Điều kiện tách thửa đất phi nông nghiệp gồm những gì?

Đất phi nông nghiệp là một trong ba nhóm đất theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 và nhóm đất ngày càng chiếm tỉ trọng cao trong cơ cấu các loại đất ở nước ta hiện nay. Việc tách thửa đất phi nông nghiệp này được thực hiện ra sao? Tách thửa đất phi nông nghiệp là đất ở đối với hộ gia đình có gì khác so với những người sử dụng đất khác?

Câu hỏi: Kính chào Luật sư, tôi đang tìm hiểu một số loại đất phi nông nghiệp như đất ở, đất thương mại dịch vụ,...để thực hiện mua bán nếu thấy thích hợp. Tôi có một số câu hỏi liên quan đến tách thửa loại đất này mong được Luật sư giải đáp như sau:

1. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất phi nông nghiệp để bán là bao nhiêu m2?

2. Tôi muốn mua một phần diện tích đất thổ cư của hộ gia đình (sổ đỏ cấp cho hộ gia đình), vậy Luật sư cho tôi hỏi, thủ tục tách thửa đất thổ cư để bán đối với đất cấp cho hộ gia đình như thế nào?

Chào bạn, với những thắc mắc về tách thửa đất phi nông nghiệp, chúng tôi giải đáp cho bạn cụ thể như sau:

Diện tích tối thiểu được tách thửa đất phi nông nghiệp là bao nhiêu?

Trước tiên, Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định có 03 nhóm đất là nhóm đất nông nghiệp (đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm…), nhóm đất phi nông nghiệp (đất ở, đất thương mại/dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp…) và nhóm đất chưa sử dụng (đất chưa xác định mục đích sử dụng).

Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật khác có liên quan cho phép mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được quyền tự quyết định về các điều kiện cụ thể cho phép tách thửa tùy thuộc vào tình hình thực tế tại địa phương của mình. Do vậy, với mỗi địa phương sẽ có những quy định riêng biệt về việc tách thửa nhóm đất phi nông nghiệp hoặc là từng loại đất phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp này.

Như chúng tôi đã phân tích ở trên, diện tích đất phi nông nghiệp được tách thửa phụ thuộc vào quy định của từng tỉnh (theo Quyết định của từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất), do đó, không có quy định chung về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với loại đất này.

Một số ví dụ về quy định tách thửa đối với đất phi nông nghiệp ở một số địa phương bạn có thể tham khảo như sau:

Tại Hà Nội

Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cho phép tách thửa đất phi nông nghiệp là đất ở (ngoài loại đất này, thành phố Hà Nội không quy định việc tách thửa đối với các loại đất khác thuộc nhóm đất phi nông nghiệp), cụ thể:

Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.

…

Tại Thành phố Hồ Chí Minh

Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tách thửa đối với đất phi nông nghiệp là đất ở và các loại đất phi nông nghiệp khác như sau:

Điều 5. Quy định về tách thửa các loại đất

1. Tách thửa đất ở:

…

b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực	Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.	tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.	tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).	tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

…

4. Tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) của hộ gia đình, cá nhân: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn, để xem xét giải quyết tách thửa đất; việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích.

Tại Hải Phòng

Tương tự như Hà Nội, thành phố Hải Phòng không quy định việc tách thửa đất phi nông nghiệp ngoại trừ đất ở tại Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng.

Điều 5. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 143, khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 được quy định cụ thể như sau:

1. Các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ hai điều kiện sau:

a) Đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): phần diện tích được tách thửa đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch, cạnh nhỏ nhất của thửa đất phải ≥ 3,0m và đảm bảo tổng diện tích thửa đất ≥ 30,0 m2.

b) Đối với các khu dân cư thuộc các xã trên địa bàn các huyện: diện tích tách thửa không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mức giao đất ở mới quy định tại Điều 4 Quyết định này.

…

Tại thành phố Cần Thơ

Thành phố Cần Thơ quy định về việc tách thửa đất tại Quyết định 19/2014/QĐ-UBND. Theo đó, Cần Thơ chỉ quy định về diện tích tách thửa đất phi nông nghiệp là đất ở mà không quy định việc tách thửa đối với các loại đất phi nông nghiệp khác tại Điều 4 của Quyết định 19/2014/QĐ-UBND.

Điều 4. Diện tích tối thiểu được phép tách thửa

1. Đất ở tại các phường, thị trấn: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn bốn mươi mét vuông (40m2).

2. Đất ở tại các xã: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa bằng hoặc lớn hơn sáu mươi mét vuông (60m2).

3. Ngoài điều kiện đảm bảo diện tích quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này, các thửa đất được phép tách thửa phải có bề rộng và chiều sâu của thửa đất bằng hoặc lớn hơn 4m.

Như vậy, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với nhóm đất phi nông nghiệp không được quy định chung mà tùy thuộc tình hình từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành Quyết định phù hợp với địa phương của mình.

Thủ tục tách thửa đất hộ gia đình là đất phi nông nghiệp thế nào?

Đất phi nông nghiệp của hộ gia đình được hiểu là đất phi nông nghiệp mà Nhà nước giao cho hộ gia đình hoặc Nhà nước cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình đó. Đất phi nông nghiệp này có thể là đất ở, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất làm đồ gốm…

Để được tách thửa để mua bán, chuyển nhượng thì thửa đất của hộ gia đình phải đảm bảo điều kiện chung được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

- Thửa đất phi nông nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận; không có tranh chấp;

- Thửa đất phi nông nghiệp còn thời hạn sử dụng đất và quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quy định pháp luật;

- Nếu là thửa đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền hàng năm thì hộ gia đình không được phép tách thửa đất để chuyển nhượng mà chỉ được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất (khoản 3 Điều 149, Điều 175 Luật Đất đai 2013);

Trình tự tách thửa đất phi nông nghiệp để chuyển nhượng của hộ gia đình được thực hiện như sau:

Bước 1: Đại diện hộ gia đình nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc văn phòng/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa đất mẫu 11/ĐK được người đề nghị tách thửa kê khai đầy đủ theo quy định;

- Bản chính Giấy chứng nhận đã cấp cho đất phi nông nghiệp của hộ gia đình;

Bước 2: Văn phòng/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất phi nông nghiệp thực hiện các công việc

- Đo đạc địa chính đối với thửa đất, lập bản trích lục địa chính theo kết quả đo đạc, chuyển cho người đề nghị 01 bản đo trích lục và hướng dẫn người đề nghị tách thửa thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất;

- Tiến hành cập nhật, chỉnh lý những biến động về đất đai thửa đất cấp cho hộ gia đình trong cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính và ghi nhận biến động trên Giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình sau khi đã có đủ căn cứ theo quy định pháp luật;

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền quyết định cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua/nhận chuyển nhượng;

- Lập phiếu chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế có thẩm quyền để thông báo cho người sử dụng đất về các khoản nghĩa vụ tài chính;

Bước 3: Trả kết quả

Hộ gia đình nhận Giấy chứng nhận sau khi đã đăng ký biến động, bên nhận chuyển nhượng nhận Giấy chứng nhận mới đối với phần diện tích đất được tách ra sau khi đã ký kết hợp đồng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước

Như vậy, quy trình thủ tục tách thửa đất của hộ gia đình để chuyển nhượng được thực hiện theo các bước như chúng tôi đã nêu ở trên.