Mua chung cư mini tại Hà Nội, được cấp sổ hồng không?

Sổ đỏ chung cư mini khi mua bán, chuyển nhượng cần lưu ý những vấn đề pháp lý nào? Sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư mini có đặc điểm gì? … HieuLuat sẽ giải đáp toàn bộ những vướng mắc về sổ đỏ chung cư mini trong bài viết dưới đây.

Câu hỏi: Chào Luật sư, con gái tôi đang học đại học tại Hà Nội nên chúng tôi muốn mua một căn chung cư mini cho cháu. Vừa là dùng để cho cháu học hành, sau ra trường cũng có chỗ ở đàng hoàng.

Tôi tìm hiểu thì được biết có nhiều căn hộ chung cư mini không được cấp sổ hồng? Có phải vậy không Luật sư?

Mua chung cư mini có những rủi ro gì, thưa Luật sư?

Chào bạn, xoay quanh những nội dung về sổ đỏ chung cư mini của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Mua chung cư mini có được cấp sổ hồng không?

Trước hết, pháp luật về nhà ở không có định nghĩa về chung cư mini. Thực tế, chung cư mini được nhận diện là những căn nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mà có từ 2 tầng trở lên, có ít nhất là 2 căn hộ (mỗi căn hộ được xây dựng khép kín, có khu vệ sinh, khu bếp, khu vực ngủ, phòng khách riêng biệt.

Khi mua căn chung cư này, người mua có thể được cấp sổ hồng thuộc một trong hai trường hợp sau:

• Sổ đỏ cấp cho người sở hữu căn hộ, trong đó quyền sở hữu từng căn hộ trong nhà ở riêng lẻ là sở hữu riêng, quyền sử dụng đất đối với người sở hữu từng căn hộ là sử dụng chung (giống với quyền sở hữu các căn hộ chung cư trong các dự án thương mại khác);

• Sổ đỏ cấp cho người sở hữu căn hộ, trong đó quyền sở hữu từng căn hộ và quyền sử dụng đất đều là sử dụng chung. Có nghĩa rằng, toàn bộ những người sống trong từng căn hộ này đều có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu mỗi căn hộ của nhà ở riêng lẻ;

  • Theo quy định pháp luật, trường hợp những người cùng mua căn hộ chung cư mini này được gọi là những đồng sử dụng đất, đồng sở hữu nhà ở trên đất;

Dưới góc độ pháp lý, tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về việc cấp sổ đỏ cho nhà ở riêng lẻ có mô tả gần giống với cách hiểu chung cư mini nêu trên như sau:

…

2. Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

…

Theo đó, nếu đảm bảo các điều kiện sau đây thì người mua từng căn hộ trong nhà ở riêng lẻ được cấp sổ hồng ghi nhận quyền sở hữu căn hộ riêng cho căn hộ đó:

• Là loại nhà ở riêng lẻ, có từ 2 tầng trở lên;

• Mỗi tầng có từ 2 căn hộ khép kín trở lên, mỗi căn hộ có diện tích nhỏ nhất là 30m2 (có phòng ở/phòng ngủ riêng, bếp riêng, nhà vệ sinh/nhà tắm riêng);

• Đáp ứng các quy định về nhà chung cư tại khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 (ví dụ như đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với diện tích mỗi căn hộ; có phần sở hữu riêng, sử dụng chung,...);

Từ các căn cứ trên, suy ra:

• Khi mua các căn chung cư mini (được hiểu theo cách thông thường) hoặc các căn chung cư mini tại các nhà ở riêng lẻ theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì người mua đều được cấp sổ hồng;

• Sổ hồng được cấp cho từng trường hợp sẽ khác nhau. Cụ thể, nếu thỏa mãn quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì được cấp sổ hồng với quyền sở hữu riêng đối với căn hộ, quyền sử dụng đất chung.

  • ​Ngược lại, nếu không thỏa mãn toàn bộ các yếu tố quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, người mua được cấp sổ hồng đồng sở hữu căn hộ, đồng sử dụng thửa đất xây dựng căn hộ đó;

• Người mua có thể không được cấp sổ hồng nếu như chủ xây dựng nhà ở riêng lẻ (hay được gọi là chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ) không hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc chưa thực hiện đăng ký sở hữu tài sản trên đất vào sổ hồng hoặc có vi phạm pháp luật nên chưa được cấp sổ hồng;

• Trước khi mua bán, nhận chuyển nhượng căn hộ trong nhà ở riêng lẻ (thường hay được gọi tên là chung cư mini), bạn cần phải tìm hiểu rõ các vấn đề pháp lý xoay quanh việc cấp sổ hồng cho căn hộ này;

Mua sổ đỏ chung cư mini có rủi ro gì?

