Thẩm định giá đất trồng cây lâu năm là làm gì? Khi nào cần thẩm định giá đất trồng cây lâu năm? Có thể gặp phải rủi ro gì khi thẩm định giá đất trồng cây lâu năm? … Những câu hỏi xoay quanh vấn đề thẩm định giá đất trồng cây lâu năm được HieuLuat giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây.
Tôi muốn hỏi việc thẩm định giá đất trồng cây lâu năm được thực hiện trong những trường hợp nào thưa Luật sư? Cơ quan nào có thẩm quyền thẩm định giá?
Ngoài ra, tôi muốn mua thêm phần diện tích đất trồng cây lâu năm ở huyện bên cạnh nơi tôi đang sinh sống. Mua bán/chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm thì có thể gặp rủi ro gì không, mong Luật sư giải đáp.
Chào bạn, với vướng mắc liên quan đến thẩm định giá đất trồng cây lâu năm mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Trường hợp nào cần thẩm định giá đất trồng cây lâu năm?
Thẩm định giá tài sản là thuật ngữ được sử dụng phổ biến hiện nay. Thẩm định giá được hiểu là việc xác định giá trị tính bằng tiền của tài sản tại một thời điểm, một địa điểm nhất định do cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá thực hiện sao cho phù hợp với giá cả thị trường theo tiêu chuẩn của thẩm định giá (Luật Giá 2012).
Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định khi góp vốn bằng tài sản không phải đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng thì phải được thẩm định giá bởi tổ chức có chức năng thẩm định. Do đó, việc thẩm định giá trong trường hợp góp vốn của bạn là hoàn toàn hợp pháp, đúng quy định.
Ngoài trường hợp thẩm định giá để góp vốn vào doanh nghiệp thì việc thẩm định giá còn có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây:
- Thẩm định giá để tiến hành mua bán/chuyển nhượng: Thông thường đây là phương án được lựa chọn khi các bên không thống nhất được giá trị giao dịch hoặc muốn sử dụng giá thẩm định là giá chuyển nhượng.
Thẩm định giá đất trồng cây lâu năm trong trường hợp này chính là việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nếu có tại thời điểm tiến hành giao dịch mua bán tại địa điểm có đất sao cho phù hợp với giá trị thị trường, từ đó các bên có căn cứ để quyết định mức giá giao dịch cuối cùng.
- Thẩm định giá để làm căn cứ tính tạm ứng án phí: Điều 8 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định giá do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thẩm định giá cung cấp là một trong những căn cứ để tính tạm ứng án phí. Theo đó, giá do cơ sở thẩm định giá cung cấp là giá ưu tiên thứ 2 để làm cơ sở tính tạm ứng án phí ngay sau giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định. Vậy nên, giá đất trồng cây lâu năm được xác định bằng việc thẩm định giá có thể được sử dụng trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hình sự, hành chính;
- Thẩm định giá đất trồng cây lâu năm được thực hiện khi vay vốn ngân hàng: Thẩm định giá là thủ tục bắt buộc nếu muốn vay vốn ngân hàng và thế chấp bằng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm, tài sản trên đất trồng cây lâu năm (nếu có). Chứng thư thẩm định giá (kết quả thẩm định giá) là căn cứ để ngân hàng xác định số tiền cho vay theo quy định pháp luật, quy định của từng ngân hàng;
- Thẩm định giá đất trồng cây lâu năm cũng có thể là căn cứ để xác định giá trị phần lợi nhuận, phần thiệt hại/thua lỗ phải chịu trong hợp đồng hợp tác kinh doanh: Trường hợp chủ sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm để làm tài sản đóng góp trong hợp đồng hợp tác kinh doanh thì kết quả thẩm định giá là căn cứ để xác định mức độ đóng góp, từ đó xác định lợi nhuận được hưởng, mức độ chịu thiệt hại khi việc đầu tư bị thua lỗ;
=> Đây là một số trường hợp có thể cần sử dụng việc thẩm định giá đất trồng cây lâu năm.
Cơ quan, tổ chức nào có chức năng thẩm định giá đất trồng cây lâu năm?
