Khi mua, bán đất đai, một trong các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính trong đó có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Vậy, mức thuế thu nhập cá nhân khi mua, bán đất phải nộp là bao nhiêu? Thời điểm nộp khi nào? Bài viết sau sẽ giải đáp các vấn đề trên.
Bên nào phải đóng thuế TNCN khi mua bán nhà đất?
Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập chịu thuế. Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
+ Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật…
Có thể thấy, những người được nhận tiền, có thu nhập trong giao dịch mua bán bất động sản thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc người mua không cần chịu nghĩa vụ này.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp người mua và người bán đã thỏa thuận trong hợp đồng thì phải làm theo hợp đồng. Nếu không thể đi được tới kết luận cuối cùng thì người nộp thuế sẽ được pháp luật quy định.
Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất được tính thế nào? (Ảnh minh họa)
Cách tính thuế TNCN hiện nay ra sao?
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, tùy từng trường hợp mà thuế thu nhập cá nhân sẽ được tnhs khác nhau, cụ thể:
Trường hợp chuyển nhượng đất:
- Giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
- Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 theo bảng giá đất)
Trường hợp chuyển nhượng nhà và đất:
- Giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng
- Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó nhân với 2%.
Trường hợp chuyển nhượng nhà:
- Chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định:
+ Giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà cao hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng là giá tại hợp đồng và được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%
+ Giá nhà tại hợp đồng mua bán nhà thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì thuế thu nhập cá nhân được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
Do bạn không nói rõ đây là giao dịch mua bán đất hay có nhà gắn liền với đất nên bạn có thể tham khảo cách tính thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp nêu trên để tự xác định khoản thuế TNCN phải nộp.
Thời điểm đóng thuế TNCN từ mua bán đất là khi nào?
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Nếu không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Lưu ý:
Trường hợp chuyển nhượng đất hộ gia đình thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.
Theo đó, căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: Thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Trên đây là giải đáp về thuế thu nhập cá nhân khi bán đất. Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Linh Trang 
