Để được tách thửa đất quy hoạch (tức loại đất nằm trong quy hoạch đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) thì thửa đất và người sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện nhất định. Và không phải mọi trường hợp việc tách thửa đất nằm trong quy hoạch cũng được phép thực hiện. Sau khi được tách thửa đất quy hoạch thì thửa đất này có được mua bán, chuyển nhượng không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có câu hỏi liên quan đến việc tách thửa đất quy hoạch mong được giải đáp như sau: Tôi có thửa đất trồng cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận. Nay, tôi muốn tách một phần để bán, lấy tiền vốn để đầu tư vào việc kinh doanh khác của tôi.
Tôi mong Luật sư giải đáp cho tôi, để được tách thửa đất quy hoạch thì thửa đất của tôi phải đảm bảo điều kiện gì? Ngoài ra, đất nằm trong quy hoạch thì có được chuyển nhượng không Luật sư?
Chào bạn, với câu hỏi về tách thửa đất quy hoạch mà bạn đang vướng mắc, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Điều kiện tách thửa đất quy hoạch thế nào?
Trước hết, tách thửa đất quy hoạch là từ thường được sử dụng để mô tả việc tách thửa đất nằm trong các quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, ví dụ quy hoạch đất làm đường, quy hoạch đất làm sân bay, khu vui chơi, dự án thương mại…
Việc sử dụng đất của người sử dụng đất khi thửa đất đang trong quy hoạch có một số điểm khác biệt so với đất không thuộc quy hoạch.
Cụ thể, việc tách thửa đất trong quy hoạch phải đảm bảo các điều kiện sau:
Một là, đảm bảo điều kiện chung theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về những điều kiện chung khi người sử dụng đất đề nghị tách thửa để bán gồm:
- Thửa đất đề nghị tách phải có sổ hồng; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Thửa đất đề nghị tách còn thời hạn sử dụng và không có tranh chấp;
Hai là, đảm bảo điều kiện riêng của từng tỉnh theo quy định tại khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (điều khoản bổ sung Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
=> Theo đó, điều kiện quan trọng để thửa đất nằm trong quy hoạch có được phép tách thửa hay không do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định.
Do bạn chưa cung cấp cho chúng tôi vị trí cụ thể của thửa đất trồng cây lâu năm mà bạn dự định tách thửa để bán, nên chúng tôi cung cấp một số ví dụ sau đây để bạn dễ dàng đối chiếu và áp dụng.
Ví dụ 1: Tại Cần Thơ, việc tách thửa đất nông nghiệp thuộc quy hoạch được thực hiện theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 8 Quyết định 16/2022/QĐ-UBND như sau:
…
3. Đối với thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận gồm nhiều mục đích sử dụng (đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở kết hợp đất nông nghiệp) hoặc đất ở do chuyển mục đích sử dụng đất có phần diện tích đất nông nghiệp nằm trong lộ giới dự mở (hoặc hẻm giới dự mở), hành lang an toàn đường bộ, hành lang bảo vệ luồng đường thủy nội địa hoặc hành lang bảo vệ các công trình công cộng, hành lang công viên cây xanh cặp trục đường theo quy hoạch xây dựng, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp nêu trên được tách thửa cùng với diện tích liền kề đề nghị được tách thửa và không bị điều chỉnh bởi diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp quy định tại Quyết định này; đồng thời phần diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phải đảm bảo điều kiện tách thửa theo quy định tại Điều 5, Điều 6 Quyết định này.
4. Trường hợp thửa đất nông nghiệp của người sử dụng đất có nhiều mục đích sử dụng đất, trong đó có một phần hoặc toàn bộ diện tích nằm trong lộ giới dự mở (hoặc hẻm giới dự mở), hành lang an toàn đường bộ, hành lang bảo vệ luồng đường thủy nội địa hoặc hành lang bảo vệ các công trình công cộng, hành lang công viên cây xanh cặp trục đường theo quy hoạch xây dựng mà Nhà nước chưa thu hồi khi thực hiện tách thửa thì không bị điều chỉnh bởi diện tích tối thiểu được quy định tại Quyết định này trong trường hợp tách thửa đồng thời với phần đất nông nghiệp liền kề đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại Điều 7 Quyết định này.
