Thế chấp nhà đất đang cho thuê được không? Nếu thuộc trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm thì trình tự thực hiện như thế nào? Cùng chúng tôi giải đáp trong bài viết sau.
Câu hỏi: Chào Luật sư, xin hỏi, nếu là bên cho thuê nhà đất, khi đang trong thời hạn cho thuê mà sử dụng tài sản này đi thế chấp thì có được không?
Tôi có cần thông báo hoặc lấy ý kiến chấp thuận của bên thuê trước khi thế chấp không?
Nếu tài sản này bị xử lý theo hợp đồng thế chấp thì trình tự thực hiện như thế nào?
Lúc này, tôi có phải bồi thường gì cho bên thuê nhà không?
Mong Luật sư hỗ trợ.
Chào bạn, vướng mắc xoay quanh vấn đề thế chấp nhà đất đang cho thuê được chúng tôi giải đáp như dưới đây.
Thế chấp nhà đất đang cho thuê được không?
Căn cứ quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự, Điều 146 Luật Nhà ở 2014, nhà đất đang được cho thuê hoặc chuẩn bị được cho thuê đều có thể trở thành tài sản thế chấp.
Lý do để nhà đất là đối tượng của hợp đồng thuê là tài sản thế chấp bởi tài sản này thỏa mãn các điều kiện để là tài sản thế chấp theo Điều 295 Bộ luật Dân sự, Điều 118 Luật Nhà ở, Điều 188 Luật Đất đai, gồm:
Là tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của bên thế chấp (việc cho thuê không làm mất đi quyền sở hữu hợp pháp của bên thuê);
Là tài sản hữu hình, xác định được cụ thể;
Là tài sản không thuộc trường hợp có thông báo/quyết định thu hồi đất, phá dỡ nhà ở;
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà không thuộc trường hợp có tranh chấp hoặc đang bị khiếu nại, khiếu kiện;
Nhà đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Nhà ở không thuộc trường hợp trong thời hạn sử dụng/sở hữu;
Được phép thế chấp nhà đất đang cho thuê
Tuy nhiên, dù là tài sản được phép thế chấp nhưng cũng cần phải đáp ứng các yêu cầu theo Bộ luật Dân sự, Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, Điều 146 Luật Nhà ở như sau:
Bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết về việc tài sản đang được cho thuê và thông thường, bên nhận thế chấp phải đồng ý thì hợp đồng thế chấp mới được ký kết;
Bên thế chấp cũng phải thông báo cho bên thuê được biết trước khi thế chấp nhà ở (bao gồm cả trường hợp ký hợp đồng thuê nhà trước khi ký hợp đồng thế chấp hoặc ngược lại);
Bên thế chấp không thông báo cho bên thuê, bên nhận thế chấp được biết về việc thế chấp tài sản thì tùy thuộc từng tình huống, có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo hợp đồng hoặc ngoài hợp đồng hoặc các trách nhiệm khác theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật;
Trường hợp có phát sinh tranh chấp liên quan đến tài sản cho thuê thì phải giải quyết tranh chấp trước khi thực hiện thế chấp nhà đất;
Như vậy, pháp luật cho phép chủ sở hữu được thế chấp nhà đất đang cho thuê của mình.
Tuy nhiên, khi thực hiện thế chấp, chủ sở hữu nhà ở phải thông báo cho bên thuê, bên nhận thế chấp được biết về việc thế chấp tài sản này.
Nếu có tranh chấp phát sinh trước khi thế chấp nhà ở thì cần giải quyết tranh chấp trước khi thực hiện thế chấp.
Xử lý tài sản thế chấp đang cho thuê như thế nào?
Về cơ bản, trình tự xử lý tài sản bảo đảm bảo là nhà đất đang cho thuê cũng tương tự như các trường hợp thế chấp thông thường khác.
Điểm khác biệt là việc xử lý và quyền lợi, nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê, bên nhận chuyển nhượng tài sản trong, sau quá trình xử lý sẽ có nhiều điểm cần chú ý, cụ thể như sau:
Bước 1: Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm
Theo thỏa thuận hoặc ít nhất là trước 15 ngày, kể từ ngày thực hiện xử lý tài sản bảo đảm;
Bên cho thuê cũng cần thông báo cho bên thuê nhà đất được biết về việc xử lý tài sản bảo đảm này;
Bước 2: Bàn giao nhà đất thế chấp để xử lý
Bên thế chấp tiến hành bàn giao nhà đất thế chấp để xử lý tài sản bảo đảm theo hình thức đã được thỏa thuận;
Tại đây, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết nếu bên thế chấp không bàn giao tài sản theo thỏa thuận;
Bên thuê nhà được quyền tiếp tục thuê nhà cho đến hết thời hạn thuê theo hợp đồng nếu hợp đồng cho thuê nhà đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
Hợp đồng thuê nhà sẽ chấm dứt hiệu lực pháp lý tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm nếu bên cho thuê đã cho thuê nhà đất nhưng không thông báo cho ngân hàng biết;
Lúc này, quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm giữa bên cho thuê, bên thuê được giải quyết theo hợp đồng cho thuê nhà;
Nếu các bên có thỏa thuận khác thì việc thuê nhà được thực hiện theo thỏa thuận khác này;
Bên thuê nhà sẽ không được tiếp tục thuê đến hết thời hạn theo hợp đồng thuê nếu có căn cứ để bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đúng hạn theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở, ví dụ như không trả tiền thuê theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng…;
Bước 3: Thực hiện xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận
Các bên thực hiện xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp đã có hiệu lực hoặc giải quyết tại tòa án (nếu có tranh chấp);
Nếu không đồng ý với bản án/quyết định giải quyết của tòa án, các bên có quyền kháng cáo hoặc đề nghị kháng nghị theo quy định;
Trình tự xử lý tài sản thế chấp là nhà đất đang cho thuê
Lưu ý, để giảm rủi ro, tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp, bên cho thuê nhà có thể:
Thỏa thuận rõ với bên thuê về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của mỗi bên khi phát sinh trường hợp thế chấp nhà đất;
Thương lượng cụ thể về cách thức xử lý hợp đồng thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nếu có tình huống phải xử lý tài sản bảo đảm;
Đặc biệt là các điều khoản về chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại, sự phối hợp của các bên nếu phải xử lý tài sản bảo đảm, phạt vi phạm hợp đồng (nếu có)...;
Như vậy, quy trình xử lý tài sản thế chấp nhà đất đang cho thuê cũng được thực hiện tương tự như các trường hợp khác.
Tuy nhiên, trong quá trình xử lý, để không phát sinh thêm các tranh chấp, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên, cần ưu tiên sự thương lượng, thỏa thuận, giải quyết theo đúng hợp đồng thuê, hợp đồng thế chấp đã thỏa thuận, có hiệu lực.
Ngoài ra, mỗi bên cần tìm hiểu rõ, quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thuê, hợp đồng thế chấp khi tài sản thế chấp đang cho thuê để có cách thức xử lý phù hợp với quyền lợi của mình.
Trên đây là giải đáp về vấn đề thế chấp nhà đất đang cho thuê, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
