Phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất, có đúng không?

Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không? Chuyển mục đích sử dụng đất mà không xác định được vị trí thửa đất thì có được không? Thủ tục tách thửa chuyển mục đích thế nào?

Năm 2023, chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không?

Có phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất không?

Chào bạn, việc tách thửa đất không cần thực hiện nếu người sử dụng đất chuyển mục đích toàn bộ thửa đất.

Nếu người sử dụng đất chỉ chuyển mục đích một phần thửa đất thì buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi xin chuyển mục đích.

Cụ thể, khoản 19 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định khi chuyển mục đích một phần diện tích thửa đất, người có đất cần phải xin tách thửa đất.

Lúc này, người xin chuyển một phần diện tích thửa đất có thể thực hiện đồng thời 2 thủ tục tách thửa và xin chuyển mục đích.

Chi tiết hơn, Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về trường hợp cần tách thửa trước khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

10. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi “Chuyển mục đích sử dụng từ đất… thành đất… (ghi mục đích sử dụng trước và sau khi được chuyển) theo Quyết định số…, ngày …/…/…, hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký).

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất mới sau chia tách.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao thì không phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa; trường hợp không tách thửa thì ghi “Chuyển mục đích sử dụng … m2 từ đất… thành đất… (ghi mục đích sử dụng trước và sau khi được chuyển) theo Quyết định số…, ngày …/…/…, hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký).

Đồng thời, khoản 1 Điều 98 của Luật Đất đai quy định Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất.

Còn thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ (theo khoản 1 Điều 3 của Luật này).

Ngoài ra, khoản 2 Điều 8 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT thì thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất, có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Từ các quy định trên có thể khẳng định như sau:

• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất mà không phải là đất ở có vườn, ao thì bắt buộc thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng đất;

• Nếu chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất mà là đất ở có vườn, ao thì không phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp chủ đất có yêu cầu và thửa đất đủ điều kiện tách thửa;

Lưu ý:

• Việc tách thửa khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất một phần thửa đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

• Thửa đất đề nghị tách thửa phải thỏa mãn các điều kiện về diện tích, kích thước... theo Quyết định của từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất;

Như vậy, để trả lời cho câu hỏi chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không phụ thuộc vào nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người có đất.

Theo đó, nếu người sử dụng đất chuyển mục đích toàn bộ diện tích thửa đất thì không phải làm thủ tục tách thửa.

Ngược lại, nếu chỉ chuyển một phần diện tích thửa đất thì người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục tách thửa trước khi xin chuyển mục đích.

Người sử dụng đất cũng có thể tiến hành đồng thời hai thủ tục vừa tách thửa vừa xin chuyển mục đích sử dụng.

Chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không 2023?

Chuyển mục đích sử dụng đất phải tách thửa như thế nào?

Thủ tục tách thửa đất trước khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện tương tự như các trường hợp tách thửa đất thông thường khác.

Trình tự các bước tách thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như: Nộp hồ sơ xin tách thửa, cơ quan chuyên môn giải quyết yêu cầu tách thửa, cơ quan có thẩm quyền quyết định việc tách thửa.

Cụ thể, các bước thực hiện tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất được chúng tôi trình bày như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tách thửa xin chuyển mục đích sử dụng đất

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất (mẫu 11/ĐK, ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

• Giấy chứng nhận/sổ hồng đã được cấp cho người xin tách thửa đất;

• Ngoài ra, người sử dụng đất nên chuẩn bị thêm:

• Giấy tờ tùy thân còn hiệu lực thi hành của người sử dụng đất;

• Trích đo địa chính đối với thửa đất (nếu có);

• Hồ sơ hiện trạng nhà (nếu có);

• Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (mẫu số 01);

• Tờ khai thuế phi nông nghiệp (nếu thửa đất đề nghị tách thửa chuyển mục đích là thửa đất phi nông nghiệp);

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu việc tách thửa, chuyển mục đích để chuyển quyền);

• Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (bản sao);

Nơi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đề nghị tách thửa đất để chuyển mục đích sử dụng:

• Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai: Đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân;

• Văn phòng đăng ký đất đai: Đối với người sử dụng đất là tổ chức;

Thủ tục tách thửa chuyển mục đích sử dụng đất

Lưu ý:

• Hiện nay, việc gửi hồ sơ giải quyết yêu cầu tách thửa đất tại một số địa phương có thể được thực hiện trực tuyến (qua cổng dịch vụ công trực tuyến) ngoài cách thức nộp hồ sơ trực tiếp như truyền thống;

• Do vậy, bạn nên tìm hiểu và lựa chọn cách thức nộp hồ sơ, xử lý yêu cầu tách thửa đất phù hợp;

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết yêu cầu tách thửa

Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc các chi nhánh) thực hiện các công việc chuyên môn:

• Đo đạc địa chính để tách thửa đất theo quy định;

• Lập hồ sơ, trình cơ quan có thẩm quyền quyết định cấp sổ hồng cho người sử dụng nếu có yêu cầu cấp mới;

• Tiến hành cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Bước 3: Quyết định về việc tách thửa

• Văn phòng đăng ký đất đai (và các chi nhánh) trực tiếp giải quyết yêu cầu tách thửa đất nếu người sử dụng đất không có yêu cầu cấp mới giấy chứng nhận/sổ hồng;