=> Nếu thửa đất của bạn ở Cần Thơ thì việc tách thửa đất nông nghiệp vẫn có thể được thực hiện nếu đảm bảo các quy định về diện tích tối thiểu như đã quy định tại Quyết định 16/2022/QĐ-UBND.
Ví dụ 2: Tại Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội không quy định về việc tách thửa đối với đất nông nghiệp, và chỉ quy định về việc không được phép tách thửa đất ở nếu nằm trong quy hoạch tại khoản 3 Điều 5:
…
3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:
a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
…
=> Do đó, nếu đất của bạn ở khu vực này thì không được phép tách thửa.
Ví dụ 3: Tại tỉnh Long An, việc tách thửa đất nông nghiệp trong quy hoạch được thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 6 Quyết định 42/2021/QĐ-UBND:
….
c) Trường hợp tách thửa đất nông nghiệp thuộc khu vực được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc chuyển quyền sử dụng kết hợp với chuyển mục đích sang đất ở thì thửa đất ở mới hình thành phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng; đồng thời đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu tại Điều 8 quy định này.
Trường hợp thửa đất nông nghiệp còn lại sau khi tách thửa thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất ở thì phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng, đồng thời đảm bảo kích thước, diện tích tối thiểu tại Điều 8 quy định này. Trường hợp thửa đất nông nghiệp còn lại sau khi tách thửa thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp thì không bắt buộc tiếp giáp với đường giao thông công cộng nhưng đảm bảo diện tích tối thiểu tại Điều 9 quy định này.
=> Thửa đất của bạn ở Long An thì việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bạn có thể hỏi xin thông tin này từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (ví dụ Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện, văn phòng đăng ký đất đai,...).
Kết luận: Việc tách thửa đất nằm trong quy hoạch vẫn có thể được thực hiện nếu thửa đất của bạn thỏa mãn đồng thời điều kiện chung theo quy định của Luật Đất đai 2013 và điều kiện tách thửa riêng biệt của cấp tỉnh nơi có đất (đặc biệt là phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt).
Đất quy hoạch có được chuyển nhượng không?
Tách thửa đất quy hoạch để mua bán/chuyển nhượng phải đảm bảo 02 điều kiện:
Được phép tách thửa: Thửa đất đang nằm trong quy hoạch được phép tách thửa là thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai (thường bao gồm các điều kiện về diện tích, kích thước, và các quy định riêng biệt khác của từng quy hoạch);
Và đủ điều kiện được chuyển nhượng: Đảm bảo đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 (như đã có sổ hồng, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất).
Do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin về vị trí thửa đất của mình nên chúng tôi chưa thể giải đáp chi tiết điều kiện về điều kiện tách thửa đất đang nằm trong quy hoạch làm đường giao thông tại đó có được phép tách thửa hay không. Vì thế, chúng tôi tạm thời nhận định rằng, thửa đất của bạn đã đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, lúc này có thể phát sinh 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Thửa đất nông nghiệp của bạn không đủ điều kiện tách thửa
Khi không đủ điều kiện tách thửa thì thửa đất của bạn không thể chuyển nhượng cho bên mua theo đúng thỏa thuận ban đầu.
Nếu bên mua vẫn tiếp tục muốn mua thì bạn và bên mua chỉ có thể thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng để cả hai là đồng sử dụng thửa đất đó (trừ trường hợp thửa đất của bạn đã có Quyết định thu hồi đất/thông báo thu hồi đất hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời/biện pháp ngăn chặn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền).
Trường hợp 2: Thửa đất nông nghiệp của bạn được phép tách thửa
Khi được phép tách thửa, bạn tiến hành thủ tục tách thửa đất để bán theo trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Như vậy, Luật Đất đai 2013 không cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nằm trong quy hoạch mà chưa bị thu hồi/không bị áp dụng biện pháp hạn chế quyền sử dụng hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng. Điều này có nghĩa là bạn vẫn có thể bán/chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất trồng cây lâu năm của mình nếu được phép tách thửa và đảm bảo đủ điều kiện tách thửa.
Trên đây là giải đáp về tách thửa đất quy hoạch, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
>> Thủ tục tách thửa đất và làm sổ đỏ cho thửa đất mới tách thế nào?
Tác giả: Trần Điệp 
