Tiêu chuẩn thiết kế nhà biệt thự hiện nay đang được áp dụng là tiêu chuẩn nào? Cơ quan nào có thẩm quyền thẩm định thiết kế nhà biệt thự trước khi dự án được khởi công xây dựng công trình? … Đây là những vấn đề mà chủ đầu tư đều phải thực hiện trước khi khởi công xây dựng công trình. Bài viết dưới đây của HieuLuat sẽ cung cấp một vài quy định pháp luật về tiêu chuẩn thiết kế nhà biệt thự hiện nay cho bạn đọc.
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang tìm hiểu về tiêu chuẩn thiết kế nhà biệt thự nhưng có vấn đề chưa hiểu rõ, mong được Luật sư giải đáp:
1. Thiết kế nhà biệt thự là biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay đang được tuân thủ theo tiêu chuẩn kỹ thuật nào?
2. Cơ quan nào có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt thiết kế biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án đầu tư xây dựng?
Chào bạn, với những thắc mắc liên quan đến tiêu chuẩn thiết kế nhà biệt thự mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Tiêu chuẩn thiết kế nhà biệt thự đang áp dụng hiện nay là gì?
Trước hết, nhà biệt thự/biệt thự là một trong những loại nhà ở riêng lẻ theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014. Theo đó, nhà biệt thự được xây dựng trên diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng biệt của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (quyền sử dụng đất riêng biệt được hiểu là quyền sử dụng riêng của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đối với diện tích đất được dùng để xây dựng nhà biệt thự).
Nhà biệt thự/biệt thự là loại nhà ở riêng lẻ có sân vườn, hàng rào, lối ra vào riêng biệt, số tầng của biệt thự là không lớn hơn 3 tầng, không bao gồm tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm và phải có ít nhất 3 mặt nhà trông ra/có tầm nhìn ra vườn, sân. Và khi sử dụng với mục đích để ở thì loại nhà biệt thự này cần tuân thủ các quy định chung về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản khác có liên quan.
Biệt thự nghỉ dưỡng là một loại biệt thự đặc biệt, được xây dựng trong khuôn viên diện tích đất của khách sạn nghỉ dưỡng (là một loại cơ sở lưu trú du lịch được xây dựng thành các khối nhà hoặc quần thể các biệt thự, nhà thấp tầng, căn hộ ở những khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp) có trang thiết bị, tiện nghi phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng (cho khách du lịch thuê và có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú). Đây cũng là loại hình biệt thự chiếm tỉ lệ đa số trong số những biệt thự hiện có trên thị trường bất động sản ở nước ta. Do đó, cần có quy định riêng trong tiêu chuẩn thiết kế dành cho loại hình biệt thự này.
Tiêu chuẩn thiết kế nhà biệt thự là biệt thự nghỉ dưỡng hiện nay là Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 12870 : 2020 do Viện Kiến trúc Quốc gia biên soạn dựa trên đề nghị của Bộ Xây dựng và được Tổng cục Tiêu chuẩn đo lường Chất lượng thẩm định, Bộ Khoa học và Công nghệ công bố.
Trong khi thiết kế nhà biệt thự nghỉ dưỡng, đơn vị có trách nhiệm cần phải chú ý đến những nguyên tắc cơ bản theo quy định pháp luật tại Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 12870 : 2020 như sau:
Một là, việc xây dựng phải được thực hiện trong khuôn viên, diện tích đất của khách sạn nghỉ dưỡng và phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Điều này cũng có nghĩa là khi thiết kế biệt thự nghỉ dưỡng, cần phải tuân thủ các quy định về diện tích, số tầng, mật độ xây dựng… đã được phê duyệt, công bố.
Hai là, khi thiết kế biệt thự nghỉ dưỡng phải chú trọng và đảm bảo yêu cầu về an toàn chịu lực và tuổi thọ thiết kế
Biệt thự nghỉ dưỡng cũng không được xây dựng tại khu vực thường xuyên xảy ra thiên tai như khu vực có lũ quét hoặc thường xuyên ngập lụt hoặc khu vực có sạt lở,... mà không có các biện pháp kỹ thuật đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng.
Ba là, cách bố trí, khai thác tính năng sử dụng của biệt thự nghỉ dưỡng
Biệt thự nghỉ dưỡng phải được bố trí hoạt động phù hợp, đảm bảo thuận tiện trong việc tiếp cận dịch vụ, thuận tiện về giao thông; đảm bảo sự riêng tư, tách biệt về mặt bằng, không gian cũng như không có sự ảnh hưởng, chồng chéo về trật tự vệ sinh và mỹ quan.
Bốn là, khi thiết kế, thi công và đưa vào khai thác sử dụng phải chú trọng đến bố cục tổng thể mặt bằng của biệt thự nghỉ dưỡng phải được xem xét tổng thể và có tính toán đến sự phát triển trong tương lai.
Năm là, diện tích tối thiểu để xây dựng một biệt thự nghỉ dưỡng là 150 m2 (bao gồm cả diện tích sân vườn).
