Thu hồi đất đang thế chấp, hợp đồng thế chấp có vô hiệu không? Thủ tục thu hồi đất thế chấp ra sao? HieuLuat sẽ giải đáp những vướng mắc về vấn đề thu hồi đất thế chấp trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, gia đình tôi đang có thửa đất thế chấp tại ngân hàng.
Theo thông tin mà tôi nhận được, diện tích đất của gia đình tôi sắp bị Nhà nước thu hồi để phục vụ mục đích làm sân vận động của huyện.
Thủ tục thu hồi đất đang thế chấp được tiến hành ra sao thưa Luật sư?
Chào bạn, với những vướng mắc liên quan đến vấn đề đền bù thiệt hại, xử lý hợp đồng ra sao khi thu hồi đất đang thế chấp, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Thu hồi đất đang thế chấp, hợp đồng thế chấp bị vô hiệu không?
Đất đang thế chấp ở ngân hàng được hiểu là quyền sử dụng đất (có thể bao gồm cả quyền sở hữu tài tài sản gắn liền với đất) được dùng làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền vay theo hợp đồng vay/hợp đồng tín dụng của người vay.
Theo đó, khi bên vay không hoàn trả khoản lãi suất, tiền gốc đã vay đúng hạn hoặc đúng hạn nhưng không đầy đủ thì ngân hàng có căn cứ để xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ quy định tại khoản 28 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt:
28. Bổ sung Điều 43a như sau:
Điều 43a. Xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, đang thế chấp khi Nhà nước thu hồi đất
1. Đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nước thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
….
Khi hợp đồng thế chấp bị chấm dứt do đối tượng của hợp đồng không còn tồn tại, các bên có thể có một số cách thức xử lý như sau:
Quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận đã được ký kết trong hợp đồng;
Hoặc các bên có thể thỏa thuận sử dụng tài sản khác thay thế tài sản đã bị thu hồi để tiếp tục bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
Hoặc các bên có thể thương lượng, thỏa thuận cách xử lý hợp đồng thế chấp khi bị chấm dứt, nếu không thể thỏa thuận được, một trong hai bên hoặc cả hai bên có quyền gửi đơn khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền đề nghị giải quyết;
Nếu việc chấm dứt hợp đồng mà gây ra thiệt hại với các bên thì bên vi phạm có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật;
Cụ thể, việc xử lý tài sản thế chấp, quyền nghĩa vụ các bên sau khi hợp đồng thế chấp chấm dứt được thực hiện như sau:
…
2. Đất đang cho thuê thuộc trường hợp bị thu hồi theo quy định tại các điểm a, b, c, d, g, h và i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai thì hợp đồng thuê đất bị chấm dứt và việc thu hồi đất thực hiện theo quy định sau:
a) Trường hợp bên cho thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất. Bên cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Trường hợp bên thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất. Bên thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
c) Trường hợp người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai không phải là bên cho thuê đất hoặc bên thuê đất thì Nhà nước thu hồi đất và người gây ra hành vi vi phạm có trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại theo quy định.
3. Khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, c, d, g, h và i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai mà quyền sử dụng đất đó đang được thế chấp thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan.
4. Đất do người sử dụng đất là cá nhân cho thuê, thế chấp mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm giải quyết các quyền và nghĩa vụ có liên quan đến thửa đất theo quy định của pháp luật; hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bị chấm dứt và quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
a) Trường hợp thuê đất thì bên thuê đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký kết;
b) Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất thế chấp, việc xử lý tài sản thế chấp, đền bù bồi thường được thực hiện theo 3 trường hợp như chúng tôi nêu dưới đây:
Đất thế chấp bị thu hồi | Thu hồi đất thế chấp | Nghĩa vụ của các bên trong |
Trường hợp 1: Đất thế chấp là đất đang cho thuê bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai (thuộc một trong những trường hợp tại điểm a, b, c, d, g, h, i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013) |
| Bên thế chấp hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định |
Trường hợp 2: Đất thế chấp bị Nhà nước thu hồi là đất của cá nhân nhưng cá nhân đó chết không có người thừa kế tại thời điểm thu hồi đất | Xử lý tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm | Theo quy định tại Điều 50 Nghị định 21/2021/NĐ-CP:
Và việc nhận tiền thanh toán khi Nhà nước thu hồi đất của bên thế chấp được thực hiện theo Điều 658 Bộ luật Dân sự 2015 (thanh toán theo thứ tự ưu tiên) và khoản 3 Điều 7 Nghị định 21/2021/NĐ-CP:
|
Trường hợp 3: Quyền sử dụng đất đang thế chấp bị Nhà nước thu hồi toàn bộ | Số tiền bồi thường, tài sản được thay thế hoặc tài sản được trao đổi là tài sản bảo đảm mới (khoản 8 Điều 21 Nghị định 21/2021/NĐ-CP) | Đăng ký thay thế tài sản bảo đảm |
Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất đang thế chấp, hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp bị chấm dứt.
Tại thời điểm chấm dứt hợp đồng thế chấp, quyền, nghĩa vụ của các bên đối với tài sản thế chấp cũng chấm dứt.
Việc xử lý hậu quả của hợp đồng thế chấp chấm dứt được thực hiện theo hợp đồng đã ký kết hoặc theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định pháp luật nêu trên hoặc theo quyết định/bản án của tòa án có hiệu lực.
Thủ tục thu hồi đất đang thế chấp như thế nào?
Thủ tục thu hồi đất đang thế chấp được thực hiện như những trường hợp thông thường khác.
Cụ thể, các bước thu hồi đất được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Luật Đất đai 2013, cơ bản như sau:
Bước 1: Ban hành thông báo thu hồi đất
Thông báo thu hồi đất được gửi tới người bị thu hồi đất trước ít nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp và ít nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp
Bước 2: Điều tra, đo đạc, khảo sát, kiểm đếm đất đai
Tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng thực hiện điều tra, đo đạc, khảo sát xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 3: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư
Tổ chức Tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư sau khi đã hoàn thiện kiểm kê, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất;
Tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng tổ chức lấy ý kiến của người dân trong khu vực có đất bị thu hồi. Việc lấy ý kiến này phải được lập thành văn bản và có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi;
Bước 4: Ban hành quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định phương án thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư theo tờ trình của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền
Bước 5: Thực hiện quyết định thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư theo phương án đã được phê duyệt
Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng.
Kết luận: Thủ tục thu hồi đất đang thế chấp của Nhà nước đối với người sử dụng đất được tiến hành theo các bước như các trường hợp thông thường như thông báo thu hồi, kiểm đếm đất đai,...
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
