Sổ đỏ hay sổ hồng đều là những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản gắn liền với đất. Tùy thuộc vào từng loại công trình, từng loại đất mà thời hạn sử dụng cũng có sự khác biệt.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi chuẩn bị mua một căn chung cư của chủ đầu tư. Tôi tự tìm hiểu và nhận thấy có một số thông tin về sổ đỏ, sổ hồng mà tôi chưa rõ, mong Luật sư giải đáp cho tôi:
1. Nếu tôi mua căn chung cư từ chủ đầu tư thì sổ hồng mà tôi được cấp có giá trị bao nhiêu năm?
Xin chào bạn, thời hạn sử dụng đất, thời gian sở hữu nhà là những khoảng thời gian rất quan trọng, nó có thể là căn cứ để quyết định đến việc bạn có mua nhà, mua đất hay không. Với những thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Sổ hồng có giá trị bao nhiêu năm?
Trước hết, sổ hồng hay sổ đỏ là tên thường gọi theo màu sắc của loại chứng thư pháp lý được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà, người sở hữu các công trình trên đất theo điều kiện, trình tự, thủ tục luật định. Trải qua các thời kỳ ra đời, phát triển của luật đất đai và các văn bản có liên quan, tên goi của loại chứng thư pháp lý này là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và hiện nay được thống nhất sử dụng mẫu là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.
Vậy thì, sổ hồng có giá trị bao nhiêu năm? Tại thời điểm hiện tại, chưa có văn bản pháp lý nào hướng dẫn, định nghĩa thuật ngữ giá trị của sổ hồng mà thường giá trị của sổ hồng được hiểu là thời gian/thời hạn mà người sử dụng đất, người sở hữu công trình trên đất được sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng và các văn bản khác có liên quan thì thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu nhà hoặc các tài sản khác gắn liền với đất có sự khác biệt tùy thuộc từng loại đất, từng loại/cấp công trình hay hạng nhà. Cụ thể như sau:
- Trường hợp sổ hồng được cấp cho người sử dụng đất (không có tài sản trên đất): Căn cứ theo quy định tại Điều 125, Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì sổ hồng được cấp cho người sử dụng đất sẽ có thời hạn là ổn định lâu dài (ví dụ như đất ở của hộ gia đình cá nhân, đất tín ngưỡng,...), hoặc thời hạn sử dụng là 50 năm hoặc 70 năm (ví dụ đất nông nghiệp được Nhà nước giao/cho thuê, đất thương mại dịch vụ được Nhà nước giao/cho thuê,...). Theo đó, cũng có thể hiểu giá trị của sổ hồng là ổn định, lâu dài (vĩnh viễn) hoặc 50 năm hoặc 70 năm;
- Trường hợp sổ hồng được cấp cho người sử dụng đất đồng thời là người sở hữu tài sản trên đất: Đối với đất thì thời hạn sử dụng như chúng tôi đã trình bày ở trên. Còn đối với tài sản gắn liền với đất là căn hộ chung cư thì tùy thuộc cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư (Điều 99 Luật Nhà ở 2014) mà thời hạn sử dụng nhà ở là căn hộ chung cư có thể khác nhau là 20 năm, 30 năm hoặc 50 năm…; hoặc đối với nhà ở riêng lẻ thì có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở (khoản 3 Điều 46 Luật Nhà ở 2014);
- Trường hợp sổ hồng được cấp cho chủ sở hữu công trình xây dựng khác không phải là nhà ở (ví dụ công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị,...) thì căn cứ quy định tại:
+ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia QCVN 03:2012/BXD tại mục 2.2.1.8 độ bền vững/tuổi thọ/thời hạn tồn tại của công trình xây dựng tùy thuộc từng bậc (gồm 04 bậc I, II, III, IV) mà có sự khác nhau, trong đó, bậc I là các công trình có niên hạn sử dụng trên 100 năm, giảm dần ở các bậc II (niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm), III (niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm), IV (niên hạn sử dụng dưới 20 năm);
+ Và tuổi thọ của công trình (tuổi thọ thiết kế là khoảng thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng, áp dụng theo các quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn có liên quan hoặc tuổi thọ thực tế là thời gian được sử dụng thực tế, đảm bảo các yêu cầu về an toàn và công năng sử dụng của công trình) theo quy định tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP là do chủ đầu tư quyết định và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nghiệm thu;
=> Suy ra, thời hạn sử dụng các loại công trình xây dựng là khác nhau tùy thuộc cấp công trình, tuổi thọ công trình và các quy chuẩn, tiêu chuẩn mà công trình đang áp dụng đối với công trình đó.
Kết luận: Sổ hồng cấp cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất/chủ sở hữu công trình xây dựng có thời hạn khác nhau hay có giá trị khác nhau. Thời hạn sử dụng phụ thuộc vào loại đất, loại công trình, cấp/hạng công trình.
Thời hạn sử dụng đất ghi trên sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư là bao nhiêu năm?
Căn hộ chung cư có thể thường được nhìn thấy là một loại công trình/loại nhà ở cao tầng, rất dễ nhận biết, đặc biệt là tồn tại nhiều ở các thành phố đông dân.
Dưới góc độ pháp lý, Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà chung cư tại khoản 3 Điều 3 là nhà mà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ (căn hộ chung cư). Nhà chung cư có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng (phần sở hữu của chủ sở hữu với căn hộ chung cư của mình), phần sở hữu chung (diện tích đất xây dựng nhà chung cư đã trừ đi phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của chủ đầu tư) và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
Nhà chung cư bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở (thường là các nhà chung cư được đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo giá thị trường) và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (nhà chung cư có các căn hộ để ở, kèm theo đó là có các sàn thương mại, shophouse hoặc penhouse…).
Căn cứ quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản có liên quan, thời hạn sử dụng, sở hữu đất của nhà chung cư, căn hộ chung cư như sau:
- Thời hạn sử dụng đất (khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013): Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất trong dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án (có thể là 50 năm hoặc 70 năm). Thời hạn sử dụng đất của người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất là ổn định lâu dài.
- Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư của từng nhà chung cư (hoặc có thể hay được gọi là từng block của từng dự án): Tùy thuộc vào cấp công trình, kết luận kiểm định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền mà thời hạn sở hữu nhà là khác nhau (Điều 99 Luật Nhà ở 2014).
Kết luận: Thời hạn sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư trong dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê/thuê mua là ổn định lâu dài. Và thời hạn sở hữu căn hộ chung cư của người mua phụ thuộc cấp công trình và kết luận kiểm định của cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở. Do đó, thông tin mà bạn nghe được là chính xác.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về sổ hồng có giá trị bao nhiêu năm? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
