Người sử dụng đất cần biết những thông tin gì về sổ đỏ?

Sổ đỏ là gì? Sổ đỏ có hình thức như thế nào? … Để đảm bảo hạn chế tối đa rủi ro pháp lý, người sử dụng đất cần hiểu rõ sổ đỏ - giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.

HieuLuat trình bày cụ thể quy định pháp luật về sổ đỏ và những điều người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất cần biết về sổ đỏ trong bài viết dưới đây.

1. Sổ đỏ là gì? Được quy định ở đâu?

Với những vướng mắc liên quan đến hình thức của sổ đỏ, giá trị pháp lý của sổ đỏ mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Sổ đỏ hay sổ hồng là tên gọi tắt/tên thường gọi của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (cũng có thể gọi tắt là giấy chứng nhận). Đây là loại chứng thư pháp lý được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, người sở hữu công trình hợp pháp khác theo trình tự, thủ tục luật định.

Sổ đỏ/sổ hồng hay giấy chứng nhận cũng là căn cứ để xác định người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, người sở hữu công trình trên đất có được Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp hay không.

Sổ đỏ/sổ hồng có hình thức và chứa đựng các thông tin pháp lý theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Cụ thể như sau:

1.1 Mẫu sổ đỏ được quy định thế nào?

Mẫu sổ đỏ hiện đang được sử dụng theo quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Theo đó, mẫu sổ đỏ mới có một số đặc điểm như sau:

• Sổ đỏ gồm có 4 trang được Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất, áp dụng chung trong cả nước;

• Sổ đỏ/giấy chứng nhận được cấp chung cho mọi loại đất, nhà ở cùng tài sản khác gắn liền với đất (ví dụ công trình xây dựng, nhà kho,...);

• Giấy chứng nhận có màu hồng cánh sen, riêng trang bổ sung thì màu trắng, có in nền hoa văn trống đồng trên các trang;

• Kích thước của giấy chứng nhận là 190mm x 265mm. Các trang bao gồm nội dung như sau:

Đây là những thông tin cơ bản về hình thức và nội dung trong từng trang của sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện hành.

1.2 Mẫu sổ đỏ mới được sử dụng thống nhất từ năm nào?

Mẫu sổ đỏ mới hay chính là mẫu giấy chứng nhận có tên đầy đủ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen cho các trang. Kích thước của giấy chứng nhận là 190mm x 265mm.

Nội dung các trang của sổ đỏ mới như chúng tôi đã cung cấp ở trên.

Đây là mẫu sổ đỏ được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, sử dụng thống nhất trong cả nước từ 10/12/2009, ngày có hiệu lực của Thông tư 17/2009/TT-BTNMT.

Kể từ đó, các giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, người sở hữu tài sản đều sử dụng mẫu chung thống nhất màu hồng cánh sen, có hoa văn trống đồng trên các trang và kích thước 190mm x 265mm với nội dung các trang như đã nêu trên.

1.3 Trang 4 sổ đỏ có nội dung gì?

Trang 4 của sổ đỏ hay trang 4 của giấy chứng nhận là trang cuối cùng của sổ đỏ.

Như chúng tôi đã phân tích ở trên, trang 4 của sổ đỏ chứa đựng 2 nhóm thông tin:

• Thông tin tiếp theo về những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại mục IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận của người sử dụng đất.

  • Tại đây, các thông tin biến động về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất, thừa kế, … đều được ghi nhận, đóng dấu xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền.

• Thông tin thứ 2 xuất hiện ở trang 4 của sổ đỏ là mã vạch của sổ đỏ: Mã vạch của sổ đỏ giúp phân biệt sổ đỏ này với các sổ đỏ khác.

  • Mã vạch sổ đỏ là một dãy số nguyên dương, cấu trúc dưới dạng mã vạch (MV) = MX.MN.ST, trong đó:

  • MX: Mã đơn vị hành chính cấp xã có nơi có thửa đất được cấp giấy chứng nhận;

  • MN: Mã của năm cấp giấy chứng nhận, gồm có hai chữ số sau cùng của năm ký cấp sổ đỏ;

  • ST: số thứ tự lưu trữ hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai. Số thứ tự này tương ứng với sổ đỏ được cấp lần đầu theo quy định về hồ sơ địa chính.

Đây là những thông tin được thể hiện tại trang 4 của giấy chứng nhận.

