Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch về đất đai của người sử dụng đất. Vậy, có cần phải tách thửa trước khi chuyển nhượng nếu bên bán chỉ muốn bán một phần diện tích thửa đất của mình hay không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có vấn đề về chuyển nhượng đất đai mong được hỗ trợ như sau: Tôi có thửa đất trồng cây lâu năm ở Đồng Nai đã được cấp sổ hồng. Tôi muốn bán một phần diện tích thửa đất này cho em họ của mình nhưng tôi nghe nhiều người nói với tôi rằng tôi phải thực hiện tách thửa đất trước khi tiến hành giao dịch mua bán.
Luật sư cho tôi hỏi, tôi có bắt buộc phải tách thửa trước khi bán không? Giấy tờ tôi cần chuẩn bị khi thực hiện mua bán một phần thửa đất gồm những gì?
Chào bạn, với câu hỏi về việc tách thửa đất trước khi tiến hành chuyển nhượng và thông tin bạn cung cấp, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Có phải tách thửa trước khi chuyển nhượng đất đai không?
Trước hết, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, bạn có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng toàn bộ hoặc một phần thửa đất) nếu đảm bảo các điều kiện cơ bản sau đây:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…
=> Chỉ khi đảm bảo được 04 điều kiện cơ bản như trên thì bạn mới được phép tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất trồng cây lâu năm của mình cho em họ của bạn, tuy nhiên lại chưa nói rõ diện tích của thửa đất tổng và diện tích đất bạn dự tính chuyển nhượng là bao nhiêu nên có thể phát sinh 02 tình huống sau đây:
Tình huống 1: Thửa đất mà bạn dự định chuyển nhượng một phần đảm bảo đủ điều kiện về diện tích để được tách thửa
Theo Điều 4 Quyết định 22/2020/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, diện tích tối thiểu được tách thửa đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất nông nghiệp) là:
Điều 4. Diện tích tối thiểu đối với loại đất nông nghiệp
1. Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 500 m2 (năm trăm mét vuông).
2. Diện tích tối thiểu thửa đất sau tách thửa đối với đất nông nghiệp tại nông thôn là 1.000 m2 (một nghìn mét vuông).
Khi diện tích thửa đất mà bạn dự định chuyển nhượng đảm bảo đủ điều kiện để được tách thửa thì bạn có thể tiến hành thủ tục tách thửa đất để chuyển nhượng cho người em họ. Việc tách thửa đất sau đó chuyển nhượng cho em họ của bạn là nhằm mục đích tách riêng quyền sử dụng đất đối với từng phần diện tích và đảm bảo đúng nguyện vọng, mục đích của mỗi bên khi thực hiện giao dịch ban đầu theo thông tin mà bạn đã cung cấp cho chúng tôi (mua bán là mua đứt bán đoạn quyền sử dụng một phần thửa đất).
Luật Đất đai 2013 và các văn bản khác có liên quan không quy định bắt buộc bạn phải tách thửa trước khi mua bán trong trường hợp thửa đất của bạn đủ điều kiện để tách thửa. Tuy nhiên, thực tế cho thấy khi được tách riêng thửa đất để mua bán, chuyển nhượng thì các bên trong giao dịch đều mong muốn thực hiện đúng mục đích giao dịch, được tách riêng thửa đất để được đứng tên riêng, có quyền sử dụng riêng đối với phần diện tích mà mình đã mua bán.
Ngoài ra, việc tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành theo Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và các văn bản khác có liên quan.
Xem thêm: Thủ tục tách thửa để mua bán thế nào?
Tình huống 2: Thửa đất mà bạn dự định chuyển nhượng một phần không đảm bảo điều kiện về diện tích để được tách thửa
Khi không đảm bảo điều kiện để được tách thửa thì bạn cũng như bên mua của mình không thể tiến hành tách thửa đất để chuyển nhượng, mua bán. Lúc này, bạn cùng bên mua có thể thỏa thuận về việc mua bán đất đai nhưng không tách thửa mà hai bên cùng đứng tên trên sổ hồng.
…
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
…
Kết luận: Việc tách thửa đất để chuyển nhượng không phải là điều kiện bắt buộc. Tuy nhiên, nếu bạn chỉ chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất và phần diện tích này đủ điều kiện để được tách thửa thì bạn nên thực hiện thủ tục tách thửa để chuyển nhượng để đảm bảo quyền sử dụng đất riêng biệt cho các bên cũng như hạn chế những rắc rối không cần thiết có thể phát sinh đối với việc đồng quyền sử dụng thửa đất.
Còn nếu bạn muốn chuyển nhượng một phần thửa đất mà thửa đất này không thể thực hiện tách thửa thì bạn cùng bên mua có thể thỏa thuận để cả hai cùng có quyền sử dụng đối với thửa đất và cùng đứng tên trên giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.
Chuyển nhượng một phần thửa đất cần những giấy tờ gì?
Như đã phân tích ở trên, trong trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể phát sinh trường hợp thửa đất có thể tách thửa đất, do vậy, hồ sơ khi thực hiện giao dịch này của bạn bao gồm những giấy tờ sau đây:
Giai đoạn tách thửa đất (áp dụng đối với trường hợp tách thửa để chuyển nhượng)
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ đề nghị tách thửa đất bao gồm:
- 01 tờ đơn đề nghị tách thửa đất được người sử dụng đất kê khai đúng, đầy đủ theo mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Bản gốc Sổ hồng đã cấp cho thửa đất trồng cây lâu năm của bạn.
Ngoài ra, bạn cũng có thể chuẩn bị thêm các giấy tờ sau:
- Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của bạn còn thời hạn;
- Bản đo vẽ thửa đất đề nghị tách nếu bạn đã nhờ đơn vị đo vẽ thực hiện.
Giai đoạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ cần chuẩn bị khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Công chứng 2014 và Nghị định 23/2015/NĐ-CP như sau:
- Dự thảo hợp đồng (nếu có);
- Giấy tờ tùy thân của các bên, giấy tờ chứng minh nơi ở của các bên (sổ hộ khẩu,...), giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (giấy chứng nhận kết hôn/giấy xác nhận tình trạng hôn nhân);
- Sổ hồng (bản chính);
- Văn bản/công văn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép/xác nhận đủ điều kiện tách thửa (nếu được tách thửa).
Như vậy, đây là những hồ sơ mà bạn cần phải chuẩn bị để thực hiện thủ tục tách thửa chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
19006192 để được hỗ trợ.>> Thủ tục tách thửa đất được nhận thừa kế thế nào?
>> Bố mẹ không đăng ký kết hôn thì có được tặng cho con đất không?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
