Thực tế hiện nay cho thấy nhiều cha mẹ không thực hiện đăng ký kết hôn nhưng vẫn có tài sản chung. Khi tặng cho hoặc khi đưa tài sản này, đặc biệt là các tài sản về đất đai, nhà ở vào tham gia giao dịch thì có thể gặp một số vướng mắc về một số giấy tờ, hồ sơ.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, mong Luật sư vui lòng cho tôi tham khảo ý kiến tư vấn, giải đáp về cho tặng đất đai như sau: Ba, mẹ tôi sống chung từ năm 1990, không đăng ký kết hôn đến thời điểm hiện nay. Ba mẹ tôi có tất cả 03 con chung. Ba mẹ tôi có tài sản chung là mảnh đất có sổ đỏ được cấp năm 2010 đứng tên chung của ba và mẹ.
Chào bạn, với những thắc mắc của bạn trong hồ sơ tặng cho tài sản là đất đai từ bố mẹ cho con, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Việc định đoạt tài sản chung của nam nữ không đăng ký kết hôn thế nào?
Trước hết, theo thông tin bạn cung cấp, ba mẹ bạn sống chung với nhau bắt đầu từ năm 1990 cho tới thời điểm hiện tại và không đăng ký kết hôn. Như vậy, căn cứ khoản 2 Điều 44 Nghị định 123/2015/NĐ-CP, ba mẹ bạn không được công nhận là có hôn nhân thực tế hay nói cách khác, ba mẹ bạn không được pháp luật hôn nhân gia đình công nhận là vợ chồng hợp pháp.
Tài sản do ba mẹ bạn tạo lập là quyền sử dụng thửa đất đã được cấp sổ đỏ/Giấy chứng nhận mang tên của cả ba và mẹ là tài sản chung theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự. Việc định đoạt tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 218. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.
=> Từ căn cứ trên, việc định đoạt tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của ba và mẹ bạn, nếu ba mẹ bạn không thể tự thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.
Như vậy, dù không đăng ký kết hôn nhưng ba mẹ bạn vẫn có quyền tạo lập, cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, ba mẹ bạn có quyền cùng định đoạt tài sản được tạo lập chung này.
Hồ sơ công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho đất đai bao gồm những loại giấy tờ gì?
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định các giao dịch liên quan đến đất đai như tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp…phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, gồm:
1. Người yêu cầu chứng thực nộp 01 (một) bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm các giấy tờ sau đây:
a) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
b) Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực;
c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.
Bản sao giấy tờ quy định tại Điểm b và Điểm c của Khoản này được xuất trình kèm bản chính để đối chiếu.
…
=> Từ căn cứ trên, suy ra, giấy chứng nhận kết hôn không phải giấy tờ bắt buộc phải có trong hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều giấy chứng nhận được cấp cho người sử dụng đất nhưng chưa ghi nhận rõ ràng hoặc không có đủ thông tin để xác nhận người có quyền đối với phần diện tích thửa đất đó gồm những ai. Vì thế cho nên, giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận là căn cứ gián tiếp để xác định tài sản này là tài sản chung hay tài sản riêng của ba mẹ bạn.
Xem thêm: Xin giấy xác nhận tình trạng hôn nhân như thế nào?
Trong trường hợp của bạn, do ba mẹ bạn không đăng ký kết hôn nên không thể có giấy chứng nhận kết hôn theo quy định pháp luật, do đó, gia đình bạn có thể lựa chọn thực hiện theo một trong những cách sau:
Cách 1: Bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp xã
Gia đình bạn trao đổi lại với cán bộ xử lý hồ sơ hoặc người có thẩm quyền chứng thực (chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã/phó chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã) tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đang thực hiện chứng thực hợp đồng của bạn về trường hợp của gia đình mình.
Tiếp theo, bạn đề nghị nộp bổ sung hồ sơ yêu cầu chứng thực là giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của ba mẹ mình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để có căn cứ xác minh quyền sử dụng đối với thửa đất đứng tên chung của ba mẹ mình.
Nếu Ủy ban nhân dân xã bắt buộc ba mẹ bạn phải nộp giấy chứng nhận kết hôn thì bạn có thể đề nghị họ trả lời rõ cho bạn bằng văn bản về căn cứ pháp lý cụ thể bắt buộc phải có loại giấy tờ này trong hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp ba mẹ bạn không đăng ký kết hôn. Như chúng tôi đã giải đáp và dẫn chứng ở trên, giấy chứng nhận kết hôn không phải là giấy tờ buộc phải có trong hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Cách 2: Thay đổi nơi thực hiện ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Như đã phân tích, việc lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có thể được tiến hành tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc văn phòng công chứng/phòng công chứng có trụ sở đặt tại phạm vi cấp tỉnh nơi có đất.
Lúc này, hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, gồm:
1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
…
Nếu người yêu cầu đề nghị công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà do công chứng viên soạn thảo thì không cần bản dự thảo hợp đồng.
Theo đó, ba mẹ bạn cần chuẩn bị giấy tờ:
- Sổ đỏ (bản chính);
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của ba và mẹ bạn tại thời điểm cấp sổ đỏ (mục đích là để không bỏ sót người có quyền đối với thửa đất và xác định chính xác người có quyền đối với thửa đất được cấp cho ba mẹ bạn);
- Sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ xác nhận nơi cư trú hợp pháp theo quy định pháp luật;
- Giấy tờ tùy thân của ba mẹ bạn (căn cước công dân, chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu);
- Bên nhận tặng cho cần chuẩn bị giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, bản sao/bản trích lục giấy khai sinh (nếu có);
Kết luận: Ủy ban nhân dân cấp xã buộc ba mẹ bạn phải xuất trình giấy chứng nhận kết hôn mới thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng tặng cho đất từ ba mẹ bạn sang cho con trong khi ba mẹ bạn không đăng ký kết hôn là không có căn cứ pháp lý. Ngoài việc lập hợp đồng tặng cho tại Ủy ban nhân dân xã, gia đình bạn có thể lựa chọn lập hợp đồng tặng cho đất đai tại Văn phòng công chứng/phòng công chứng có thẩm quyền như chúng tôi đã hướng dẫn ở trên.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về tặng cho con đất khi bố mẹ không đăng ký kết hôn, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
>> Thủ tục và chi phí tách thửa tặng cho con hiện nay thế nào?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
