam (điểm c khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014);

    • Việc nhập cảnh có thể qua đường bộ, đường thủy, đường sắt, đường hàng không và có xác nhận của cơ quan xuất nhập cảnh của Việt Nam xác nhận vào hộ chiếu;

    • Ngoài ra, các cá nhân này không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của pháp lệnh về ưu đãi, miễn trừ ngoại giao;

Đây là những đối tượng được pháp luật về nhà ở cho phép cấp sổ đỏ sở hữu căn chung cư tại Việt Nam.

Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ thì những đối tượng này phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 8, Điều 160 Luật Nhà ở 2014 là:

Kết luận: Đối tượng được sở hữu nhà chung cư/cấp sổ đỏ chung cư gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong nước hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Những người này chỉ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho căn chung cư nếu thỏa mãn các điều kiện luật định.

2. Phí cấp sổ đỏ chung cư là bao nhiêu?

Phí cấp sổ đỏ chung cư được hiểu là các khoản chi phí mà người nhận chuyển quyền, người chuyển quyền phải chịu khi thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư.

Theo đó, chi phí mà bên nhận chuyển quyền, bên chuyển quyền phải chịu khi thực hiện chuyển quyền là khác nhau đối với hợp đồng mua bán và hợp đồng tặng cho.

Việc chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư thường được thực hiện thông qua trình tự ký văn bản chuyển nhượng, thực hiện đăng ký sang tên và nhận kết quả.

2.1 Phí cấp sổ đỏ chung cư mua từ chủ đầu tư là bao nhiêu?

Chi phí cấp sổ đỏ chung cư trong trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư sẽ bao gồm các khoản thuế, phí, lệ phí trực tiếp phải đóng nộp khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận.

Cụ thể các khoản thuế, phí, lệ phí này bao gồm:

Như vậy, khi cấp sổ đỏ chung cư lần đầu cho chủ sở hữu mua trực tiếp từ chủ đầu tư, các bên có trách nhiệm chịu các khoản chi phí, tiền như chúng tôi đã nêu trên.

2.2 Chi phí nhận tặng cho chung cư là bao nhiêu?

Chi phí nhận tặng cho chung cư/nhận tặng cho sổ đỏ chung cư là khoản chi phí mà các bên có trách nhiệm nộp để chuyển quyền sở hữu từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho.

Nếu các bên không có thỏa thuận khác, các chi phí này hiện nay bao gồm:

Như vậy, chi phí cấp sổ đỏ chung cư trong trường hợp tặng cho có một số khác biệt so với trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Các bên nhận chuyển quyền, chuyển quyền sở hữu căn chung cư đã có sổ đỏ cần lưu ý để dự đoán, thỏa thuận nghĩa vụ chịu chi phí phù hợp.

3. Cấp sổ đỏ chung cư: Thẩm quyền cấp và thời hạn sử dụng ra sao?

Thời hạn cấp và thẩm quyền cấp sổ đỏ chung cư là hai trong nhiều vấn đề được rất nhiều người quan tâm.

3.1 Cơ quan nào có thẩm quyền cấp sổ đỏ chung cư?

Thẩm quyền cấp sổ đỏ chung cư cho người mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc mua từ người đã được cấp sổ/hoặc được phép chuyển nhượng (căn chung cư là nhà ở hình thành trong tương lai) theo Điều 105 Luật Đất đai 2013, Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có nhà chung cư là cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ chung cư cho người mua trực tiếp từ chủ đầu tư, sang tên/chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư.

Kết luận: Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có căn hộ chung cư là cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ chung cư cho chủ sở hữu mua chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc nhận chuyển quyền từ người khác.

3.2 Thời hạn sở hữu nhà chung cư và đất chung cư là bao lâu?

• Căn cứ khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư của người mua trực tiếp từ chủ đầu tư là lâu dài.

• Phần diện tích còn lại thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư (phần diện tích đất thuộc dự án mà chủ đầu tư được cấp sổ) được xác định theo thời hạn giao đất, cho thuê đất của dự án.

Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư theo khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT gồm có:

• Chung cư có thời hạn sở hữu xác định cụ thể: Chung cư có thời hạn sử dụng được ghi nhận rõ trong sổ đỏ;

• Chung cư không xác định thời hạn sở hữu: Trong sổ đỏ cấp cho những căn chung cư này được ký hiệu -/-, là những căn chung cư chưa được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể thời hạn sở hữu.

Như vậy, thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu căn chung cư được ghi rõ trong sổ đỏ chung cư cấp cho từng chủ sở hữu.

Theo đó, chủ sở hữu căn chung cư có thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư là lâu dài và có thời hạn sở hữu căn chung cư là khoảng thời gian xác định hoặc không xác định thời hạn sở hữu cụ thể.

4. Thời gian cấp sổ đỏ nhà chung cư là bao lâu?

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian cấp sổ đỏ cho căn chung cư (bao gồm cấp mới sổ đỏ chung cư, cấp lại/cấp đổi hoặc đăng ký biến động chuyển quyền sở hữu chung cư) như sau:

• Cấp mới sổ đỏ cho chủ sở hữu căn chung cư: Không quá 30 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ;

• Cấp đổi (ví dụ khi có nhu cầu cấp đổi, bị rách…): Không quá 7 ngày, nếu cấp đồng loạt cho nhiều người do đo vẽ lại bản đồ địa chính thì không quá 50 ngày, tính từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ;

• Cấp lại sổ đỏ chung cư (khi bị mất): Không quá 10 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ;

• Đăng ký biến động trong trường hợp chuyển nhượng/mua bán căn hộ chung cư: Không quá 10 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ;

Lưu ý: Người yêu cầu thực hiện cấp sổ đỏ chung cư trong các trường hợp nêu trên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được nhận sổ đỏ/sổ hồng.

Kết luận: Thời gian cấp sổ hồng chung cư cho mỗi trường hợp cấp mới, có biến động về người sở hữu, cấp lại… là khác nhau.

Người yêu cầu nên chủ động chuẩn bị đầy đủ, đúng các loại hồ sơ để cấp sổ hồng nhằm tránh trường hợp phải sửa đổi, bổ sung.

Trên đây là giải đáp về  sổ đỏ chung cư, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006199 để được hỗ trợ.