Sáu là, khi thiết kế, thi công xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng phải tuân thủ tuyệt đối quy định về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao của biệt thự theo quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao của biệt thự có ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan, mỹ quan cũng như quy hoạch đô thị của khu vực. Do vậy, cần phải đảm bảo các thiết kế, thi công các công trình là biệt thự nghỉ dưỡng tuân thủ các quy hoạch đã được phê duyệt.
Bảy là, tối thiểu 40% diện tích khuôn viên đất dùng để xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng phải dành cho sân vườn, cây xanh, cảnh quan, giao thông và các công trình phụ trợ cho việc khai thác công năng sử dụng của biệt thự nghỉ dưỡng.
Tám là, khi thiết kế biệt thự nghỉ dưỡng phải đảm bảo có cây xanh, sân vườn đảm bảo mỹ quan, phù hợp với không gian xung quanh, môi trường, đồng thời, cũng phải hòa hợp với đặc điểm tự nhiên, khí hậu của khu vực, cũng như phải thông thoáng, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và thân thiện với môi trường sống.
Chín là, trong khu vực xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng phải có sự phân chia/phân khu chức năng rõ ràng các bộ phận nhưng cũng phải đảm bảo có sự riêng tư nhưng vẫn có liên kết, kết nối giữa các không gian.
Mười là, đảm bảo các yếu tố an toàn về kỹ thuật, an toàn phòng chống cháy nổ, đảm bảo các quy định về việc tiếp cận sử dụng của các đối tượng khác nhau khi thiết kế, thi công công trình biệt thự nghỉ dưỡng.
Mười một là, biệt thự nghỉ dưỡng cũng phải đảm bảo các yêu cầu về kiến trúc (ví dụ như khuôn viên, cây xanh, tính thẩm mỹ, tính phù hợp với cảnh quan, chiều cao thông thủy, diện tích các phòng, các không gian trong biệt thự nghỉ dưỡng…), các yêu cầu về thiết kế (ví dụ như tải trọng, tính toán chống động đất,...)
Mười hai là, đảm bảo các yêu cầu về kỹ thuật khác như về điện, nước,... theo quy định
Như vậy, tiêu chuẩn thiết kế biệt thự là biệt thự nghỉ dưỡng được thực hiện theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 12870 : 2020. Theo đó, khi thiết kế nhà biệt thự là biệt thự nghỉ dưỡng, chủ đầu tư/người được giao nhiệm vụ thiết kế phải tuân thủ các nguyên tắc, điều kiện về thiết kế được quy định tại Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 12870 : 2020 như chúng tôi đã nêu trên. Biệt thự chỉ sử dụng với mục đích để ở (thường của cá nhân hoặc hộ gia đình, không nhằm mục đích kinh doanh) thì áp dụng theo các quy định về tiêu chuẩn của Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng 2020 và các văn bản khác có liên quan.
Có mấy loại thiết kế được sử dụng trong dự án xây dựng hiện nay?
Căn cứ quy định tại Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng 2020, các loại thiết kế được sử dụng, dùng trong dự án đầu tư xây dựng hiện nay bao gồm:
- Thiết kế sơ bộ: Là bản thiết kế thể hiện những ý tưởng sơ khai, ban đầu của công trình, ý tưởng về lựa chọn dây chuyền công nghệ, các thiết bị được sử dụng để làm cơ sở xác định chủ trương đầu tư xây dựng công trình. Bản thiết kế sơ bộ được lập trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng.
- Thiết kế cơ sở: Đây là thiết kế được lập trong Báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng dựa trên căn cứ phương án thiết kế đã được lựa chọn. Các thông tin về thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng là nội dung của thiết kế cơ sở. Thiết kế cơ sở là tiền đề để triển khai thiết kế bản vẽ thi công.
- Thiết kế kỹ thuật: Là bản thiết kế thể hiện cụ thể những nội dung có trong thiết kế cơ sở đã được lập và là bản thiết kế được lập sau khi dự án đầu tư xây dựng được phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền. Thiết kế kỹ thuật thể hiện nội dung về thông số kỹ thuật của các hạng mục công trình xây dựng, vật liệu được sử dụng trong dự án xây dựng và các chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng đối với dự án để làm tiền đề triển khai thiết kế bản vẽ thi công công trình.
- Thiết kế bản vẽ thi công: Là bản vẽ thể hiện đầy đủ các thông số kỹ thuật của công trình xây dựng, vật liệu được sử dụng để thi công công trình và chi tiết cấu tạo phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn đã được áp dụng đối với công trình nhằm mục đích có đủ điều kiện để triển khai thi công công trình theo quy định pháp luật.
Như vậy, có 4 loại bản vẽ thiết kế được sử dụng trong một dự án đầu tư xây dựng hiện nay theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tùy thuộc từng giai đoạn thực hiện dự án mà từng bản thiết kế của công trình xây dựng được chủ đầu tư/chủ thầu/đơn vị thi công sử dụng.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
