Thủ tục bán nhà thực hiện thế nào? Có tốn nhiều tiền không?

Thủ tục mua bán nhà, đất là một trong những thủ tục phức tạp nhưng rất thường gặp trong cuộc sống hằng ngày. Vậy với người bán thì thủ tục này có phức tạp không?

Câu hỏi: HIện tôi muốn bán nhà và đã tìm được người mua nhưng chưa biết sẽ thực hiện thủ tục này như thế nào? Có khó và phức tạp không? Tôi sẽ mất bao nhiêu tiền?

Trả lời:

Mua, bán nhà là cách mọi người thường gọi khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở. Với vai trò là người bán thì cần thực hiện theo các thủ tục sau đây:

1. Cần đáp ứng điều kiện gì để được bán nhà?

- Điều kiện bán nhà, đất: Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện bán đất gồm: Đất không có tranh chấp, đất không bị kê biên để thi hành án, đất vẫn trong thời hạn được sử dụng và phải có Giấy chứng nhận quyền dụng đất (thông thường gọi tắt là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).

- Điều kiện bán nhà: Theo khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, điều kiện bán nhà ở là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng), không có tranh chấp hay khiếu nại, không bị kê biên và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi, giải tỏa hay phá dỡ nhà ở.

Do đó, khi muốn bán nhà thì bạn cần phải có Sổ đỏ hoặc Sổ hồng mà trong đó có thể chỉ có mình đất hoặc cả đất và nhà cũng như các điều kiện nêu trên.

Sau khi đáp ứng các điều kiện để được bán đất thì bạn có thể thực hiện theo các bước gồm: Đặt cọc (nếu có), công chứng hợp đồng mua bán nhà. Thông thường, bên bán chỉ cần thực hiện xong thủ tục công chứng hợp đồng mua bán là xong “nhiệm vụ” của mình.

Tuy nhiên, cũng có nhiều trường hợp, bên bán sẽ phải thực hiện them một số nghĩa vụ tài chính sẽ nêu cụ thể ở phần dưới đây.

2. Bán nhà có bắt buộc phải đặt cọc không?

Khi thực hiện bán nhà, nếu bên mua đã đủ tiền và hai bên thỏa thuận thực hiện mua, bán luôn thì có thể không cần phải thực hiện đặt cọc. Đồng thời, theo quy định của pháp luật thì đặt cọc cũng không phải thủ tục bắt buộc nếu cá nhân, tổ chức muốn mua bán nhà.

Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc bán nhà là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền để bảo đảm cho việc mua bán nhà, đất được thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định.

Sau khi hai bên đặt cọc, đến đúng thời hạn đã thỏa thuận, bên mua phải giao nốt số tiền còn lại và hai bên thực hiện mua, bán nhà.

Bán nhà thực hiện thế nào? (Ảnh minh họa)

3. Thủ tục công chứng thực hiện thế nào?

Để công chứng hợp đồng mua bán nhà thì bên bán cần phải chuẩn bị và thực hiện những việc sau đây:

3.1 Hồ sơ cần chuẩn bị gồm những gì?

Bởi bên bán là bên có nhà cần bán nên cần phải chuẩn bị các giấy tờ sau đây để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng bán nhà:

- Sổ đỏ hoặc Sổ hồng thể hiện quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền trên đất hoặc quyền sử dụng chung cư đứng tên bên bán.

- Giấy tờ tùy thân gồm: Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu và sổ hộ khẩu.

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân như đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân để chứng minh có đồng sở hữu nhà, đất không và bên bán sẽ gồm những người nào.

- Hợp đồng ủy quyền nếu bên bán không thể tự mình thực hiện việc ký hợp đồng thì có thể ủy quyền cho người khác.

- Phiếu yêu cầu công chứng (nếu bên mua là người yêu cầu công chứng thì phiếu này sẽ do bên mua khai và nộp cho Phòng/Văn phòng công chứng).

- Hợp đồng mua bán nhà (nếu có).

3.2 Đến đâu để ký hợp đồng bán nhà?

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi các bên mua bán nhà thì phải thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Do đó, để bán nhà thì bên bán phải đến một trong các cơ quan sau đây để ký hợp đồng:

- Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng trên địa bàn có đất.

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để làm chứng thực hợp đồng mua bán đất. Tuy nhiên, thực tế các xã nếu đã có Văn phòng/Phòng công chứng thì sẽ không thực hiện việc này mà yêu cầu công dân đến trực tiếp Phòng/Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán nhà.

3.3 Mất bao lâu để thực hiện bán nhà?

Khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng nêu rõ, thời hạn công chứng là không quá 02 ngày làm việc. Riêng loại hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp, cần phải giám định, xác minh thêm thì thời gian này không quá 10 ngày làm việc.

Khi công chứng, người bán và người mua sẽ được Công chứng viên hướng dẫn cụ thể về quyền, nghĩa vụ của mình khi mua, bán đất; hướng dẫn ký tên, điểm chỉ thế nào trong hợp đồng mua bán.

3.4 Người bán có phải mất phí công chứng không?

Phí công chứng và thù lao công chứng được quy định cụ thể tại Điều 66 và Điều 67 Luật Công chứng như sau:

- Phí và thù lao công chứng do người yêu cầu công chứng nộp.

- Thù lao công chứng bao gồm: Thù lao soạn thảo hợp đồng, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, văn bản…

Nếu bên bán là người yêu cầu công chứng thì những khoản phí, thù lao công chứng sẽ do bên bán nộp. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận với nhau về việc ai là người nộp. Do đó, trong nhiều trường hợp, người nộp số tiền này có thể là bên mua hoặc mỗi bên chịu ½… tùy vào thỏa thuận của các bên.

Ngoài ra, người nộp phí và thù lao sẽ được ghi cụ thể trong hợp đồng mua bán nhà. Mức phí công chứng được tính theo giá trị của tài sản hoặc tính theo giá mua bán trong hợp đồng mua bán.

4. Bán nhà phải nộp những khoản tiền nào?

Ngoài khoản phí, thù lao công chứng nêu trên (nếu người bán phải nộp), người bán còn có thể phải nộp thêm thuế thu nhập cá nhân.

Đây là khoản thuế mà người bán phải nộp. Tuy nhiên, người bán hoàn toàn có thể thỏa thuận với người mua để người mua nộp khoản tiền này hoặc hai bên có thể thỏa thuận trừ trực tiếp số thuế thu nhập cá nhân vào giá mua bán.

Mức thuế thu nhập cá nhân được tính theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng được tính như sau:

- Giá chuyển nhượng khi chỉ bán mình đất là giá ghi trên hợp đồng mua bán tại thời điểm mua bán. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc giá thấp hợp giá nhà nước quy định thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.

- Giá chuyển nhượng khi bán nhà và đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu hợp đồng không ghi hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định thì tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm mua bán.

Tuy nhiên, nếu việc mua bán nhà do vợ, chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau hoặc nếu người bán chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trên đây là quy định về thủ tục bán nhà mới nhất. Nếu bạn còn có vướng mắc, có thể gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ.

>> Thủ tục mua bán đất: Cần giấy tờ gì? Thực hiện thế nào?