Tại sao không được kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế?

Gần đây, số lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh nhưng giá chuyển nhượng lại khá thấp so với thực tế. Vì thế, Bộ Tài chính nhiều lần ban hành văn bản yêu cầu người dân không được kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế.

Chào bạn. Hiện nay, tình trạng chuyển nhượng nhà đất “hai giá” nhằm trốn, giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ xảy ra khá phổ biến. Đặc biệt, trong cơn sốt đất, số tiền thuế, phí thông qua hoạt động mua bán bất động sản Nhà nước thu được thất thu càng nhiều.

Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Có khung quy định bảng giá đất sát thực tế không?

Hiện nay, pháp luật không có khung quy định bảng giá đất sát với thực tế mà chỉ có Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Thông thường, giá đất trong Bảng giá đất này thấp hơn rất nhiều so với giá mua bán thực tế.

Pháp luật cũng không hề quy định giá mua bán "thấp nhất" hay "cao nhất" mà người dân được phép mua bán mà chỉ quy định giá tính thuế, phí trong 03 trường hợp sau:

- Giá đất mua bán cao hơn giá đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (hay còn được gọi là giá Nhà nước) thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tính theo giá mua bán thực tế (được xác định là giá trong hợp đồng).

- Giá đất mua bán (giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng) bằng với giá đất trong Bảng giá đất thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo giá trong hợp đồng hoặc giá trong Bảng giá đất.

- Giá đất trong hợp đồng mua bán thấp hơn giá đát trong Bảng giá đất thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo giá đất trong Bảng giá đất.

Trường hợp này, Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Tại sao không được kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế?

Hiện nay, pháp luật không hề quy định người mua, bán phải bám sát thực tế giá thị trường hay khung giá đất thực tế nào. Pháp luật hoàn toàn tôn trọng sự thỏa thuận giữa các bên.

Thậm chí, hai bên có thể kỳ hợp đồng tặng cho cũng không hề bị cấm.

Tuy nhiên, vấn đề Nhà nước đặt ra chính là: mua bán một giá nhưng khai một nẻo để trốn thuế.

Pháp luật nghiêm cấm trường hợp các bên chuyển nhượng thỏa thuận theo giá thị trường (cao hơn giá nhà nước) nhưng giá được ghi trong hợp đồng để tính thuế lại thấp hơn giá nhà nước nhằm mục đích nộp thuế theo giá thấp hơn giá mua bán thực tế. Đây là trường hợp ghi “hai giá”, trốn thuế.

Từ đầu năm 2022 tới nay, Bộ Tài chính đã nhiều lần ban hành văn bản yêu cầu chấm dứt tình trạng này, điển hình như Công văn 14257/BTC-VP ngày 15/12/2022, Công văn 438/BTC-VP ngày 12/01/2022.

Trên thực tế, nhiều địa phương liên tục "trả hồ sơ" về cho người nộp thuế vì khai giá chuyển nhượng quá thấp. Tại TP.HCM, trung bình cứ 5 hồ sơ chuyển nhượng đất nộp lên, một bị trả về vì "khai giá quá thấp"

Để hạn chế thấp nhất tình trạng này, người nộp thuế nên tự giác kê khai giá chuyển nhượng bất động sản đúng thực tế. Khi bị trả hồ sơ, người dân cần phối hợp để giải trình và điều chỉnh nếu có chênh lệch giá.

Mặc dù yêu cầu người dân không kê khai giá chuyển nhượng đất thấp để trốn thuế nhưng từ giữa tháng 4 Cục Thuế TP.HCM đã có văn bản gửi các chi cục thuế, trong đó nêu rõ "nghiêm cấm các trường hợp tùy tiện gây khó khăn, phiền hà cho người nộp thuế như trả hồ sơ, mời người nộp thuế giải trình mà không nêu rõ lý do".

Theo đó, các trường hợp cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế giải trình phải có thư mời. Buổi làm việc cần được lập biên bản ghi nhận, kèm tài liệu chứng minh làm cơ sở pháp lý cho việc điều chỉnh thuế, kiểm soát sau (đối chiếu ngân hàng, phối hợp phòng công chứng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai), tránh hồ sơ chậm trễ.

Trên đây là giải đáp tại sao không được kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế? Nếu cần tìm hiểu những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ trực tiếp đến tổng đài  19006192 để được tư vấn kịp thời.

>> Giá mua bán nhà đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế bị phạt thế nào?