Tiền chuyển mục đích sử dụng đất hay chính là tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp khi đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được tính như thế nào khi hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp? Và việc xin chuyển mục đích sử dụng đất có phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có thửa đất nông nghiệp đang sử dụng với mục đích trồng cây hàng năm (thửa đất này gắn liền với phần diện tích đã xây dựng nhà ở). Hiện nay, do nhu cầu cần có đất để xây dựng nhà ở cho con trai của tôi nên tôi có nguyện vọng muốn chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất nông nghiệp này thành đất ở. Tôi muốn Luật sư giải đáp cho tôi những vấn đề sau đây:
1. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà tôi phải nộp là bao nhiêu khi chuyển mục đích sử dụng đất?
2. Việc chuyển mục đích sử dụng đất này của tôi có cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không?
Chào bạn, liên quan đến tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà bạn đang vướng mắc, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình thế nào?
Trước tiên, tiền sử dụng đất là khoản tiền được tính dựa trên diện tích đất xin chuyển mục đích, giá đất được tính để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và các văn bản khác có liên quan.
Dựa trên những thông tin mà bạn cung cấp và quy định pháp luật hiện hành, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được thực hiện theo quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:
Trường hợp 1 (điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP): Chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn ao gắn liền với nhà ở thành đất ở
Đây là trường hợp người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng từ:
+ Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 thành đất ở;
+ Hoặc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở
Tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp = 50% x (giá 1m2 đất ở - giá 1m2 đất nông nghiệp là đất vườn ao) x diện tích đất chuyển mục đích
Trường hợp 2 (điểm b khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP): Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao thành đất ở
Tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp = (giá 1m2 đất ở - giá 1m2 đất nông nghiệp là đất vườn ao) x diện tích đất chuyển mục đích
Trường hợp 3 (điểm d khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP): Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở (tức trường hợp bạn nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác, nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất)
Lúc này, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp được tính theo khoản 2 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC như sau:
2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
c) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.
Số tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản 1 Điều 4 Thông tư này.
Lưu ý đối với cả 03 trường hợp:
Giá 1m2 đất ở, đất nông nghiệp là đất vườn ao được tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức chuyển mục đích và giá đất được tính là giá đất cụ thể đối với phần diện tích ngoài hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất.
=> Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất trồng cây hàng năm của gia đình bạn khi chuyển mục đích thành đất ở sẽ phải đóng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng (giá đất này được tính theo giá của bảng giá đất đối với phần diện tích trong hạn mức và tính theo giá đất cụ thể đối với phần diện tích ngoài hạn mức). Do bạn chưa cung cấp vị trí thửa đất cụ thể của bạn nên dựa trên những giải đáp ở trên của chúng tôi, bạn tính toán số tiền sử dụng đất cho trường hợp của mình.
Như vậy, tùy thuộc phần diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng đất có phải là đất vườn, ao hoặc có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở hay không và diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng là bao nhiêu mà người sử dụng đất phải đóng nộp tiền sử dụng đất với những mức khác nhau.
Chuyển mục đích sử dụng đất có cần xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không?
- Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng một số loại đất sau thì người sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
…
Theo đó, tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm là một trong những loại đất nông nghiệp được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013) thành đất ở (đất phi nông nghiệp) là trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin phép được chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận/cho phép chuyển mục đích là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (Điều 59 Luật Đất đai 2013).
- Khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn cần phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ hợp lệ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm có:
+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu số 01 ban hành tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);
+ Kèm theo đơn đã được kê khai là Giấy chứng nhận (bản chính) đã được cấp cho bạn;
- Ngoài các trường hợp phải xin phép thì người sử dụng đất có thể không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chỉ cần đăng ký biến động đất đai đối với phần diện tích đất chuyển mục đích theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT như sau:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”
Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm thành đất ở là trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, trong một số trường hợp mà chúng tôi đã nêu trên, người sử dụng đất vẫn được quyền sử dụng đất mà không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm mà chỉ cần thực hiện đăng ký biến động theo quy định pháp luật hiện hành.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