• Sở Tài nguyên và Môi trường quyết định về việc tách thửa dựa trên kết quả thẩm định hồ sơ, xét duyệt nhu cầu tách thửa của văn phòng đăng ký đất đai (và các chi nhánh) nếu người sử dụng đất có yêu cầu cấp mới sổ hồng;

Bước 4: Trả hồ sơ cho người sử dụng đất xin tách thửa

• Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất được nhận kết quả giải quyết yêu cầu tách thửa để chuyển mục đích;

• Kết quả nhận được là văn bản chấp thuận/hoặc văn bản xác nhận đủ điều kiện tách thửa chuyển mục đích sử dụng của cơ quan có thẩm quyền (văn phòng đăng ký đất đai cùng các chi nhánh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường);

Như vậy, với câu hỏi chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không, thủ tục tách thửa được diễn ra như thế nào mà bạn quan tâm đã được chúng tôi giải đáp chi tiết như trên.

Bạn đối chiếu với trường hợp của mình để chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, nộp đúng cơ quan để được giải quyết kịp thời.

Phải xác định cụ thể vị trí kích thước diện tích thửa đất xin chuyển mục đích

Không xác định được vị trí phần đất chuyển mục đích sử dụng đất có sao?

Hiện nay, nếu người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Việc cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử đụng đất hay không căn cứ vào điều kiện, trình tự, thủ tục, nghĩa vụ tài chính...

Nếu không thể xác định cụ thể vị trí diện tích đất xin tách thửa, xin chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết hồ sơ không thể xác định rõ nhu cầu chuyển mục đích của người sử dụng đất.

Do đó, không có căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng.

Ngoài ra, khi xác định, tính toán chi phí chuyển mục đích, điều kiện chuyển mục đích, sự phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đều liên quan đến vị trí cạnh thửa, kích thước của phần diện tích xin chuyển mục đích.

Việc không xác định rõ ràng, chi tiết vị trí cạnh thửa sẽ không có căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính, điều kiện cho phép chuyển mục đích và không có căn cứ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Cụ thể được phân tích, diễn giải theo căn cứ pháp lý như sau:

Một là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT có tên đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước.

Đây là mẫu giấy chứng nhận được cấp đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong đó, trang 3 của Giấy chứng nhận có nội dung về sơ đồ thửa đất.

Căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, sơ đồ thửa đất thể hiện những thông tin như sau:

• Hình thể của thửa đất, chiều dài các cạnh;

• Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo đó là ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;

• Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa có nguồn gốc, thời hạn sử dụng khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó....;

Từ các thông số diễn giải trên, nếu không xác định được vị trí cạnh thửa, kích thước diện tích đất xin chuyển mục đích thì không thể có thông tin về sơ đồ thửa đất trên sổ đỏ theo quy định.

Hai là, căn cứ để tính toán nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất là vị trí cụ thể của diện tích đất xin chuyển mục đích

• Từ Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, suy ra, để tính toán được tiền sử dụng đất, phải có thông tin về diện tích đất được chuyển mục đích, vị trí diện tích đất chuyển, từ đó xác định về giá đất đối với vị trí đất;

  • Không có vị trí cụ thể của diện tích xin chuyển mục đích không thể áp dụng giá đất để tính toán, vậy nên, không có căn cứ để tính tiền sử dụng đất;

• Tương tự, việc tính toán lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP cũng phải căn cứ vào vị trí của diện tích đất được chuyển mục đích để áp giá đất tương ứng trong bảng giá đất của tỉnh nơi có đất;

  • Không xác định được vị trí cụ thể sẽ không thể áp dụng được giá chính xác để tính toán lệ phí trước bạ;

Có thể làm gộp thủ tục tách thửa và xin chuyển mục đích sử dụng đất

Ba là, vị trí xin chuyển mục đích là một trong những căn cứ xác định có phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất

• Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai, nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất nếu muốn được chấp thuận chuyển mục đích/hoặc đăng ký biến động chuyển mục đích;

• Chỉ tiêu về diện tích, vị trí về loại đất được chuyển mục đích sử dụng trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được cụ thể hóa thông qua bản vẽ, sơ đồ về đất đai.

  • Khi không xác định được vị trí xin chuyển mục đích cụ thể, cơ quan chuyên môn không có căn cứ để xác minh, thẩm định nhu cầu của người sử dụng và không có căn cứ chấp thuận yêu cầu chuyển mục đích;

Ngoài ra, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng phải có bản trích đo địa chính/trích lục bản đồ địa chính và biên bản xác minh thực địa đối với diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng.

• Tại các văn bản này buộc phải có thông tin về kích thước, vị trí các cạnh thửa của diện tích/thửa đất xin chuyển mục đích;

• Vậy nên, nếu bạn không thể xác định được vị trí chính xác phần diện tích thửa đất xin chuyển mục đích thì không lập được bản trích đo/biên bản xác minh thựa địa và không thể tiến hành thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được;

Như vậy, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật mà phần diện tích chuyển mục đích không xác định vị trí (trên hồ sơ địa chính, trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là thực hiện không đúng quy định của pháp luật.

Hay, vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không, không xác định cụ thể vị trí xin tách thửa chuyển mục đích thì có thực hiện chuyển mục đích được không đã được chúng tôi giải đáp chi tiết như ở trên.

Dựa trên những phân tích, giải đáp của chúng tôi, bạn đối chiếu với trường hợp của mình để có đáp án phù hợp.

Trên đây là giải đáp có cần chuyển mục đích sử dụng đất có phải tách thửa không? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.