Cách xác định giá chung cư có sổ đỏ lâu dài như thế nào?

Sổ đỏ chung cư lâu dài là sổ gì? Có giá trị bao nhiêu? Đăng ký thế chấp sổ đỏ này để vay ngân hàng như thế nào? …HieuLuat sẽ giải đáp cho bạn đọc những thông tin pháp lý liên quan về sổ đỏ chung cư lâu dài trong bài viết dưới đây.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có vấn đề sổ đỏ chung cư mong được giải đáp như sau:

Sổ đỏ chung cư lâu dài thì có giá là bao nhiêu? Tôi có thể căn cứ vào đâu để định giá loại tài sản này?

Có phải chung cư lâu dài thì có giá cao hơn so với giá của chung cư 50 năm không Luật sư?

Vợ chồng tôi muốn thế chấp căn chung cư này sau khi mua (bên mua đã được cấp sổ đỏ) thì thủ tục được thực hiện như thế nào?

Chào bạn, với những vướng mắc liên quan đến sổ đỏ chung cư lâu dài của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Sổ đỏ chung cư lâu dài có giá trị bao nhiêu?

Trước hết, chung cư lâu dài và chung cư 50 năm thực chất là tên thường gọi của các căn chung cư có thời hạn sở hữu xác định (chung cư 50 năm) và căn chung cư không xác định thời hạn sở hữu (chung cư lâu dài) theo khoản 3 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

Nói cách khác, pháp luật không có quy định về chung cư lâu dài nên cũng sẽ không có sổ đỏ/sổ hồng cấp cho chung cư lâu dài. Mà sổ đỏ/sổ hồng được cấp cho căn chung cư khi đáp ứng đủ điều kiện cấp sổ theo quy định pháp luật.

Hiện nay, việc định giá các căn hộ chung cư có thời hạn sở hữu nhất định hoặc không xác định thời hạn sở hữu được dựa trên một số yếu tố cơ bản như:

Thứ nhất, mục đích định giá:

• Để tính toán tiền thuế, phí, lệ phí, chi phí khác phải đóng nộp với Nhà nước: Việc xác định giá lúc này dựa trên giá trị giao dịch, hợp đồng hoặc giá do Nhà nước quy định;

• Để làm căn cứ xác định giá mua bán: Chung cư được xác định giá theo mục đích này hoàn toàn dựa trên sự thỏa thuận của các bên;

• Để làm căn cứ xác định giá trị của tài sản bảo đảm: Định giá thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản;

• Để làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính đối với người được nhận thừa kế, nhận tặng cho: Căn cứ theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có căn hộ chung cư quy định;

Thứ hai, giá thị trường:

Thông thường, khi xác định giá trị căn chung cư, các bên trong giao dịch cũng có sự tham khảo giá thị trường đối với tài sản cùng loại để ước lượng giá cụ thể;

Thứ ba, giá do Nhà nước quy định:

Đây là loại giá được sử dụng để làm căn cứ tính toán nghĩa vụ tài chính nếu việc thỏa thuận giữa các bên thấp hơn hoặc bằng giá Nhà nước quy định hoặc khi được nhận tặng cho, nhận thừa kế tài sản này;

Thứ tư, nhu cầu, khả năng tài chính của các bên:

Nhu cầu, khả năng tài chính của các bên trong giao dịch là yếu tố quyết định đến việc định giá của tài sản khi giao kết hợp đồng mua bán, thế chấp, cho thuê…

Thứ năm, hiện trạng của căn chung cư:

Hiện trạng của chung cư là mới hay cũ quyết định đến giá trị sử dụng của căn chung cư là thấp hay cao.

Tóm lại, giá trị của sổ đỏ chung cư lâu dài phụ thuộc vào mục đích xác định giá, khả năng nhu cầu của các bên, các yếu tố khách quan tác động, các yếu tố chủ quan của các bên tham gia giao dịch…

Chung cư lâu dài hay chung cư 50 năm về bản chất pháp lý là giống nhau về mặt giá trị sử dụng và một số đặc điểm pháp lý (ví dụ như cơ quan cấp, mục đích sử dụng, hình thức sở hữu...), và có khác biệt nhỏ về thời hạn sở hữu.

Dưới góc độ kinh tế, đầu tư thì chung cư xác định thời hạn sở hữu cụ thể thường sẽ có giá trị thấp hơn so với chung cư không xác định thời hạn sở hữu cụ thể.

Đăng ký thế chấp sổ đỏ chung cư lâu dài thế nào?

Đăng ký thế chấp sổ đỏ chung cư lâu dài chính là đăng ký thế chấp quyền sở hữu căn hộ chung cư theo quy định pháp luật (là quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Thông thường, việc đăng ký thế chấp (đăng ký tài sản bảo đảm) do bên tổ chức tín dụng thực hiện. Trường hợp bên thế chấp muốn thực hiện thủ tục này thì cần thỏa thuận rõ với bên nhận thế chấp (các tổ chức tín dụng) trước khi tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền.

Điều 39, Điều 48 Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm là quyền sở hữu căn hộ chung cư như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký thế chấp

Hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

• Phiếu yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm, hợp đồng (mẫu số 01 ban hành tại Thông tư 08/2018/TT-BTP).

• Phiếu yêu cầu này phải có đầy đủ chữ ký, dấu của các bên theo quy định;

• Sổ đỏ cấp cho căn hộ chung cư (bản gốc);

• Hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư đã được công chứng/chứng thực theo quy định;

• Văn bản ủy quyền (nếu có);

• Giấy tờ chứng minh không phải nộp phí đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu có);

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký thế chấp căn hộ chung cư

Nơi tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai nơi có căn chung cư

Bước 3: Xử lý hồ sơ

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ đăng ký và thực hiện các công việc sau:

• Kiểm tra hồ sơ;

• Cập nhật thông tin trong hồ sơ địa chính, sổ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

• Xác nhận đăng ký thế chấp vào sổ đỏ;

• Chứng nhận nội dung đăng ký thế chấp vào phiếu đăng ký thế chấp;

Bước 4: Người yêu cầu đăng ký thế chấp nhận kết quả

Người yêu cầu đăng ký thế chấp căn hộ chung cư đóng phí đăng ký thế chấp theo quy định và nhận kết quả là sổ đỏ đã đăng ký thế chấp, phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp đã được xác nhận.

Kết luận: Thủ tục đăng ký thế chấp sổ đỏ chung cư lâu dài được thực hiện theo trình tự các bước mà chúng tôi đã nêu trên.

 19006192