Điều kiện, thủ tục thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận là gì?

Thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận: Điều kiện, thủ tục gồm những gì? Nếu có tranh chấp thì giải quyết ra sao? Bài viết dưới đây của HieuLuat sẽ giải đáp cho bạn đọc những vướng mắc pháp lý nêu trên.

Câu hỏi: Chào Luật sư, cha mẹ tôi mất cách đây gần 10 năm. Tài sản để lại cho anh chị em tôi là phần diện tích đất chưa được cấp sổ đỏ.
Trên đất đã xây dựng nhà ở và sử dụng từ thời điểm những năm 90.

Hiện tại, anh chị em tôi có ý định làm sổ đỏ cho thửa đất, cũng tiện để sửa sang lại căn nhà của bố mẹ để làm nơi thờ cúng, cũng là nơi để anh chị em về sum họp.

Tôi muốn Luật sư giải đáp cho tôi, khi nhận thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận thì anh chị em tôi có phải đóng thuế đất không? Thuế đất này tính thế nào?

Vấn đề thứ 2 là, khi anh chị em tôi thực hiện các công việc cần thiết để nhận thừa kế tài sản này thì gia đình hàng xóm giáp ranh đã vu cáo nhà tôi lấn chiếm đất của họ.

Chúng tôi không chấp nhận sự việc này bởi bố mẹ tôi đã xây tường bao quanh nhà từ rất lâu và gia đình hàng xóm không hề có ý kiến gì tại thời điểm bố mẹ tôi xây tường.

Nếu trong quá trình nhận thừa kế tài sản đất đai bố mẹ tôi để lại mà có phát sinh tranh chấp với nhà hàng xóm thì liệu rằng chúng tôi có được cấp sổ đỏ không?

Chúng tôi phải giải quyết vấn đề này thế nào?

Chào bạn, với những vướng mắc xoay quanh việc nhận thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp như sau:

Thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận phải đóng thuế không?

Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013, anh chị em bạn được quyền nhận thừa kế là quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (các khoản thuế, phí, lệ phí…) theo quy định.

Từ thông tin bạn cung cấp, căn cứ quy định pháp luật, suy ra, các khoản chi phí mà anh chị em bạn phải đóng nộp khi cấp sổ đỏ lần đầu bao gồm:

Thứ nhất, tiền sử dụng đất

Do chúng tôi chưa nhận được đầy đủ thông tin nên vẫn có thể phát sinh 2 tình huống sau:

• Thửa đất mà cha mẹ bạn để lại cho các con đã có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP: Nếu thuộc trường hợp này thì bạn không cần phải đóng tiền sử dụng đất.

• Thửa đất mà cha mẹ bạn để lại không có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP: Anh chị em bạn phải đóng tiền sử dụng đất trong trường hợp này theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP (trừ các trường hợp được miễn).

Tiền sử dụng đất phải đóng của anh chị em bạn phụ thuộc vào nguồn gốc đất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, diện tích đất sử dụng, giá tính tiền sử dụng đất.

Trong đó:

• Có 3 mốc thời gian được sử dụng để tính tiền sử dụng đất như là tiền sử dụng đất phải đóng nộp khi sử dụng đất trước 15/10/1993; tiền sử dụng đất phải đóng nộp từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004; tiền sử dụng đất phải đóng nộp từ 1/7/2004;

• Trong quá trình sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai thì tiền sử dụng đất sẽ là 100%, nếu không vi phạm thì có thể được tính là 50% hoặc miễn;

Hai là, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Đây là khoản thuế được tính dựa trên diện tích đất, giá tiền tính thuế, thuế suất theo quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010.

Theo đó, thuế suất được áp dụng đối với diện tích trong hạn mức là 0,03%, vượt hạn mức không quá 3 lần là 0,07%, vượt hạn mức quá 3 lần là 0,15%.

Ba là, lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được tính khi cấp sổ đỏ lần đầu đối với trường hợp của anh chị em bạn là 0,5% (trừ trường hợp được miễn) theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Bốn là, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận

Đây là những khoản chi phí mà anh chị em phải đóng nộp theo quy định của từng địa phương nơi có đất.

Trong số 4 nhóm chi phí nêu trên thì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền sử dụng đất (còn có tên thường gọi là tiền thuế đất) là những khoản phí có giá trị khá cao.

Do chúng tôi chưa có đủ thông tin để khẳng định loại thuế bạn cần giải đáp là loại chi phí nào nên dựa trên những giải đáp của chúng tôi, bạn tự đối chiếu và có đáp án phù hợp cho mình.

Kết luận: Một trong những điều kiện để được nhận thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận là phải đóng nộp các khoản thuế, phí, lệ phí…như tiền sử dụng đất khi cấp sổ lần đầu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp…như chúng tôi đã nêu ở trên.

Được nhận thừa kế đất chưa có sổ đỏ khi có tranh chấp không?

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính chỉ là một trong những điều kiện để được nhận thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận.

Ngoài điều kiện này ra, người sử dụng đất được nhận thừa kế nếu thỏa mãn các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…

Theo quy định trên, nếu thửa đất có phát sinh tranh chấp thì không thể được giải quyết thủ tục nhận thừa kế đất đai.

Tranh chấp được hiểu là các tranh chấp về đất đai (tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất) hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Đồng thời, tại thời điểm nhận thừa kế, các tranh chấp này đang được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận, thụ lý, giải quyết theo quy định (ví dụ khiếu nại, khởi kiện…).

Để giải quyết tranh chấp, bạn có thể tham khảo một trong hai cách sau đây:

Cũng cần phải giải đáp thêm, nếu muốn nhận thừa kế thì buộc anh chị em bạn phải thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất đó trước khi thỏa thuận phân chia.

Trình tự các bước thực hiện cấp sổ đỏ lần đầu và khai nhận di sản/phân chia di sản được tiến hành theo các bước luật định.

Như vậy, nếu có tranh chấp, anh chị em bạn không thể tiếp tục thực hiện nhận thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận.

Anh chị em bạn phải giải quyết xong tranh chấp và cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất thừa kế, sau đó thực hiện thủ tục khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế do cha mẹ bạn để lại.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về thừa kế đất chưa có giấy chứng nhận, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.