1.4 Sổ đỏ và sổ hồng có khác nhau không? 

Sổ đỏ và sổ hồng về bản chất đều là chứng thư pháp lý cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và người sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Sổ đỏ hay sổ hồng đều có giá trị pháp lý ngang nhau trong các giao dịch về đất đai. Sổ đỏ và sổ hồng đại diện cho quá trình phát triển của pháp luật về đất đai, cho từng thời kỳ cụ thể, do vậy, vẫn có thể có một vài những đặc điểm khác biệt.

Cách phân biệt sổ đỏ và sổ hồng dựa trên thời điểm ra đời, hình thức bên ngoài (màu sắc,...), thẩm quyền ban hành, nội dung thông tin có trong sổ đỏ và sổ hồng, đối tượng được cấp, các loại đất được cấp.

Như vậy, mặc dù đều mang giá trị pháp lý như nhau nhưng sổ đỏ và sổ hồng cũng mang một số đặc điểm riêng biệt, thể hiện cho riêng từng thời kỳ tồn tại của mình.

1.5 Số sổ đỏ nằm ở đâu? 

Căn cứ quy định tại Điều 3, Điều 14 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, một số quy định về số sổ đỏ như sau:

• Số sổ đỏ là tên thường gọi của số phát hành giấy chứng nhận hay số seri của sổ đỏ.

• Đây là một dãy số được in đậm màu đen, cấu tạo bởi 2 thành phần gồm: 2 chữ cái tiếng Việt (được viết in hoa) và 6 chữ số.

• Số sổ đỏ/số phát hành giấy chứng nhận hay số seri của sổ đỏ được in, xuất hiện tại trang 1 của sổ đỏ.

• Cần phân biệt số sổ đỏ và số vào sổ cấp giấy chứng nhận. Theo đó, số vào sổ cấp giấy chứng nhận nằm ở trang 2 của sổ đỏ và là số thứ tự vào sổ cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất. Số hiệu này mang ý nghĩa chính là quản lý hồ sơ.

• Mỗi sổ đỏ sẽ có một số seri khác nhau có tác dụng phân biệt, xác định từng sổ đỏ.

Như vậy, số sổ đỏ (sổ phát hành giấy chứng nhận/hay số seri của sổ đỏ) là dãy ký tự gồm có 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số được in đậm, mực đen tại trang 1 của giấy chứng nhận.

1.6 Sổ đỏ có từ năm nào? 

Sổ đỏ/hay còn có tên gọi khác là bìa đỏ, như đã phân tích ở trên, là chứng thư pháp lý mà Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, người sở hữu công trình trên đất (khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Sổ đỏ lần đầu tiên được xác định là được cấp cho người sử dụng đất tại khu vực nông thôn theo quy định tại Nghị định 60-CP của Chính phủ (có hiệu lực từ ngày 5/7/1994) và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính.

Như vậy, sổ đỏ/bìa đỏ xuất hiện lần đầu tiên là vào thời điểm năm 1994 khi Nghị định 60-CP có hiệu lực thi hành.

2. Cơ quan nào được quyền cấp sổ đỏ nhà đất?

Chào bạn, với câu hỏi liên quan đến cấp sổ đỏ mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp như sau:

Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ là cơ quan được pháp luật quy định có trách nhiệm, nghĩa vụ cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và người sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất gồm:

2.1 Sổ đỏ không được cấp cho những loại đất nào?

Pháp luật về đất đai cũng quy định một số trường loại đất không được cấp sổ đỏ. Đây thường là những loại đất mà người sử dụng đất chỉ được quyền quản lý hoặc sử dụng/chiếm hữu dưới hình thức được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, hoặc đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích,...

Cụ thể, Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định 7 trường hợp người sử dụng đất không được cấp giấy chứng nhận gồm:

1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.

2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Như vậy, nếu người sử dụng đất sử dụng đất thuộc một trong những trường hợp nêu trên thì không được cấp giấy chứng nhận.

2.2 Sổ đỏ cũ có bắt buộc phải cấp đổi không?

Sổ đỏ cũ theo thông tin bạn cung cấp thực chất là giấy chứng nhận được cấp theo quy định tại Nghị định 60-CP ngày 5/7/1994 cùng các văn bản khác có liên quan.

Sổ đỏ này và sổ hồng được cấp theo quy định hiện hành có giá trị pháp lý ngang nhau.

Điểm a khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

…

Theo đó, việc cấp đổi sổ đỏ thành giấy chứng nhận theo mẫu mới là quyền của người sử dụng đất. Cũng có nghĩa là, bạn có thể thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận/sổ đỏ hoặc không.

