Cách xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất thế nào?

Hộ gia đình sử dụng đất hay đất được Nhà nước cấp cho hộ gia đình sử dụng đất là những thuật ngữ không còn xa lạ đối với nhiều người. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể hiểu rõ về loại đất mà được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình cũng như quyền mua bán, thế chấp,...đối với loại tài sản này.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang tham khảo để mua một thửa đất ở gần nơi tôi đang làm việc. Theo thông tin tôi được chủ đất cung cấp thì thửa đất này được Nhà nước công nhận quyền cho gia đình của họ vào năm 2001, trên bìa đỏ có ghi nhận là cấp cho hộ (ông) Đặng Văn T.

Tôi chưa hiểu rõ lắm, vậy đất cấp cho hộ ông thì có điểm gì đặc biệt hơn so với các trường hợp khác?

Và để mua được thửa đất này thì phải có sự đồng ý của những người nào?

Mong Luật sư có thể giải đáp chi tiết cho tôi để tôi có căn cứ quyết định có nên mua thửa đất này hay không.

Chào bạn, với các thông tin bạn cung cấp và câu hỏi liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Cách xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất thế nào?

Hộ gia đình sử dụng đất hay đất cấp cho hộ gia đình là những từ thường sử dụng để mô tả đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình được quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

…

29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

…

=> Từ quy định này, có thể nhận thấy, hộ gia đình sử dụng đất có một số đặc điểm nhận biết riêng biệt như sau:

- Người sử dụng đất là hộ gia đình. Trong đó, hộ gia đình bao gồm các thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo pháp luật về hôn nhân gia đình.

Pháp luật hôn nhân gia đình quy định một số giấy tờ thường dùng để chứng minh các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất là giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, giấy tờ xác nhận là con nuôi/cha mẹ nuôi/người giám hộ…hợp pháp (quan hệ nuôi dưỡng).

=> Điều này lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn, định nghĩa cụ thể.

Ngoài ra, trường hợp các thành viên trong hộ gia đình có quan hệ nuôi dưỡng hợp pháp cũng chưa được pháp luật hướng dẫn cụ thể, rõ ràng về các tiêu chí để xác định, nên thực tế có rất nhiều khó khăn trong việc xác định đối tượng này (ví dụ như dì về ở với cháu để cháu chăm lo, nuôi dưỡng thì tại thời điểm Nhà nước giao đất, dì có được coi là một thành viên của hộ gia đình sử dụng đất không, có tiêu chí nào xác định điều đó…)

- Các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất là những người đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Đây cũng là một tiêu chí tương đối khó để xác định và chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết. Cụ thể, những người đang sống chung được xem xét dựa trên tiêu chí nào? Cùng sống trong một nhà nhưng có phải cùng có tên trên 01 sổ hộ khẩu hay ở 02 hộ khẩu cũng được? Hay cùng có tên trên sổ hộ khẩu mà ở hai nhà khác nhau (02 nhà được xây trên cùng một thửa đất)?

Thêm nữa, việc các thành viên có quyền sử dụng đất chung được hiểu như thế nào cho đúng? Ví dụ, đối tượng giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64-cp của Chính phủ tại Điều 6 như sau:

Điều 6. Đối tượng giao đất nông nghiệp để sử dụng ổn định lâu dài là nhân khẩu nông nghiệp thường trú tại địa phương, kể cả những người đang làm nghĩa vụ quân sự.

Theo điều luật này, những thành viên đang không có mặt tại địa phương (đang làm nghĩa vụ quân sự) cũng là những người có quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao và không phân biệt có cùng sổ hộ khẩu với các thành viên khác trong gia đình hay không.

Vậy nên, để giải quyết, xử lý những vấn đề còn vướng mắc trên, thường khi thực hiện các giao dịch hoặc giải quyết các tranh chấp, cơ quan/người có thẩm quyền xử lý, giải quyết vụ việc có thể sử dụng các loại giấy tờ sau đây để xác định thành viên của hộ gia đình được Nhà nước ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp như sau:

- Quyết định giao/cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình nếu trên các quyết định này có ghi nhận tên của các thành viên. Nếu trong các Quyết định này không ghi nhận tên của các thành viên thì cần dựa trên hồ sơ đề nghị, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà hộ gia đình kê khai và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận;

- Do việc xin, trích lục các quyết định giao/công nhân./cho thuê quyền sử dụng đất hay hồ sơ đề nghị cấp sổ lần đầu có thể sẽ tốn rất nhiều thời gian, thủ tục phức tạp nên có thể thông qua sổ hộ khẩu, giấy khai sinh,...và lời xác nhận, cam kết của các bên trong giao dịch/tranh chấp cùng các giấy tờ khác có giá trị tương đương để xác định mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng giữa các thành viên trong hộ gia đình theo quy định pháp luật;

Như vậy, thực tế cho thấy việc xác định các thành viên trong hộ gia đình chưa được pháp luật có hướng dẫn cụ thể, chi tiết. Do đó, dựa trên những tình huống cụ thể mà việc xác định các thành viên này có thể được thực hiện thông qua các giấy tờ như giấy chứng nhận kết hôn, giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, các Quyết định giao đất/công nhận/cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền…

Định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình như thế nào?

Như chúng tôi đã phân tích, hộ gia đình sử dụng đất về bản chất là việc sử dụng đất hợp pháp của các thành viên trong hộ gia đình đó. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung của các thành viên trong hộ gia đình được thực hiện như sau:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

…

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

=> Như vậy, tài sản là quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận cho hộ gia đình sẽ là tài sản chung của các thành viên của hộ gia đình đó và việc mua bán/chuyển nhượng tài sản này phải được sự thỏa thuận, nhất trí của toàn bộ các thành viên của hộ gia đình là những người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

Nếu trong trường hợp không có thỏa thuận thì tùy thuộc vào phần quyền sử dụng đất của mình/phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình mà từng thành viên trong hộ gia đình được bán/chuyển nhượng cho người khác không phải là các thành viên trong hộ gia đình khi các thành viên của hộ gia đình không đồng ý mua phần tài sản của họ.

Kết luận: Để mua được phần tài sản là quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình thì cần phải có sự đồng ý của toàn bộ các thành viên của hộ gia đình (thành viên có quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng theo pháp luật hôn nhân gia đình) và các thành viên này phải là các thành viên cùng sống chung, cùng được Nhà nước giao/cho thuê/công nhận quyền sử dụng đất.