Hiện nay, Hieuluat nhận được nhiều câu hỏi xung quanh việc mua bán nhà, đất. Một trong số đó là trăn trở của người bán để việc mua bán được an toàn, nhanh chóng. Dưới đây là hướng dẫn cụ thể các bước để người dân thực hiện thủ tục bán đất chi tiết nhất.
Trả lời:
1. Điều kiện bán đất là gì?
Bán đất là cách gọi thông thường của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, điều kiện để cá nhân, tổ chức có thể bán đất được nêu tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2015 như sau:
- Người bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được gọi là Sổ đỏ trừ trường hợp:
+ Người sử dụng đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà chỉ mới có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ và chưa được cấp Sổ đỏ.
+ Tất cả người nhận thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
- Đất không có tranh chấp với hàng xóm hoặc với người khác.
- Quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.
2. Bán đất không đặt cọc có sao không?
Cũng như bán nhà ở, bán đất cũng không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc. Bởi theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự, việc đặt cọc chỉ phải thực hiện khi hai bên muốn cam kết, bảo đảm cho việc thực hiện hoặc ký hợp đồng mua bán.
Theo đó, bên mua sẽ đặt trước cho bên bán một khoản tiền nhất định để “làm tin” và đến thời hạn theo thỏa thuận, hai bên sẽ thực hiện ký hợp đồng đặt cọc. Khi đó, tiền cọc có thể được trả lại cho bên mua hoặc tiền cọc sẽ được trừ trực tiếp vào giá mua bán đất.
Do đó, có thể khẳng định, đặt cọc sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của hai bên. Nếu hai bên thỏa thuận không đặt cọc mà ký hợp đồng mua bán luôn thì không cần phải đặt cọc.
Cần biết gì để bán đất an toàn, nhanh chóng? (Ảnh minh họa)
3. Thủ tục bán đất thực hiện thế nào?
Việc mua bán đất là một trong những giao dịch phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền trừ trường hợp hai bên mua bán đất với nhau bằng giấy viết tay từ trước ngày 01/7/2014 theo khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017 của Chính phủ.
Theo đó, thủ tục công chứng hợp đồng bán đất gồm trình tự sau đây:
3.1 Công chứng hợp đồng bán đất ở đâu?
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai thì với các hợp đồng mua bán liên quan đến bất động sản thì bắt buộc phải được chứng thực hoặc công chứng. Do đó, bên bán và bên mua có thể đến một trong các địa điểm sau để thực hiện việc bán đất:
- Phòng Công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có đất.
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
3.2 Bên bán cần chuẩn bị giấy tờ gì?
- Sổ đỏ đứng tên chủ sở hữu là bên bán.
- Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn (nếu đã có vợ, chồng), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đang độc thân hoặc ly hôn và đang độc thân) …
- Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
- Dự thảo hợp đồng bán đất (nếu có hoặc có thể do nơi công chứng bán đất soạn thảo).
- Phiếu yêu cầu công chứng (nếu bên bán là người yêu cầu).
3.3 Thời gian công chứng hợp đồng bán đất là bao lâu?
Việc công chứng hợp đồng mua bán đất thực hiện trong thời hạn 02 ngày làm việc (Căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng). Nếu cần phải xác minh, giám định thì thời gian này có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Tuy nhiên, trên thực tế, nếu hai bên mua, bán đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ và việc mua bán không gặp vấn đề gì phức tạp thì thời gian công chứng hợp đồng bán đất thường diễn ra trong vòng vài tiếng đồng hồ.
3.4 Bên bán phải nộp những khoản tiền nào?
Bên bán có thể phải nộp các khoản phí, lệ phí sau đây:
- Phí công chứng và thù lao công chứng: Theo quy định tại Điều 66 và Điều 67 Luật Công chứng, phí, thù lao công chứng do người yêu cầu công chứng nộp. Do đó, nếu người yêu cầu là bên bán thì bên bán phải nộp số tiền này.
Tuy nhiên, nếu hai bên thỏa thuận bên mua nộp hoặc người yêu cầu là bên mua thì bên bán không cần phải nộp khoản tiền này. Mức phí được tính dựa trên giá trị của quyền sử dụng đất hoặc tính theo giá ghi trong hợp đồng mua bán:
+ Dưới 50 triệu đồng, phí công chứng là 50.000 đồng; từ 50-100 triệu đồng, phí công chứng là 100.000 đồng; từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng, phí công chứng là 0,1 giá trị tài sản hoặc giá mua bán ghi trong hợp đồng…
+ Thù lao công chứng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Thuế thu nhập cá nhân: Bên bán là người sẽ có thu nhập nhận được do bán đất nên theo quy định bên bán sẽ là người phải nộp khoản thuế này. Tuy nhiên, nếu hai bên thỏa thuận bên mua nộp thì bên bán không cần nộp.
Mức thuế thu nhập cá nhân theo Điều 17 Thông tư 92/2015 của Bộ Tài chính:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá mua bán đất
Trong đó, giá mua bán đất có thể là giá ghi trên hợp đồng (nếu giá này cao hơn giá trong bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh) hoặc là giá đất trong bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nếu hợp đồng không có giá hoặc giá trong hợp đồng thấp hơn giá trong bảng giá đất.
- Lệ phí trước bạ: Loại phí này do bên mua nộp nhưng nếu các bên thỏa thuận bên bán nộp thì mức lệ phí trước bạ là:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá mua bán
- Phí sang tên Sổ đỏ: Nếu các bên thỏa thuận bên bán sang tên cho bên mua hoặc bên bán phải nộp các khoản phí sang tên thì bên bán phải nộp phí thẩm định hồ sơ, phí bìa… (các loại phí này tùy vào từng địa phương cụ thể sẽ có mức phí khác nhau).
Trên đây là quy định về thủ tục bán đất mà người bán cần phải biết để thủ tục mua bán được diễn ra nhanh chóng. Nếu còn có thêm vướng mắc, chúng tôi xin được tiếp tục hỗ trợ bạn tại hotline 
19006192 .
>> Thủ tục bán nhà thực hiện thế nào? Có tốn nhiều tiền không?
Tác giả: Minh Hương 
Chủ đề:![Đất xen kẹt là gì? Có làm sổ đỏ được không? [Mới nhất]](https://static.hieuluat.vn/uploaded/Images/Mobile/2023/10/17/ho-so-thu-tuc-xin-cap-so-do-cho-dat-xen-ket_1710225630.jpg)