3. Phân biệt sổ đỏ thật và giả thế nào?

Chào Luật sư, tôi có nghe nói hiện nay có rất nhiều sổ đỏ giả trên thị trường. Vậy làm sao tôi có thể nhận biết được sổ đỏ nào là thật, sổ đỏ nào là giả? Phôi sổ đỏ được hiểu thế nào? Nếu như làm sổ đỏ giả để lừa mua bán đất thì có bị đi tù không Luật sư?

Chào bạn, liên quan đến sổ đỏ thật, sổ đỏ giả mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin giải đáp như sau:

3.1 Phôi sổ đỏ là gì? 

Phôi sổ đỏ có thể hiểu đơn giản là bản mẫu được Bộ Tài nguyên và Môi trường sử dụng để in ấn sổ đỏ thành phẩm, cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, phôi sổ đỏ là một tờ gồm có 4 trang, có in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, và có thêm trang bổ sung màu trắng, kích thước các trang là 190mm x 265mm.

Hiện nay, công nghệ làm giả sổ đỏ để tham gia giao dịch đang ngày càng tinh vi và có nhiều thủ đoạn, phương pháp mới. Do đó, người mua cần đặc biệt lưu ý các phương pháp có thể phân biệt sổ đỏ thật giả. Ví dụ có thể thông qua:

• Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai,...;

• Màu mực in, chữ viết được sử dụng trên sổ đỏ;

• Màu mực dấu đóng vào sổ đỏ, màu chữ ký;...

Như vậy, phôi sổ đỏ là mẫu sổ đỏ, mẫu hình thức của sổ đỏ để Nhà nước sử dụng cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

3.2 Làm sổ đỏ giả để mua bán đất có bị đi tù không?

Đi tù hay hình phạt tù là hình phạt áp dụng đối với các cá nhân vi phạm pháp luật hình sự và bị tòa án tuyên phạt tù.

Với hành vi làm sổ đỏ để mua bán đất có thể liên quan đến 2 tội danh hình sự là lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015) và tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức (khoản 126 Điều 1 Bộ luật Hình sự sửa đổi 2017). Nếu người làm giả sổ đỏ còn có mục đích lừa đảo thì có thể bị khởi tố cả hai tội danh nêu trên.

Khung hình phạt cơ bản của tội danh làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức là:

Điều 341. Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức; tội sử dụng con dấu hoặc tài liệu giả của cơ quan, tổ chức

1. Người nào làm giả con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ khác của cơ quan, tổ chức hoặc sử dụng con dấu, tài liệu hoặc giấy tờ giả thực hiện hành vi trái pháp luật, thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 02 năm.

…

Còn khung hình phạt cơ bản của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là:

Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

…

Như vậy, hình phạt cơ bản của hai tội phạm này có hình phạt tù. Do chưa có hồ sơ vụ án nên chúng tôi chưa thể kết luận người có hành vi làm giả sổ đỏ có bị đi tù hay không.

Việc có quyết định cho đi tù hay không phụ thuộc vào phán quyết, quyết định của tòa án dựa trên quy định pháp luật, hồ sơ vụ án cụ thể.

Tuy nhiên, Bộ luật Hình sự 2015, Bộ luật Hình sự sửa đổi 2017 có quy định về hình phạt tù đối với hai tội danh lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015) và tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan tổ chức (khoản 126 Điều 1 Bộ luật Hình sự sửa đổi 2017). Vậy nên, người phạm tội vẫn có thể bị áp dụng hình phạt tù bởi hành vi vi phạm pháp luật hình sự của mình.

Trên đây là giải đáp về làm giả sổ đỏ có bị đi tù không? Trong trường hợp còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006199 để được hỗ trợ.

4. Sổ đỏ 50 năm là gì? Cấp cho đối tượng nào?

Chào bạn, với câu hỏi liên quan đến sổ đỏ 50 năm mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

4.1 Sổ đỏ 50 năm là loại sổ đỏ gì?

Pháp luật hiện nay chỉ quy định một loại sổ đỏ duy nhất, chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất. Hình thức, nội dung của sổ đỏ được tuân thủ theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Sổ đỏ 50 năm thực chất là loại sổ đỏ được cấp cho loại đất, nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng là 50 năm.

Căn cứ quy định tại Điều 126 Luật Đất đai, Điều 99 Luật Nhà ở 2014, Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, 50 năm là thời hạn để ghi nhận thời gian sau:

• Thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao/cho thuê để thực hiện dự án đầu tư;

• Thời hạn sở hữu nhà ở hoặc thời hạn sở hữu công trình trên đất;

• Ngoài thời hạn là 50 năm thì trên sổ đỏ còn có ký hiệu -/- ở mục thời hạn sử dụng/thời hạn sở hữu tại trang 2 của sổ đỏ. Đây là ký hiệu thể hiện không xác định thời hạn sở hữu.

