Thuế chuyển nhượng nhà ở xã hội là bao nhiêu?
Trước hết, theo khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định người mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán nhà ở xã hội theo 02 trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 05 năm
+ Trong trường hợp chưa đủ 05 năm, kể từ khi bên mua trả hết tiền mua nhà ở xã hội, nếu có nhu cầu bán lại thì chỉ được phép bán lại cho Nhà nước (nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước đầu tư, xây dựng) hoặc chủ đầu tư (nếu dự án được xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước) và các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở như: (học sinh, sinh viên, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, cán bộ, công chức, hộ gia đình nghèo, cận nghèo…)
+ Giá bán nhà ở xã hội được xác định bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
- Trường hợp 2: Bán nhà ở xã hội khi đã đủ 05 năm
Khi đủ 05 năm trở lên kể từ thời điểm bên mua trả xong tiền thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng (theo nhu cầu), việc mua bán được thực hiện theo thuận của 02 bên (theo giá thị trường).
Khi chuyển nhượng nhà ở xã hội các bên phải chịu nghĩa vụ tài chính như sau:
- Tiền sử dụng đất: theo Điều 6 Thông tư 139/2016/TT-BTC khi bán nhà ở xã hội tiền sử dụng đất được xác định:
+ Nếu là nhà ở thấp tầng liền kề thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất, cụ thể:
Tiền sử dụng đất phải nộp | = | Diện tích đất | x | Giá đất | x | Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất |
+ Nếu là chung cư người bán phải nộp cho ngân sách Nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Cụ thể:
Tiền sử dụng đất phải nộp | = | 50% | x | Diện tích căn hộ | x | Giá đất | x | Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất |
Trong đó: hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà (Diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà).
- Thuế thu nhập cá nhân: theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập cá nhân phải nộp bằng:
Thuế thu nhập cá nhân | = | Giá chuyển nhượng | x | 2% |
Lưu ý: căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định về thu nhập được miễn thuế. Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; ông nội, bà nội với cháu nội; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế.
- Lệ phí trước bạ: khi làm thủ tục sang tên thì phải nộp lệ phí trước bạ với mức tiền được xác định như sau:
Lệ phí trước bạ | = | Giá chuyển nhượng | x | 0.5% |
Như vậy, khi chuyển nhượng nhà ở xã hội các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như chúng tôi đã phân tích ở trên.
Mua nhà ở xã hội bao lâu thì được chuyển nhượng lại cho người khác?
Tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở cho người khác.
Căn cứ khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP cũng quy định người mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp nhà ở xã hội tại Ngân hàng. Trừ khi việc thế chấp là để vay tiền để mua chính căn nhà đó.
Tóm lại, phải hết thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ khi bên mua hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà thì họ mới được phép chuyển nhượng lại nhà ở cho người khác. Trừ một số trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:
Theo khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định trong trường hợp chưa đến thời hạn 05 năm (kể từ khi bên mua hoàn tất nghĩa vụ thanh toán) nhưng bên mua có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở thì họ phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Bên mua đã thanh toán toàn bộ tiền mua nhà.
- Bên mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho một trong các đối tượng sau đây:
+ Nếu là các dự án nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, xây dựng thì bên mua chỉ được phép bán lại cho Nhà nước.
+ Nếu nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước thì phải bán lại cho chủ đầu tư dự đã xây dựng dự án.
+ Đối tượng được mua nhà ở xã hội phải là những người được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở như: (học sinh, sinh viên, sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, cán bộ, công chức, hộ gia đình nghèo, cận nghèo…). Giá bán nhà ở xã hội tối đa phải bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm và thời điểm bán.
Như vậy, nếu muốn bán nhà ở xã hội thì chủ sở hữu nhà ở xã hội phải đáp ứng đủ các điều kiện mà chúng tôi đã phân tích ở trên.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về câu hỏi thuế chuyển nhượng nhà ở xã hội. Bạn vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ nếu còn thắc mắc.
Tác giả: Minh Nguyệt 
