Muốn tách thửa phải hiến đất có đúng không?

Câu hỏi: Kính chào Luật sư, tôi có thửa đất ở đang dự định tách thửa để bán. Tôi chuẩn bị nộp hồ sơ qua xã thì được cán bộ ở xã trả lời là tôi phải hiến đất làm đường cho xóm thì mới được tách thửa. Tôi nghĩ rằng, nếu chưa có đường thì tôi mới phải hiến đất, nhưng thửa đất đề nghị tách của tôi đã có đường giao thông hiện hữu.

Tôi muốn Luật sư giải đáp cho tôi: Việc cán bộ xã nói với tôi như vậy có đúng pháp luật không? Khi tôi hiến đất làm đường thì có lấy lại được không?

Chào bạn, liên quan đến vấn đề tách thửa phải hiến đất mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Muốn tách thửa phải hiến đất, có đúng không?

Tách thửa phải hiến đất là yêu cầu không hiếm gặp, đặc biệt là tại các khu vực thửa đất ở nông thôn. Hiến đất có thể được hiểu là người sử dụng đất tự nguyện tặng cho quyền sử dụng một phần thửa đất của mình cho Nhà nước để mở rộng đường, làm các dự án của Nhà nước…theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về điều kiện tách thửa đất như sau:

Điều 75a. Quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

=> Có thể thấy, điều kiện để tách thửa đất tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được thực hiện theo Quyết định của từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Theo đó, thông thường, việc dành một phần diện tích để làm đường đi được thực hiện khi việc tách thửa đất mà không có lối đi đến thửa đất được tách (đây chính là việc sử dụng đất hạn chế đối với bất động sản liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013).

- Vì chúng tôi chưa nhận được đầy đủ thông tin về vị trí thửa đất tách của bạn, nên chúng tôi cung cấp cho bạn một số ví dụ về việc hiến đất khi tách thửa mà bạn có thể dùng làm căn cứ đối chiếu, so sánh như sau:

Ví dụ 1: Khoản 2 Điều 10 Quyết định 42/2021/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An quy định về xử lý trong trường hợp đặc biệt có diện tích đất được hiến như sau:

Điều 10. Xử lý các trường hợp đặc biệt

UBND tỉnh giao UBND cấp huyện căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và điều kiện cụ thể tại địa phương xem xét, giải quyết và chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh đối với việc tách thửa đất không đảm bảo điều kiện và diện tích tối thiểu tại quy định này thuộc các trường hợp sau:

…

2. Thửa đất đủ điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định này nhưng trước đây do hộ gia đình, cá nhân hiến đất hoặc đồng ý thu hồi một phần thửa đất (không yêu cầu bồi thường) để sử dụng vào mục đích công cộng, nay diện tích đất còn lại không đủ điều kiện và diện tích tối thiểu được tách thửa tại quy định này.

…

Ví dụ 2: Điểm c khoản 1 Điều 16 Quyết định 15/2020/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam quy định về việc tách thửa đất đối với thửa đất có phần diện tích đã hiến tặng như sau:

…

c) Thửa đất đủ diện tích tối thiểu được tách thửa tại Điều 14 Quy định này nhưng trước đây người sử dụng đất đã hiến đất để thực hiện các công trình trên địa bàn huyện, thị xã, thành phố (đã được đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận), nay diện tích đất còn lại đủ diện tích tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này thì được phép tách thửa.

Việc tách thửa thuộc các trường hợp theo quy định điểm a, b, c Điều này, khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại hoặc cấp mới Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường (hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai Quảng Nam trường hợp được ủy quyền) thì phải có văn bản thống nhất đề nghị của UBND cấp huyện (kèm theo hồ sơ).

…

Ví dụ 3: Tách thửa đất trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyện tặng cho quyền sử dụng đất (hiến đất) để hình thành đường giao thông mới được quy định tại khoản 7 Điều 14 Quyết định 28/2021/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An như sau:

…

7. Đối với trường hợp khi tách thửa đất ở thành hai (02) hoặc nhiều thửa đất và hình thành lối đi, đường đi mới, cụ thể:

a) Trường hợp hình thành lối đi, đường đi chung thực hiện theo Điều 171 Luật Đất đai năm 2013; vị trí, kích thước, phần diện tích, chiều rộng lối đi, đường đi chung thể hiện trên văn bản (kèm theo sơ đồ) xác lập quyền sử dụng đất hạn chế giữa các bên liên quan;

b) Trường hợp có mở đường giao thông (người sử dụng đất tự nguyện trả đất hoặc tặng cho đất để mở đường giao thông, nhà nước thu hồi đất theo quy định) thì người sử dụng đất phải có sơ đồ dự kiến mở đường và được UBND cấp huyện chấp thuận bằng văn bản; theo đó, đường mới đấu nối với đường hiện trạng có mặt cắt ngang lớn hơn hoặc bằng 4m thì đường đi mới phải có mặt cắt ngang lớn hơn hoặc bằng 4m; trường hợp đường đấu nối nhỏ hơn 4m thì đường mới phải có mặt cắt ngang bằng đường hiện trạng, nhưng tối thiểu phải lớn hơn hoặc bằng 2m;

c) Diện tích các thửa đất ở sau khi tách phải đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều này.

Như vậy, pháp luật về đất đai không quy định việc tách thửa phải hiến đất (tặng cho quyền sử dụng đất) mà thường quy định điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu để tách thửa. Khi thửa đất đề nghị tách thửa đáp ứng các điều kiện này thì được phép tách thửa.

Một số tỉnh quy định việc mở đường giao thông phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng để đảm bảo có lối đi đến thửa đất được tách (về bản chất đây là quyền sử dụng hạn chế về lối đi qua đối với bất động sản liền kề).

Hiến đất làm đường có lấy lại được không?

Hiện nay, pháp luật về đất đai không định nghĩa về hiến đất làm đường, mà việc hiến đất được hiểu là người sử dụng đất tự nguyện tặng cho quyền sử dụng đất của mình. Theo đó, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục đăng ký biến động trong trường hợp người sử dụng đất tự nguyên tặng cho quyền sử dụng đất để làm đường giao thông công cộng, cụ thể như sau:

…

3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.

…

Điều này đồng nghĩa với việc khi đã tự nguyện tặng cho Nhà nước quyền sử dụng đất thì người tặng cho lập hợp đồng/văn bản tặng cho có công chứng/chứng thực, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện đo đạc, đăng ký biến động, cập nhật/chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Ngoài ra, việc tặng cho trong trường hợp này thường là dứt khoát, không kèm các điều kiện nên người tặng cho không thể lấy lại được đất đã hiến tặng (không thể đòi lại quyền sử dụng đất đã hiến tặng).

Kết luận: Việc hiến tặng đất làm đường/tặng cho đất làm đường của người sử dụng đất là việc tặng cho, chuyển quyền dứt khoát, không kèm điều kiện nên khi đã hiến tặng đất thì người sử dụng đất không thể lấy lại đất/lấy lại quyền sử dụng đất của mình.

 19006192