Vậy nên, sổ đỏ 50 năm thực chất là sổ đỏ được cấp cho loại đất, nhà ở hoặc tài sản trên đất có thời hạn sử dụng, thời hạn sở hữu là 50 năm.

4.2 Sổ đỏ có thời hạn 50 năm cấp cho ai?

Sổ đỏ có thời hạn 50 năm được cấp cho những đối tượng sau đây:

• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn sử dụng 50 năm theo quy định tại Điều 55, Điều 56, Điều 126 Luật Đất đai 2013;

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê trong thời hạn 50 năm theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2013;

• Chủ sở hữu tài sản trên đất theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản;

• Chủ sở hữu nhà ở (với thời hạn sở hữu là 50 năm) theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 như hộ gia đình/cá nhân trong nước, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam….;

• Tổ chức, cơ quan được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;

Tuy nhiên, để được cấp sổ đỏ thì người sử dụng đất, người sử hữu tài sản trên đất cũng cần phải đảm bảo toàn bộ các điều kiện luật định.

Vậy, sổ đỏ có thời hạn 50 năm được cấp cho người sử dụng đất sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê theo quy định, hoặc chủ sở hữu nhà ở, công trình trên đất có thời hạn 50 năm.

5. Sổ đỏ chung là loại sổ đỏ gì?

Chào bạn, liên quan đến mua bán đất được sổ đỏ chung mà bạn đang vướng mắc, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

5.1 1 sổ đỏ được đứng tên mấy người?

Trước hết, sổ đỏ chung hay sổ đỏ đứng tên nhiều người là loại sổ đỏ được cấp trong một số trường hợp sau đây:

• Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình: Đây là loại sổ được cấp rất nhiều vào những năm 90. Thông thường, sổ đỏ này sẽ được cấp cho hộ gia đình sử dụng đất ở kết hợp với đất vườn ao, hoặc đất nuôi trồng thủy sản;

• Sổ đỏ cấp cho chủ sở hữu căn chung cư mini: Chủ sở hữu chung cư mini thường có nhiều cá nhân cùng sở hữu. Đây là hình thức sở hữu chung/nhiều người cùng đứng tên trên sổ đỏ ngày càng phổ biến;

• Sổ đỏ cấp cho một nhóm người là bạn bè hoặc cùng đầu tư kinh doanh: Đây cũng là một trong những trường hợp rất phổ biến hiện nay khi nhiều người cùng mua nhà đất để nhằm mục đích đầu tư kinh doanh bất động sản. Khi giá thị trường cao hơn, đến mức độ như họ mong muốn thì họ sẽ bán đi để lấy lợi nhuận.

• Sổ đỏ cấp cho vợ chồng: Sổ đỏ cấp cho vợ chồng là biểu hiện dễ thấy nhất của hình thức sổ đỏ cấp chung cho nhiều người.

Trên đây là một số trường hợp sổ đỏ được cấp cho nhiều người đang tồn tại hiện nay.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất như sau:

…

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

…

Theo đó, pháp luật không hạn chế số lượng người được đứng tên trên 1 giấy chứng nhận. Nói cách khác, nếu là người sử dụng đất hợp pháp, chủ sở hữu nhà ở/công trình trên đất hợp pháp, thuộc trường hợp được cấp sổ đỏ, đảm bảo các điều kiện thì được cấp sổ đỏ.

Số lượng người đứng tên trên sổ đỏ phụ thuộc vào số lượng người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Và không có số lượng tối đa.

5.2 Được cấp sổ mới khi mua đất sổ đỏ chung không?

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, bạn đang có mong muốn cấp mới/hay còn gọi là cấp đổi giấy chứng nhận khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

…

Từ căn cứ trên, suy ra, pháp luật cho phép bên mua được cấp đổi giấy chứng nhận được cấp cho nhiều người thành sổ mới mang tên của riêng bên mua nếu họ có nhu cầu.

Nhu cầu này được thể hiện tại Đơn đăng ký biến động đất đai mẫu 09/ĐK. Người kê khai đánh dấu vào mục có nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận tại phần cuối cùng của đơn 09/ĐK.

Việc cấp đổi giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời với thủ tục đăng ký biến động/đăng ký sang tên giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Như vậy, pháp luật cho phép người sử dụng đất là bên mua được cấp đổi giấy chứng nhận khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cấp cho nhiều người.