Nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp để bán cho người khác là hoạt động khá phổ biến hiện nay. Vậy điều kiện tách thửa đất nông nghiệp là gì? có thể tách thửa đất nông nghiệp lên đất thổ cư hay không? bài viết dưới đây sẽ đi sâu phân tích và làm rõ các vấn đề trên.
Mong nhận được giải đáp. Tôi xin trân thành cám ơn./.
Trả lời:
Xin chào bạn, chúng tôi đã tiếp nhận câu hỏi của bạn về tách thửa đất nông nghiệp. Với những băn khoăn của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:
1. Đất nông nghiệp có được tách thửa hay không?
Hiện nay, pháp luật về đất đai không cấm người sử dụng đất được thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc tách đất thường là để tặng cho, mua bán, chuyển nhượng nên cần phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Đã được cấp sổ đỏ, Giấy chứng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Diện tích đất đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa.
Căn cứ theo khoản 31 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:
"Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương".
Như vậy, diện tích đất tách thửa phải phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện được tách thửa đất quy định tại các Quyết định của từng tỉnh.
Trong trường hợp của bạn:
Đối với tỉnh Bắc Giang: theo Quyết định 40/2021/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Giang ngày 20 tháng 08 năm 2021 quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp:
- Đối với đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa, đất trồng hoa màu) diện tích tối thiểu của thửa đất mới và thửa đất còn lại sau khi tách thửa là 500 m2 (Năm trăm mét vuông).
- Đối với thửa đất trồng cây lâu năm (đất trồng cà phê, chè, nhãn…), nuôi trồng thủy sản:
+ Thửa đất thuộc khu dân cư: Diện tích tối thiểu của thửa đất còn lại và thửa đất mới trong khu dân cư sau khi tách thửa đối với khu vực đô thị là 150 m2 (Một trăm năm mươi mét vuông);
+ Đối với thửa đất thuộc khu vực nông thôn là 200 m2 (Hai trăm mét vuông). Thửa đất không thuộc khu dân cư, diện tích tối thiểu còn lại của thửa đất và thửa đất mới trong khu vực nông thôn sau khi tách thửa là 300 m2 (Ba trăm mét vuông).
- Đối với thửa đất lâm nghiệp: Diện tích tối thiểu của thửa đất còn lại và thửa đất mới sau khi tách thửa là 1.000m2 (Một nghìn mét vuông).
Lưu ý: Ngày 30/03/2022 sở xây dựng tỉnh Bắc Giang đã ban hành Công văn 718/SXD-QLN ngày 30/3/2022 về việc tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản và yêu cầu chủ đầu tư công khai đầy đủ, chính xác thông tin dự án, bất động sản kinh doanh; đồng thời không huy động vốn khi chưa đủ điều kiện...
Do vậy, nếu thửa đất của bạn thuộc trường hợp quy định tại Công văn 718/SXD-QLN thì bạn sẽ không được thực hiện việc tách thửa.
2. Đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất thổ cư không?
Căn cứ Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:..
d. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở) phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Khi chuyển mục đích sử dụng đất người người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất (đất trồng cây lâu năm lên đất ở) thì thửa đất của bạn còn phải phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch của UBND cấp tỉnh, kế hoạch của UBND cấp huyện ban hành.
3. Thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này);
- Sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Ngoài ra, bạn còn có thể phải chuẩn bị thêm:
- Căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân (bản sao);
- Sổ hộ khẩu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đến Phòng tài nguyên và môi trường.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra, thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa thửa đất, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất
Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế) theo quy định của pháp luật;
Trình UBND có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính
Bước 3. Trả kết quả
Thời hạn giải quyết và trả kết quả: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
- Không quá 15 ngày;
- Không được quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về câu hỏi được tách thửa đất nông nghiệp. Nếu còn thắc mắc, bạn vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ.
Tác giả: Minh Nguyệt 
Chủ đề:
