Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là bao lâu? Nếu hết thời hạn sử dụng thì có bán được đất nông nghiệp không?... Để trả lời cho các câu hỏi mà nhiều khán giả thắc mắc trên đây, HieuLuat xin được trình bày cụ thể trong bài viết phía dưới.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi dự định mua thửa đất nông nghiệp để trồng trọt và làm vườn ươm cây giống để bán. Tôi nghe nói đất nông nghiệp là loại đất có thời hạn sử dụng, không biết thông tin đó có đúng không thưa Luật sư? Nếu thửa đất nông nghiệp không còn thời hạn sử dụng thì có bán được không thưa Luật sư?
Chào bạn, liên quan đến thời hạn sử dụng đất nông nghiệp mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là bao lâu?
Đất nông nghiệp là một trong 3 nhóm đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Đất nông nghiệp là loại đất có thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, không phải mọi loại đất nông nghiệp đều có thời hạn sử dụng như nhau. Đất nông nghiệp cũng có thể được gia hạn thời gian sử dụng hoặc không được gia hạn, tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất.
Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đối với mỗi loại đất nông nghiệp cụ thể như sau:
Loại đất nông nghiệp | Thời hạn sử dụng | Gia hạn thời gian sử dụng | Đối tượng sử dụng | Hình thức sử dụng |
Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất | 50 năm | Được gia hạn nếu người sử dụng đất có nhu cầu | Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp | Nhà nước giao, công nhận trong hạn mức giao đất |
Các loại đất nông nghiệp | ≤ 50 năm | Nếu có nhu cầu thì có thể được Nhà nước xem xét cho gia hạn | Hộ gia đình, cá nhân | Nhà nước cho thuê đất |
Đất được sử dụng với mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối | - ≤ 50 năm; - ≤ 70 năm đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn | Nếu có nhu cầu thì có thể được Nhà nước xem xét cho gia hạn | Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư về nông nghiệp tại Việt Nam | Nhà nước giao đất/cho thuê đất |
Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp của xã, phường, thị trấn | ≤ 5 năm | Không được gia hạn | Người sử dụng đất có nhu cầu | Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất |
Lưu ý: Thời hạn giao đất, cho thuê đất được nêu trên đây được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền | ||||
Như vậy, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp thông thường là không quá 50 năm. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà thời hạn sử dụng từng loại đất nông nghiệp có sự khác nhau. Bạn nên kiểm tra kỹ thời hạn sử dụng đất được ghi trên sổ đỏ của thửa đất chuẩn bị mua để có thông tin chính xác.
Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng có bán được không?
Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng được hiểu là đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất mà không được gia hạn. Nói cách khác, chủ sử dụng đất không được sử dụng đất quá thời hạn được ghi nhận trên giấy chứng nhận/sổ đỏ đã cấp (nếu không được gia hạn).
Thực tế, việc công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng không thực hiện được cả trong trường hợp khi hết thời hạn 50 năm, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận trong hạn mức giao đất, họ chưa làm/không làm thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật.
Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền cơ bản của mỗi chủ sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp, mọi đối tượng đều có thể được mua bán đất đai. Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung để được mua bán, chuyển nhượng đất đai là:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…
=> Từ quy định trên, suy ra, nếu đất quá thời hạn sử dụng/hết thời hạn sử dụng thì không được phép tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Để thửa đất được tham gia giao dịch thì chủ sử dụng đất phải thực hiện:
- Gia hạn thời gian sử dụng đất: Để được gia hạn thời gian sử dụng đất thì chủ sử dụng đất phải có hồ sơ đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận;
- Đối với đất công ích tại xã, phường, thị trấn: Người sử dụng đất muốn tiếp tục sử dụng đất này phải tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và phải tiếp tục trúng đấu giá mới có quyền sử dụng đất trong thời hạn không quá 05 năm tiếp theo;
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất được Nhà nước giao, công nhận thì phải thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp.
Như vậy, đất nông nghiệp hết thời gian sử dụng thì không thể tham gia giao dịch mua bán/chuyển nhượng. Để thửa đất được tiếp tục mua bán/chuyển nhượng thì người sử dụng đất phải thực hiện gia hạn thời gian sử dụng đất, xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp…theo quy định pháp luật.
Trên đây là giải đáp về Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
>> Nên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp với giá bao nhiêu?
>> Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Tác giả: Trần Điệp 
