Tách thửa đất ở và có hình thành đường giao thông là trường hợp diễn ra khá phổ biến hiện nay. Việc hình thành đường giao thông này được quy định cụ thể ra sao? Trình tự tách thửa để hình thành đường giao thông được quy định như thế nào?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có câu hỏi liên quan đến việc tách thửa đất ở mà hình thành đường giao thông mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp như sau: Gia đình tôi có thửa đất ở tại ngoại thành Hà Nội, đã được cấp sổ hồng với diện tích là 250m2.
Tôi không rõ quy định về việc tách thửa đất mà hình thành đường giao thông được pháp luật quy định như thế nào? Thủ tục để tách thửa khi hình thành đường giao thông tiến hành ra sao?
Chào bạn, chúng tôi xin giải đáp cho bạn về những vướng mắc liên quan đến việc tách thửa hình thành đường giao thông như sau:
Quy định về tách thửa hình thành đường giao thông như thế nào?
Trước hết, việc tách thửa đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định cụ thể của từng tỉnh, thành phố nơi có đất. Cụ thể, khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP) quy định về điều kiện tách thửa như sau:
23. Bổ sung Điều 75a như sau:
Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
=> Từ căn cứ trên, suy ra, mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau về trường hợp tách thửa mà có hay không có hình thành đường giao thông (đường đi vào thửa đất tách) ngoài điều kiện chung về việc thửa đất được tham gia giao dịch quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013. Các điều kiện tách thửa thường bao gồm: Điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu của mỗi thửa đất sau khi tách, điều kiện về các trường hợp không được phép tách thửa, điều kiện khác tùy thuộc vào từng địa phương,...
Một số ví dụ cụ thể liên quan đến việc tách thửa đất hình thành đường giao thông (hình thành đường đi vào thửa đất sau khi tách)
Tại Hà Nội
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội:
...2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.
...
=> Vậy nên, nếu trường hợp tách thửa tại Hà Nội mà phải hình thành ngõ đi sử dụng riêng để vào thửa đất tách (hay chính là việc khi tách thửa mà các thửa đất sau khi tách không có đường giao thông hiện hữu) thì người sử dụng đất phải tự mình giành một lối đi. Kích thước của mặt cắt ngang lối đi này là 2m đối với khu vực các xã và 01m đối với khu vực các phường, thị trấn và xã giáp ranh.
Ngoài điều kiện về kích thước của mặt cắt ngõ thì thửa đất cũng phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định tại Quyết định 20/2017/QĐ-UBND.
Do chưa có đầy đủ thông tin về thửa đất của bạn, nên với những giải đáp, phân tích của chúng tôi ở trên, bạn đối chiếu với trường hợp của mình để xem xét việc tách thửa có bắt buộc phải hình thành đường giao thông hay không; hoặc nếu tách thửa mà phải hình thành đường giao thông thì đường giao thông này phải đảm bảo kích thước mặt cắt ngang là 01m hoặc 02m.
Tại thành phố Hồ Chí Minh
Tương tự như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cũng quy định cụ thể về việc tách thửa có hình thành lối đi/đường giao thông bên cạnh các quy định về diện kích, kích thước tối thiểu tách thửa…tại điểm c khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND:
…
c) Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành theo quy định tại khoản 2, Điều 7, Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.
…
=> Theo đó, đường giao thông được hình thành khi tách thửa tại thành phố Hồ Chí Minh phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng, cơ sở hạ tầng và hướng dẫn của các cơ quan chuyên môn có liên quan trước khi tiến hành tách thửa.
Tại Hải Phòng
Hải Phòng cũng quy định điều kiện về việc tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông tại khoản 2 Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND:
…
2. Đối với các trường hợp khi chia, tách thửa đất mà hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông sử dụng chung phải có mặt cắt ngang ≥ 1,5 m và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này.
…
=> Mặt cắt ngang của đường giao thông phải từ 1,5m trở lên mới có thể được phép tách thửa tại Hải Phòng.
Như vậy, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lại có quy định khác biệt về việc tách thửa đất có hình thành đường giao thông mới. Theo đó, tùy điều kiện cụ thể của từng tình mà có nơi quy định kích thước của mặt cắt ngang đường giao thông hình thành, có tỉnh lại quy định dựa trên quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt…
Thủ tục tách thửa có hình thành đường giao thông thế nào?
Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục, trình tự tách thửa đất chung (áp dụng cho cả trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông và tách thửa không hình thành đường giao thông). Cụ thể, các bước thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ tách thửa và nộp tại cơ quan có thẩm quyền
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị tách thửa đất ở là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất/hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất/văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất/hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (tại nơi chưa có văn phòng đăng ký đất đai).
Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT:
+ 01 đơn đề nghị tách thửa đất (mẫu sử dụng là mẫu ban hành tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT). Bạn phải kê khai, ký tên đầy đủ vào mẫu đơn này;
+ Sổ hồng bản chính đã được cấp cho thửa đất đề nghị tách thửa của bạn;
Ngoài ra, bạn cũng nên chuẩn bị các tài liệu nộp kèm là: Sổ hộ khẩu/Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của bạn. Nếu trong trường hợp bạn đã thực hiện đo đạc địa chính thì bạn có thể nộp kèm bản vẽ này trong hồ sơ đề nghị tách thửa.
Sau khi nộp toàn bộ hồ sơ, giấy tờ này, bạn nhận được phiếu tiếp nhận hồ sơ từ cơ quan tiếp nhận theo quy định.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc chuyên môn
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất/hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất/hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc chuyên môn theo thẩm quyền gồm:
+ Thực hiện đo đạc địa chính thửa đất ở đề nghị tách của bạn để tiến hành các thủ tục tách thửa (trong khi tiến hành đo đạc, cơ quan có thẩm quyền thực hiện đo vẽ tiến hành đo đạc lập bản vẽ cho phần diện tích đất làm đường giao thông);
+ Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai nơi có đất;
+ Lập phiếu chuyển hồ sơ sang chi cục thuế có thẩm quyền để tính toán thuế, phí (khi có đủ hồ sơ);
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền ký quyết định cấp Giấy chứng nhận mới cho người mua/nhận tặng cho…khi đã có đủ điều kiện;
+ Thực hiện đăng ký biến động đối với thửa đất, người sử dụng đất có đề nghị tách thửa;
+ Trả kết quả cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả cho người yêu cầu hoặc chuyển hồ sơ về Ủy ban nhân dân cấp xã (trong trường hợp người yêu cầu nộp hồ sơ tại xã)
Bước 3: Nhận kết quả đề nghị tách thửa
Người yêu cầu tách thửa đất nhận kết quả là văn bản thông báo hồ sơ đã đủ điều kiện tách thửa hay chưa. Người sử dụng đất tiếp tục thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho…khi hồ sơ đề nghị tách thửa đã đủ điều kiện được tách thửa theo quy định.
Như vậy, trình tự tách thửa khi hình thành đường giao thông không có sự khác biệt so với các trường hợp thông thường. Điểm khác biệt là lúc đo vẽ/đo đạc để lập bản đồ địa chính, người sử dụng đất cần chú ý đo vẽ, lập hồ sơ cho phần diện tích đất làm đường giao thông.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về tách thửa hình thành đường giao thông, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
