Lối đi chung là từ được dùng rất nhiều trong đời sống, dùng để mô tả những con đường, lối đi tự mở hoặc đã tồn tại từ lâu. Vậy, khi tách thửa mà có lối đi chung này thì người sử dụng đất phải chú ý những vấn đề gì?
Câu hỏi: Kính chào Luật sư, tôi có vấn đề mong được giải đáp như sau: Tôi có dự định mua một phần diện tích đất ở tại Hà Nội. Tuy nhiên, khi nhìn sổ đỏ được cấp cho bên bán, tôi thấy có thông tin có lối đi chung được ghi nhận trong sổ đỏ. Tôi đã tự tìm hiểu các thông tin về việc tách thửa đất ở có lối đi chung nhưng vẫn chưa hiểu rõ ràng, tôi mong Luật sư giải thích cho gia đình tôi được biết:
1. Có thể tách thửa đất ở khi có lối đi chung được thể hiện trong sổ đỏ không?
Rất mong nhận được hồi đáp từ Luật sư.
Xin chào bạn, việc có lối đi chung trong khi sử dụng đất ở là điều hiển nhiên, bởi nếu không có lối đi thì người sử dụng không thể có con đường đi vào thửa đất ở của mình được. Tuy nhiên, việc tách thửa đất khi có lối đi chung có được thực hiện hay không còn phụ thuộc vào quy định pháp luật đất đai và quy định của từng tỉnh thành.
Có được phép tách thửa đất ở khi có lối đi chung không?
Trước hết, lối đi chung thường được hiểu là con đường/lối đi được hai hoặc nhiều cá nhân, hộ gia đình,...sử dụng đất sử dụng chung. Lối đi chung có thể được hình thành từ nhiều nguyên nhân khác nhau, ví dụ như:
- Lối đi chung được hình thành khi nhiều hộ gia đình, cá nhân hoặc những người sử dụng đất khác cùng hiến tặng đất để làm đường: Về bản chất đây chính là việc các hộ gia đình, cá nhân hoặc những người sử dụng đất khác tự nguyện dùng phần diện tích đất của mình để tạo nên lối đi chung cộng đồng, quyền sử dụng đất lúc này là quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề/quyền đối với lối đi qua được quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013, Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Khi lối đi chung được hình thành trong tình huống này thì người sử dụng đất được đăng ký biến động để xác lập quyền sử dụng hạn chế về lối đi với bất động sản liền kề theo thủ tục đăng ký biến động được quy định tại Điều 73 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Lối đi chung được hình thành khi một trong những người sử dụng đất tự nguyện tặng cho/hiến tặng một phần diện tích đất của mình cho cộng đồng sử dụng. Xét dưới góc độ pháp lý, đây là hành vi tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ là đơn vị đại diện nhận quyền sử dụng đất hiến tặng này, và việc nhận đất, đăng ký biến động được thực hiện thông qua thủ tục thu hồi đất;
- Lối đi chung được hình thành từ việc Nhà nước mở đường: Lúc này, việc thu hồi đất, đền bù bồi thường và thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ được tiến hành theo trình tự thủ tục thu hồi đất quy định tại Luật Đất đai 2013;
- Lối đi chung được hình thành do tự phát, không phải do người sử dụng đất hiến tặng, cũng không do Nhà nước mở đường, đất để sử dụng làm lối đi chung chưa thuộc quyền sử dụng của người nào: Lúc này, phần diện tích đất làm đường có thể được coi là đất chưa được sử dụng hoặc đất khai hoang, tùy thuộc vào nguồn gốc đất, quy trình rà soát, quản lý đất đai tại địa phương theo quy định pháp luật. Do vậy, đây là phần diện tích đất sẽ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý, không thuộc quyền sử dụng của bất kỳ người sử dụng đất nào.
=> Như vậy, có thể thấy, lối đi chung có thể được hình thành từ rất nhiều những cách thức khác nhau, mỗi một cách thức hình thành lối đi chung lại có những quy định riêng biệt về quyền sử dụng.
Vậy, đối với trường hợp tách thửa đất ở mà trong sổ đỏ đã có lối đi chung thì pháp luật quy định ra sao? Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 43, khoản 4 Điều 144 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, thửa đất ở đề nghị tách thửa để chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Đã có sổ đỏ, quyền sử dụng đất/quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Đất thuộc trường hợp không có tranh chấp (không có khiếu nại, khiếu kiện);
- Đáp ứng các điều kiện tách thửa tại địa phương (theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện tách thửa).
