Tranh chấp đất đai trước năm 1993 được giải quyết như thế nào? Nếu cho mượn đất từ trước năm 1993 thì có đòi lại được không? Cùng chúng tôi giải đáp trong bài viết sau.
Xử lý tranh chấp đất đai trước năm 1993 như thế nào?
Câu hỏi: Chào Luật sư, bố mẹ tôi có mua một phần diện tích thửa đất của nhà hàng xóm vào năm 1990.
Diện tích thỏa thuận mua bán tại thời điểm đó là 205m2, giá bán tại thời điểm đó là 1,5 triệu đồng.
Việc mua bán tại thời điểm này chỉ lập bằng giấy viết tay (giấy do bên bán lập, không có chữ ký của cha mẹ tôi mà chỉ có chữ ký của bên bán), hiện giấy viết tay này vẫn đang được chúng tôi lưu giữ.
Hiện nay, khi có đợt làm sổ đỏ, bên bán đất cho chúng tôi không thừa nhận đã bán cho chúng tôi 205m2 và nói rằng toàn bộ diện tích là do chúng tôi mượn ở nhờ.
Xin hỏi Luật sư, việc tranh chấp đất mua bán từ trước năm 1993 hiện nay được giải quyết như thế nào?
Chào bạn, căn cứ quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp cho bạn vướng mắc về tranh chấp đất đai trước năm 1993 như sau:
Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán đất diễn ra từ trước năm 1993 được thực hiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Chi tiết các lý do và phân tích cách thực hiện khi giải quyết tại Tòa án nhân dân như dưới đây:
Trước hết, tại thời điểm mua bán đất 1990, Luật Đất đai 1987 là văn bản đang có hiệu lực thi hành.
Cụ thể, Điều 5 Luật Đất đai 1987 cấm việc mua bán đất dưới mọi hình thức:
Điều 5
Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai.
Điều này cũng có nghĩa rằng, pháp luật tại thời điểm mua bán không công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.
Hiện tại, khi phát sinh tranh chấp, để có đủ căn cứ giải quyết, trước hết, cần phải chứng minh đã có giao dịch mua bán đất đai diễn ra.
Tức phải chứng minh đã có sự thỏa thuận về việc mua bán (diện tích, vị trí, loại đất, giá…) và có sự chuyển giao đất, chuyển giao tiền theo thỏa thuận mua bán đất.
Khi đã chứng minh được có giao dịch diễn ra, căn cứ quy định tại tiểu mục 2.2, mục 2 phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xử lý như sau:
2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
…
2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)
Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:
a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2) Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.
…
Từ căn cứ trên, suy ra, nếu bạn chứng minh được đã có giao dịch mua bán và giao dịch mua bán đã được thực hiện thì Tòa án nhân dân có thẩm quyền có thể sẽ công nhận hợp đồng mua bán đất của gia đình bạn là hợp pháp.
Sau khi có bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án, bạn thực hiện cấp sổ đỏ lần đầu như quy định chung.
Nói cách khác, để xử lý triệt để việc giải quyết tranh chấp, một trong hai bên hoặc cả hai bên có quyền gửi đơn khởi kiện tới tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán đất có hiệu lực và đề nghị tòa công nhận bạn là người sử dụng hợp pháp đối với diện tích đất này.
Để được tòa thụ lý, bạn cần chuẩn bị giấy tờ, tài liệu khởi kiện gồm:
Đơn khởi kiện (có thể mua tại tòa hoặc sử dụng mẫu 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP);
Bản viết tay giấy mua bán do bên bán lập (bản sao);
Giấy tờ, tài liệu khác chứng minh quá trình sử dụng đất của gia đình bạn;
Như vậy, tranh chấp đất đai trước năm 1993 về hợp đồng mua bán đất, xác định người có quyền đối với thửa đất được giải quyết tại Tòa án nhân dân.
Điểm mấu chốt để xử lý vụ việc là bên mua phải chứng minh, xác định được đã có giao dịch diễn ra và giao dịch đã được thực hiện trên thực tế.
Cách giải quyết tranh chấp đất đai trước năm 1993Cho nhà hàng xóm mượn đất trước năm 1993, có đòi lại được không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, xin hỏi nếu cho mượn đất ở nhờ từ trước năm 1993 (cho mượn từ năm 1989) đến nay thì có đòi lại đất được không?
Ông bà nội của tôi với gia đình hàng xóm là cùng di cư, chạy giặc lên khu vực này.
Sau đó, qua quá trình canh tác, sinh sống, ông bà nội tôi có cho nhà hàng xóm ở nhờ trên mảnh đất gần nhà, vì họ đông con, không đủ chỗ để ở.
Đến hiện tại, khi có chính sách làm sổ đỏ, gia đình họ tự kê khai để làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho họ.
Chào bạn, tranh chấp đất đai trước năm 1993 trong trường hợp cho người khác ở nhờ được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự, pháp luật về đất đai, pháp luật về tố tụng dân sự.
Trước hết, theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng phần diện tích đất mà nhà hàng xóm của bạn ở nhờ thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn.
Lúc này, căn cứ Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu hợp pháp tài sản được quyền yêu cầu người đang chiếm hữu (nhà hàng xóm) phải trả lại đất cho gia đình bạn:
Điều 166. Quyền đòi lại tài sản
1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.
2. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó.
Do vậy, các cách thức để thực hiện việc đòi lại đất của gia đình bạn đã cho mượn như sau:
Cách 1: Tiến hành thương lượng, yêu cầu trực tiếp nhà hàng xóm trả đất
Bạn có thể tự mình thông báo, yêu cầu trực tiếp bên hàng xóm phải trả lại đất đã cho ở nhờ;
Hoặc bạn cũng có thể nhờ đơn vị thứ 3 đại diện hoặc làm trung gian yêu cầu hàng xóm trả đất như Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, hòa giải viên của Tòa án nhân dân, Luật sư/tổ chức hành nghề luật…;
Đây là phương thức tiết kiệm chi phí cho các bên;
Cách 2: Khởi kiện tới tòa án nhân dân có thẩm quyền
Bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án là căn cứ bắt buộc các bên phải thực hiện;
Để chứng minh được quyền lợi của mình, bên cho ở nhờ cần thu thập một số tài liệu, giấy tờ, bản ảnh, video… sau đây:
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bạn qua các thời kỳ, ví dụ như đơn đăng ký quyền sử dụng đất, biên lai đóng thuế, hồ sơ khai thuế…;
Các giấy tờ khác như lời khai của người làm chứng, ý kiến của cộng đồng dân cư…;
Trích lục thông tin về hồ sơ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính;
Toàn bộ những căn cứ để chứng minh đã có giao dịch cho ở nhờ trên thực tế;
Lưu ý: Sau khi bản án/quyết định của tòa án có hiệu lực thi hành, các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền thi hành bản án/quyết định;
Như vậy, tranh chấp đất đai trước năm 1993 đối với trường hợp cho người khác ở nhờ trên đất/mượn đất được sử dụng được giải quyết thông qua việc tự thông báo, thương lượng giải quyết hoặc yêu cầu tòa án giải quyết.
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề tranh chấp đất đai trước năm 1993, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