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn mua căn chung cư mini tại Hà Nội cho con của mình. Do chúng tôi chưa rõ loại chung cư mini mà bạn dự định mua được cấp sổ hồng cho bên mua không hoặc được cấp sổ hồng với quyền sở hữu riêng hay đồng sở hữu căn hộ nên chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn những quy định pháp lý cơ bản nhất đối với loại chung cư này tại Hà Nội.

Điều 9. Cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng

1. Nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, nếu đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư theo quy định (tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng), thì được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

2. Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Sau khi xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận.

Theo đó, căn hộ do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (hay được hiểu là căn chung cư mini) tại Hà Nội được cấp sổ hồng cho từng căn hộ nếu thỏa mãn đầy đủ các điều kiện:

• Là các nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Thông tư 19/2016/TT-BXD;

• Người được nhận quyền sở hữu căn chung cư này thông qua mua bán, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế;

• Người nhận chuyển quyền có quyền sở hữu riêng cho căn hộ đã mua, quyền sử dụng đất chung để xây dựng căn nhà ở đó;

• Ngược lại, nếu việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không đáp ứng được các điều kiện để được cấp sổ hồng sở hữu riêng cho từng căn hộ thì người mua sẽ chỉ được cấp sổ hồng đồng sử dụng đất, đồng sở hữu căn hộ hoặc có thể không được cấp sổ hồng;

• Tại Hà Nội hiện nay, đa số các căn chung cư mini được rao bán là những căn chung cư mini được cấp sổ hồng đồng sở hữu căn hộ, đồng sử dụng đất xây dựng căn hộ đó;

Từ những phân tích, căn cứ nêu trên, một số rủi ro pháp lý đối với người mua căn hộ chung cư mini không được quyền sở hữu riêng là:

• Có thể không được cấp sổ hồng cho căn chung cư mini đã mua;

• Chỉ được cấp sổ hồng đồng sử dụng đất, đồng sở hữu các căn hộ chung cư trong nhà ở được xây dựng riêng lẻ đó mà không được quyền sở hữu riêng căn hộ;

  • Việc không được quyền sở hữu riêng căn hộ đã mua đồng nghĩa với vấn đề nếu muốn bán, tặng cho, cho thuê, góp vốn, thế chấp… thì cần phải có sự đồng ý của toàn bộ những người còn lại;

• Giá trị của các căn chung cư mini đồng sở hữu thường không cao so với căn chung cư mini sở hữu riêng;

• Một số giao dịch khó có thể thực hiện như thế chấp quyền sở hữu căn chung cư mini tại các tổ chức tín dụng (thường các tổ chức tín dụng từ chối tài sản thế chấp này hoặc góp vốn bằng tài sản này tại các doanh nghiệp,...;

• Thủ tục, hồ sơ khi đưa căn chung cư mini này thường phức tạp, hay bị nhầm lẫn, khó chỉnh sửa: Bởi lẽ cần phải có sự đồng ý của toàn bộ những chủ sở hữu còn lại thì mới thực hiện được các giao dịch, mà số lượng người đồng sở hữu, đồng sử dụng đất là lớn, khó thu thập tài liệu;

Trong trường hợp bạn vẫn muốn mua căn chung cư mini có hình thức sở hữu là đồng sở hữu thì phải chấp nhận những rủi ro này hoặc có thể đề nghị cá nhân, hộ gia đình xây dựng căn chung cư có các biện pháp hỗ trợ giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Kết luận: Khi mua bán sổ đỏ chung cư mini/hay chính là các căn hộ chung cư mini đồng sở hữu (không đủ điều kiện để được cấp sổ hồng sở hữu riêng) thì người mua nên chú ý đến các rủi ro có thể gặp phải.

Bạn cũng cần phải cân nhắc thật cẩn thận các vấn đề pháp lý về việc mua chung cư mini cho con bạn tại Hà Nội.

 19006192