Thường, các địa phương sẽ quy định điều kiện tách thửa bao gồm: Diện tích tối thiểu, kích thước tối thiểu, các trường hợp không được tách thửa đất, tách thửa đất mà chưa có lối đi thì phải giành một phần diện tích làm lối đi, tách thửa ở những nơi đã có quy hoạch…
Theo đó, có thể phát sinh các tình huống tách thửa sau đây đối với thửa đất của bạn:
Trường hợp 1: Thửa đất của bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được tách thửa
Đặc biệt trong số các điều kiện này là diện tích và kích thước tối thiểu. Và diện tích này thường sẽ không bao gồm phần diện tích làm lối đi chung (trừ trường hợp lối đi chung đã hết thời gian sử dụng do các chủ sử dụng đất thỏa thuận chấm dứt hình thành lối đi chung hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), lý do là bởi vì việc hình thành lối đi chung theo những phân tích của chúng tôi là nhằm mục đích cho cộng đồng, nhóm người cùng sử dụng, về bản chất nó tương tự như việc người sử dụng đất tự nguyện tặng cho đất.
Tại đây, trình tự, thủ tục tiến hành tách thửa vẫn được thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Xem thêm: Trình tự tách thửa để bán
Trường hợp 2: Thửa đất của bạn không đáp ứng đầy đủ các điều kiện để tách thửa đất
Ở đây, chúng tôi muốn nhấn mạnh đến trường hợp khi tách thửa, thửa đất đề nghị tách không đủ diện tích tách thửa nếu không tính cả lối đi chung.
Lúc này, bạn không thể tiến hành tách thửa đất, bởi như chúng tôi đã phân tích, quyền sử dụng đất đối với lối đi chung không phải là quyền của riêng bạn, vì thế, bạn không có quyền thay đổi kích thước, hình thể,...của thửa đất nếu không được chủ sử dụng đất đồng ý hoặc có quyết định/bản án của cơ quan Nhà nước/Tòa án có thẩm quyền.
Kết luận: Việc tách thửa có lối đi chung chỉ có thể được thực hiện nếu thửa đất đáp ứng đầy đủ các quy định về điều kiện tách thửa như chúng tôi đã nêu ở trên.
Thỏa thuận về lối đi chung có cần công chứng không?
Như chúng tôi đã phân tích, một trong những cách thức để hình thành nên lối đi chung là do các chủ sử dụng đất thỏa thuận về việc có lối đi qua (Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015). Thỏa thuận này có thể bao gồm các nội dung như kích thước, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao (nếu có) của lối đi chung.
Bản chất của các thỏa thuận này có thể là tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng một phần quyền sử dụng đất. Do vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, văn bản này phải được công chứng/chứng thực.
Trong trường hợp chấm dứt quyền sử dụng hạn chế (quyền về lối đi qua), những chủ sử dụng đất có chung quyền sử dụng đối với lối đi chung (lối đi chung được hình thành không phải do Nhà nước thu hồi hoặc đất khai hoang) được quyền đăng ký biến động thay đổi nội dung về việc có/không có lối đi chung theo quy định tại Điều 73 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trình tự thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Những người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại khoản 8 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT/BTNMT:
- Mẫu 09/ĐK (Đơn đăng ký biến động đất đai);
- Sổ đỏ (bản gốc) đã cấp cho người sử dụng đất;
- Hợp đồng/văn bản thỏa thuận giữa các bên hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (quyền về lối đi chung);
- Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất làm lối đi chung (diện tích mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế).
Nơi nộp hồ sơ: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận lại sổ đỏ sau khi đã được văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, xác nhận vào sổ đỏ.
Kết luận: Khi muốn chấm dứt hoặc thay đổi về quyền sử dụng đối với lối đi chung, người sử dụng đất thực hiện thỏa thuận hoặc đề nghị Tòa giải quyết. Văn bản thỏa thuận/hợp đồng hoặc quyết định/bản án của Tòa án là căn cứ để thực hiện việc thay đổi quyền/chấm dứt quyền đối với lối đi chung.
19006192 để được hỗ trợ.>> Giải pháp nào nếu tách thửa đất không có lối đi?
>> Thủ tục và chi phí tách thửa đất tặng cho con hiện nay thế nào?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
