Quy định tách thửa ở Hóc Môn như thế nào?

Hóc Môn là một huyện ngoại thành thuộc thành phố Hồ Chí Minh. Việc tách thửa tại Hóc Môn cũng phải tuân thủ các quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh như điều kiện về diện tích, kích thước,... Cụ thể, muốn tách thửa đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh mà trên đất đã có nhà thì thửa đất này cần phải đảm bảo các điều kiện gì? Hồ sơ để được tách thửa đất ở tại Hóc Môn gồm những giấy tờ gì?

Câu hỏi: Kính chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất ở tại huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh đã được cấp sổ hồng. Tổng diện tích đất ở theo sổ hồng là 300 m2, trên đất đã có ngôi nhà cấp 4 mà gia đình tôi xây dựng vào năm 2015.

Hiện nay, gia đình tôi muốn tách 100 m2 (phần diện tích đất không có nhà ở) để bán.

Vậy, Luật sư vui lòng cho tôi được biết, điều kiện để gia đình tôi có thể được tách thửa đất này là gì? Hồ sơ tách thửa để mua bán phần diện tích này tại Hóc Môn gồm những giấy tờ gì?

Chào bạn, với câu hỏi liên quan đến việc tách thửa đất ở tại Hóc Môn, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Điều kiện tách thửa đối với đất có nhà ở hiện hữu ở Hóc Môn là gì?

Việc tách thửa đất ở tại Hóc Môn được thực hiện theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, để được tách thửa đất ở tại Hóc Môn mà có xây dựng nhà ở trên đất thì thửa đất phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

Một là, điều kiện chung để được tách thửa đất ở theo Điều 3 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND

Các điều kiện đó bao gồm:

+ Thửa đất ở của gia đình bạn tại Hóc Môn đã được cấp Giấy chứng nhận: Điều kiện này thửa đất của gia đình đã thỏa mãn vì theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất này đã có sổ hồng;

+ Đảm bảo quyền sử dụng đất hạn chế của thửa đất/bất động sản liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013 như quyền về cấp thoát nước, quyền về lối đi qua, quyền về đường dây tải điện,...;

Hai là, diện tích, kích thước tối thiểu của các thửa đất sau khi tách và các thửa mới hình thành khi tách thửa đất của gia đình bạn phải thỏa mãn quy định tại khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND;

Theo đó, sau khi đã trừ lộ giới, diện tích của mỗi thửa đất mới hình thành, thửa đất còn lại sau khi tách ở Hóc Môn phải có diện tích từ 80 m2 trở lên, đồng thời, chiều rộng mặt tiền thửa đất từ 05 m trở lên.

Lưu ý: Nếu việc tách thửa đất của gia đình nhà bạn mà hình thành đường giao thông mới thì phải tuân thủ quy hoạch xây dựng, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

Ba là, vì trên thửa đất gốc (thửa đất có yêu cầu tách thửa) của gia đình nhà bạn có nhà ở, nên khi tách thửa bạn phải đảm bảo làm sao việc tách thửa phù hợp với việc sử dụng, sở hữu căn nhà.

Ví dụ, thông thường, bạn không thể cắt đôi căn nhà để cho mỗi thửa đất sử dụng một phần căn nhà được do các kết cấu xây dựng nên căn nhà là liền khối, nếu bạn tách đôi sẽ rất dễ dẫn đến làm hư hỏng kết cấu nhà hoặc có thể không sử dụng được căn nhà đó nữa.

Giải pháp được đưa ra là có thể tách phần diện tích đất xây dựng toàn bộ căn nhà thành 01 thửa, thửa còn lại không có diện tích nhà ở.

Như vậy, để tách thửa đất ở tại Hóc Môn thì thửa đất sau khi tách, thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 80 m2 (sau khi đã trừ lộ giới), kích thước tối thiểu của chiều rộng mặt tiền là 05 m. Đồng thời, bạn cũng cần chú ý do trên đất của bạn có nhà ở nên khi tách thửa đất bạn cũng cần ưu tiên đảm bảo quyền sở hữu, sử dụng trọn vẹn đối với toàn bộ phần diện tích nhà ở đã xây dựng.

Hồ sơ tách thửa để mua bán tại Hóc Môn gồm những giấy tờ gì?

Cũng giống như các trường hợp tách thửa khác, việc tách thửa đất ở tại Hóc Môn để bán cũng được thực hiện theo trình tự được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản khác có liên quan.

Theo đó, để tiến hành tách thửa đất ở tại Hóc Môn để nhằm mục đích mua bán, chuyển nhượng thì bạn cần thực hiện qua các giai đoạn: Nộp hồ sơ xin tách thửa, ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thực hiện đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất. Mỗi giai đoạn sẽ cần những loại hồ sơ, giấy tờ khác nhau. Cụ thể:

Giai đoạn 1: Nộp hồ sơ xin tách thửa đất

Bạn chuẩn bị đầy đủ 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT:

- Đơn đề nghị tách, hợp thửa đất đã được kê khai đầy đủ thông tin (mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

- Sổ hồng (bản gốc) đã được cấp cho thửa đất ở tại Hóc Môn của gia đình bạn;

- Kết quả đo vẽ thửa đất để tách thửa (nếu bạn đã tự chuẩn bị);

Ngoài ra, bạn chuẩn bị thêm sổ hộ khẩu/giấy tờ chứng nhận nơi cư trú của chủ sử dụng đất, căn cước công dân/chứng minh nhân dân còn thời hạn.

Giai đoạn 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất

- Thông báo/văn bản trả lời của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc thửa đất của gia đình bạn đã đủ điều kiện tách thửa;

- Sổ hộ khẩu/giấy tờ chứng nhận nơi cư trú của chủ sử dụng đất, căn cước công dân/chứng minh nhân dân còn thời hạn của chủ sử dụng đất hợp pháp và của bên mua;

- Giấy chứng nhận kết hôn/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của cả hai bên;

- Sổ hồng thửa đất ở tại Hóc Môn (bản chính);

Giai đoạn 3: Đăng ký sang tên sau khi các bên đã thực hiện công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán

Bạn cần chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ sau đây để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất cho bạn và cấp mới Giấy chứng nhận cho bên mua:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất (02 bản chính);

- Đơn đăng ký biến động đất đai do bên mua kê khai (mẫu 09/ĐK);

-  Sổ hộ khẩu/giấy tờ chứng nhận nơi cư trú của chủ sử dụng đất, căn cước công dân/chứng minh nhân dân còn thời hạn của chủ sử dụng đất hợp pháp và của bên mua (02 bản sao y mỗi loại);

- Giấy chứng nhận kết hôn/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của cả hai bên (02 bản sao y);

- Thông báo về việc đủ điều kiện tách thửa;

- Sổ hồng (bản chính);

- Các tờ khai ban hành theo Thông tư Thông tư 80/2021/TT-BTC: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 03/BĐS-TNCN, bên bán kê khai), tờ khai lệ phí trước bạ áp dụng cho bên mua (mẫu 01/LPTB), tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có thể dùng cho cả bên bán và bên mua (mẫu 04/TK-SDDPNN);

Lưu ý: Bạn cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước để được nhận sổ đỏ của mình đã đăng ký biến động và sổ mới được cấp cho bên mua;

Như vậy, tùy thuộc mỗi giai đoạn của quy trình tách thửa mua bán mà bạn cần chuẩn bị những loại tài liệu, hồ sơ khác nhau như chúng tôi đã phân tích, giải đáp ở trên.