Thứ Năm, 13/07/2023

Thế chấp đất hộ gia đình cần ai ký? Xử lý thế chấp thế nào?

Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần chữ ký của những thành viên nào? Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà đất của hộ gia đình được thực hiện như thế nào?

Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận mang tên hộ gia đình.

Nay do anh cả của tôi có nhu cầu vay thêm vốn ngân hàng để làm ăn nên chúng tôi quyết định thế chấp sổ đỏ nhà đất này bảo đảm cho khoản vay của anh cả.

Xin hỏi Luật sư, trong hợp đồng thế chấp tài sản này, cần phải có chữ ký của những ai?

Nếu chỉ riêng chủ hộ ký tên thì có được không?

Nếu không may, anh cả tôi làm ăn thất bại mà phải xử lý tài sản thế chấp thì việc xử lý được thực hiện như thế nào?

Chào bạn, với vướng mắc về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình và xử lý thế chấp tài sản này, chúng tôi giải đáp như sau:

Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình cần chữ ký của ai?

Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và cùng có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc nhận chuyển quyền.

Việc định đoạt tài sản chung là bất động sản của hộ gia đình phải được sự thỏa thuận thống nhất của các thành viên là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ của hộ gia đình đó (khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự).

Trường hợp các thành viên không thể thỏa thuận được thì nếu có thể tách thửa hoặc quyết định theo phần quyền sở hữu thì định đoạt theo thửa được tách, quyền sở hữu của mình hoặc có quyền yêu cầu tòa án giải quyết.

Từ các căn cứ trên, suy ra, khi thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì bắt buộc phải có chữ ký của các thành viên là người thành niên và có đủ năng lực hành vi dân sự.

Trong đó:

Người thành niên là người từ đủ 18 tuổi trở lên;
Có đủ năng lực hành vi dân sự là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện các quyền, nghĩa vụ dân sự theo quy định pháp luật và theo hợp đồng thế chấp;
Xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải căn cứ vào các yếu tố sau đây:
- Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, những người này có quan hệ hôn nhân, huyết thống nuôi dưỡng theo pháp luật về hôn nhân và gia đình hay không;
- Có sống chung tại thời điểm cấp giấy chứng nhận hay không;
- Có cùng chung quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc nhận chuyển quyền hay không;
- Có giấy tờ, tài liệu chứng minh về cho những căn cứ trên hay không;

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Một số lưu ý khi thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình:

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực;
Các thành viên trong hộ gia đình có thể ủy quyền cho người khác thực hiện việc ký kết hợp đồng thế chấp;
Trước khi ký kết, các thành viên cần đọc kỹ, hiểu rõ các điều khoản của hợp đồng để tránh phát sinh các tranh chấp;
Nếu có tranh chấp trong quá trình thỏa thuận, ký kết hợp đồng thế chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp mới tiếp tục được ký kết;

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có sự đồng ý và có chữ ký của tất cả các thành viên hộ gia đình sử dụng đất đã là người thành niên có đủ năng lực hành vi dân sự.

Thành viên hộ gia đình sử dụng đất có thể ủy quyền cho người khác ký tên trên hợp đồng thế chấp nếu có nhu cầu.

Xem tiếp: Thế chấp nhà mà không thế chấp đất được không?

Xử lý tài sản thế chấp của hộ gia đình như thế nào?

Trước hết, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình bị xử lý khi thuộc một trong 3 trường hợp quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng;
Bên vay phải thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật;
Theo trường hợp đã được các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định;

Căn cứ quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Nghị định 21/2021/NĐ-CP, Nghị định 99/2022/NĐ-CP, trình tự xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của hộ gia đình cũng tương tự như các trường hợp khác.

Cụ thể, các bước tiến hành xử lý tài sản thế chấp là nhà đất của hộ gia đình như sau:

Bước 1: Đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm (nếu có)
Bước 2: Thông báo xử lý tài sản bảo đảm
Bước 3: Giao tài sản thế chấp để xử lý
Bước 4: Xử lý tài sản bảo đảm

Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Các công việc cần thực hiện tương ứng với các bước xử lý thế chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình như sau:

Các bước thực hiện	Công việc thực hiện trong từng bước
Bước 1: Đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm (nếu có)	Bên nhận tài sản bảo đảm phải thực hiện đăng ký thông báo tài sản bảo đảm trong trường hợp 1 tài sản được đảm bảo cho nhiều khoản vay mà có nhiều bên cùng nhận bảo đảm/hoặc trong trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận (Điều 4 Nghị định 99/2022/NĐ-CP)
Bước 2: Thông báo xử lý tài sản bảo đảm	Bên nhận bảo đảm thông báo bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận cho hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất về việc xử lý tài sản bảo đảm; Thời hạn thông báo phải trước ít nhất 15 ngày đối với bất động sản hoặc ít nhất 10 ngày đối với động sản/hoặc theo thỏa thuận của các bên; (Điều 51 Nghị định 21/2021/NĐ-CP)
Bước 3: Giao tài sản thế chấp để xử lý	Hộ gia đình thế chấp tài sản bằng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ bàn giao tài sản để bên nhận tài sản bảo đảm có căn cứ xử lý tài sản; Việc bàn giao được lập thành văn bản, có chữ ký đầy đủ của bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm; Nếu bên bảo đảm không bàn giao nhà đất thì bên nhận tài sản bảo đảm có quyền xem xét, kiểm tra thực tế để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản bảo đảm và để xử lý/hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết (khởi kiện yêu cầu tòa xử lý); (Điều 52 Nghị định 21/2021/NĐ-CP)
Bước 4: Xử lý tài sản bảo đảm	Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo một trong những cách thức sau đây: Bán đấu giá tài sản; Theo phương thức do hai bên thỏa thuận; Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; Bên nhận bảo đảm nhận tài sản bảo đảm để bù trừ, thay thế nghĩa vụ cho bên bảo đảm; Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết nếu bên nhận tài sản bảo đảm không thực hiện bàn giao tại Bước 3;