Sổ đỏ tối đa bao nhiêu mét vuông? Tại Hà Nội là bao nhiêu?

Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tôi nghe cán bộ địa chính nói rằng sổ đỏ chỉ được cấp một số diện tích đất ở nhất định, không được cấp đất ở cho toàn bộ diện tích đất tôi có, không biết thông tin đó có chính xác không thưa Luật sư? Ngoài ra, cũng mong Luật sư cho tôi biết diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ đối với đất ở là bao nhiêu m2 thưa Luật sư?

Chào bạn, chúng tôi xin được giải đáp những vướng mắc của bạn liên quan đến vấn đề sổ đỏ tối đa bao nhiêu mét vuông như sau:

Sổ đỏ tối đa bao nhiêu mét vuông?

Sổ đỏ đất ở được cấp cho hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo đó, Nhà nước quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hạn mức giao đất/hạn mức công nhận quyền sử dụng đất là số diện tích cao nhất mà mỗi hộ gia đình, cá nhân được giao/được công nhận là đất ở để nhằm đảo bảm nguyên tắc công bằng về nơi ở của người dân. Hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định cụ thể dựa trên tình hình của địa phương mình và quy định của Luật Đất đai 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.

Điều này cũng đồng nghĩa với việc, hạn mức giao đất/hạn mức công nhận quyền sử dụng đất có thể được coi là diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng. Trong một số trường hợp, nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì hộ gia đình, cá nhân có thể được chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích đất vượt quá hạn mức công nhận quyền sử dụng đất hoặc được công nhận cả phần diện tích vượt quá hạn mức công nhận quyền sử dụng đất (thường áp dụng đối với phần diện tích đất ở có vườn ao) nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất.

Ví dụ 1, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở có vườn ao đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở trong trường hợp thửa đất có nhà ở và diện tích đất vườn ao gắn liền với nhà ở như sau:

…

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

…

Theo đó, đối với trường hợp thửa đất ở có vườn ao được hình thành từ sau 18/12/1980 đến trước 01/07/2004 và người sử dụng đất có một trong những loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì diện tích đất ở lớn nhất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sẽ tuân thủ theo quy định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại địa phương nơi có đất. Đây cũng là diện tích đất ở tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất.

Nếu vượt quá hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại địa phương nơi có đất (theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất) mà hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu công nhận là đất ở thì có thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 52 Luật Đất đai 2013).

Tại Hà Nội, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở có vườn ao được quy định tại Điều 4 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội như sau:

1. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai trên địa bàn Thành phố, như sau:

a) Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120 m2;

b) Các quận Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm: 180 m2;

c) Thị xã Sơn Tây: các phường 180 m2; các xã 300 m2;

d) Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200 m2;

đ) Các xã vùng đồng bằng: 300 m2;

e) Các xã vùng trung du: 400 m2;

f) Các xã vùng miền núi: 500 m2.

Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.

Ví dụ 2, hạn mức giao đất ở tại địa phương

Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở tại Hà Nội hiện nay như sau:

Điều 3. Hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức giao đất ở.

1. Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:

Khu vực	Mức tối thiểu	Mức tối đa
Các phường	30 m2	90 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn	60 m2	120 m2
Các xã vùng đồng bằng	80 m2	180 m2
Các xã vùng trung du	120 m2	240 m2
Các xã vùng miền núi	150 m2	300 m2

Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.

Từ căn cứ đã nêu, suy ra, mỗi vùng tại Hà Nội lại có hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở khác nhau, cao nhất là 300m2 tại các xã vùng núi.

Như vậy, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất/hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có thể được hiểu là diện tích tối đa mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp cho hộ gia đình, cá nhân.

Dựa theo những phân tích của chúng tôi ở trên, bạn đối chiếu với trường hợp cụ thể của mình để có đáp án phù hợp hoặc bạn có thể liên hệ trực tiếp với Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để được cung cấp thêm thông tin về hạn mức công nhận/hạn mức giao đất ở tại địa phương mình.

Tối thiểu bao nhiêu m2 thì được cấp sổ đỏ?

Căn cứ quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013, một trong những nguyên tắc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất là cấp theo từng thửa đất. Thêm vào đó, khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành như sau:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…

Từ căn cứ trên, có thể nhận thấy, diện tích nhỏ nhất mà người sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng có thể nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo Quyết định của từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Để được cấp giấy chứng nhận thì thửa đất này phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện được cấp giấy chứng nhận (ví dụ như không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất,...) và thửa đất này phải được hình thành trước thời điểm quyết định về diện tích tối thiểu được tách thửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất có hiệu lực.

Luật Đất đai 2013 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở là khác nhau giữa các tỉnh thành phố do phải tuân thủ theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về diện tích tách thửa đất ở tại địa phương mình.

Ví dụ, căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về công nhận quyền sử dụng cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa tại Hà Nội như sau:

…

5. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

…

Căn cứ quy định này, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích, kích thước nhỏ hơn diện tích tối thiểu tách thửa tại Hà Nội khi có đủ điều kiện và thửa đất phải được hình thành trước 10/04/2009.

Như vậy, diện tích nhỏ nhất để được cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất có thể nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại mỗi địa phương. Diện tích này có sự khác biệt do diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là khác nhau.

 19006199