Luật Giá 2012 quy định cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá là doanh nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá có một số đặc điểm nhận biết theo quy định tại Mục 3 Luật Giá 2012, Điều 10 Nghị định 89/2013/NĐ-CP như sau:
+ Là doanh nghiệp được thành lập theo pháp luật doanh nghiệp (hay được Sở kế hoạch đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/đăng ký kinh doanh, được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư trong trường hợp cần phải có giấy chứng nhận đầu tư);
+ Là doanh nghiệp được thực hiện ngành nghề kinh doanh thẩm định giá tài sản sau khi được Bộ Tài chính cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá: Vậy nên, trước khi sử dụng dịch vụ thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng nên yêu cầu các cơ quan này cung cấp giấy chứng nhận để kiểm tra, tránh trường hợp bị lừa đảo;
+ Kết quả của quá trình thẩm định giá là báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá tài sản: Đây là kết quả làm việc theo hợp đồng thẩm định giá được ký kết giữa khách hàng và doanh nghiệp thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá là văn bản thông báo cho khách hàng về nội dung của báo cáo kết quả thẩm định giá (là tài liệu ghi nhận lại quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định);
+ Giá dịch vụ thẩm định giá là giá mà khách hàng và doanh nghiệp thẩm định giá thỏa thuận, thống nhất: Giá này được ghi trong hợp đồng thẩm định giá hoặc giá trúng đấu thầu (nếu việc thẩm định giá cần phải thông qua thủ tục đấu thầu);
+ Doanh nghiệp thẩm định giá không được thẩm định giá tài sản cho khách hàng trong một số trường hợp như đang trong thời gian tạm đình chỉ/tạm dừng hoạt động kinh doanh, hoặc hoạt động trong cùng một tập đoàn, tổng công ty, tổ hợp công ty mẹ - công ty con, hoặc có thỏa thuận hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng với khách hàng yêu cầu thẩm định giá tài sản,...;
Kết luận: Việc thẩm định giá đất trồng cây lâu năm có thể được thực hiện trong nhiều trường hợp như góp vốn vào doanh nghiệp, căn cứ để vay vốn ngân hàng, làm cơ sở để tính tạm ứng án phí… Tổ chức được thực hiện thẩm định giá là doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập, hoạt động theo quy định pháp luật.
Rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm là gì?
Khi thực hiện mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm, bên mua có thể gặp phải một số rủi ro nếu không tìm hiểu kỹ như sau:
Một là, không còn thời hạn sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch mua bán/chuyển nhượng nếu còn trong thời hạn sử dụng đất. Nếu không còn thời hạn sử dụng đất thì không thể tiến hành mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất được.
Hai là, không thể chuyển nhượng nếu có tranh chấp
Việc tranh chấp đất đai có thể phát sinh ngay trước khi các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khi có tranh chấp thì việc mua bán, chuyển nhượng không thể tiến hành được.
Ba là, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là giả
Trường hợp sổ đỏ/giấy chứng nhận được làm giả nhằm mục đích lừa đảo chiếm đoạt tài sản không còn là vấn đề hiếm gặp mà hiện đang khá phổ biến hiện nay. Vì vậy, để tránh trường hợp bị lừa đảo, bạn cùng bên bán nên kiểm tra sổ đỏ/giấy chứng nhận là thật hay giả tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bốn là, không thể lên thổ cư sau khi mua đất trồng cây lâu năm
Nhiều trường hợp việc mua bán đất trồng cây lâu năm là để nhằm mục đích chuyển mịch đích lên thổ cư/làm nhà ở. Tuy nhiên, sau khi mua thì bên mua mới phát hiện việc chuyển mục đích không thực hiện được do không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất.
Vậy nên, nếu bên mua có nhu cầu mua đất trồng cây lâu năm để chuyển mục đích sử dụng thành đất ở thì nên kiểm tra điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất tại địa phương nơi có đất trước khi tiến hành giao dịch.
Năm là, bên bán gây khó khăn trong quá trình sang tên
Vì lý do mâu thuẫn hoặc vì lý do nào đó mà bên bán có ý định gây khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên, ví dụ như liên quan đến kê khai, đóng nộp thuế thu nhập cá nhân… dẫn đến việc sang tên của bên mua bị kéo dài hoặc không thực hiện được.
Để giảm thiểu rủi ro này, bên mua nên thỏa thuận là bên thực hiện thủ tục sang tên. Đồng thời, có thể thỏa thuận số tiền thuế mà bên bán phải nộp được trừ thẳng vào giá trị giao dịch, còn bên mua chịu trách nhiệm kê khai, đóng nộp các loại thuế phí cho bên bán.
Kết luận: Đây là 5 rủi ro thường gặp nhất trong khi mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm.
Trên đây là giải đáp về Thẩm định giá đất trồng cây lâu năm, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
>> Sổ đỏ đất trồng cây lâu năm có thời hạn bao lâu?
>> Cách chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp
Tác giả: Trần Điệp 
