Tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất thì bên bán, bên mua cần lưu ý những vấn đề gì? Cùng HieuLuat tìm hiểu rõ trong bài viết sau đây.
Để tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất, người mua nên làm gì?
Câu hỏi: Chào Luật sư, chúng tôi có ý định mua căn chung cư ở tòa bên cạnh để đổi chỗ ở hiện tại thành chỗ lớn hơn.
Tôi không có hiểu biết pháp luật về lĩnh vực mua bán nhà ở này nên không rõ có nên đặt cọc hay không?
Tôi vẫn muốn mua căn nhà này thì nên làm gì?
Chào bạn, để giảm thiểu/phòng tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất, bên mua nên chú ý đến một số vấn đề như về quy hoạch đất, giấy tờ mua bán, điều kiện mua bán...
Một là, kiểm tra quy hoạch đất
Nếu đất vướng quy hoạch thì việc sang tên có thể không thực hiện được, do đó, bạn cần kiểm tra thông tin này trước khi đặt cọc;
Ngoài ra, bạn cũng nên kiểm tra thông tin về việc thu hồi đất, thông báo thu hồi đất để không thuộc trường hợp không được chuyển nhượng;
Hai là, kiểm tra giấy tờ đất
Giấy tờ đất (sổ đỏ/sổ hồng) là giấy tờ chứng minh quyền được chuyển nhượng, mua bán của bên bán, vậy nên, bạn cần kiểm tra loại giấy tờ này nhằm mục đích:
Xem xét giấy tờ này có là thật hay không;
Những người nào có quyền định đoạt, có quyền thỏa thuận, lập, ký hợp đồng mua bán;
Thông tin trên giấy tờ nhà đất và thông tin trên giấy tờ tùy thân của bên bán có trùng khớp với nhau hay không;
Nếu có sự không trùng khớp thì chắc chắn bạn cần phải kiểm tra, cân nhắc lại quyết định mua bán của mình;
Ba là, kiểm tra về điều kiện mua bán
Về nguyên tắc, việc mua bán chỉ được thực hiện nếu như không có tranh chấp, còn thời hạn sử dụng đất, đã có sổ, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không có quyết định thu hồi/thông báo thu hồi..;
Vậy nên, nếu không thỏa mãn các điều kiện này, thửa đất không thể tham gia giao dịch;
Bốn là, việc đặt cọc nên lập thành hợp đồng có công chứng
Mặc dù pháp luật không bắt buộc đặt cọc phải được lập thành hợp đồng có công chứng, nhưng để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng, giảm thiểu rủi ro cho mình, bên mua nên đề nghị lập thành hợp đồng có công chứng;
Như vậy, về cơ bản, để phòng tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất, bên mua nên cân nhắc tìm hiểu và thực hiện theo hướng dẫn như trên của chúng tôi.
Cách phòng tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đấtCó nên nhận cọc khi bán nhà không?
Câu hỏi: Kính chào Luật sư, tôi có ý định bán căn nhà và thửa đất ở ngoại thành thành phố A để gom tiền mua căn nhà khác ở nội thành có diện tích lớn hơn.
Qua quá trình thương lượng, bên mua có mong muốn được đặt cọc trước 100 triệu, số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi chúng tôi ký kết hợp đồng mua bán theo quy định.
Mong Luật sư chỉ điểm cho tôi.
Chào bạn, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Việc đặt cọc là do sự tự nguyện giữa bên mua và bên bán mà không là thủ tục bắt buộc theo quy định pháp luật.
Do vậy, không thể trả lời chính xác cho câu hỏi có nên nhận đặt cọc khi bán nhà hay không mà việc có nhận đặt cọc mua bán nhà hay không là tùy thuộc vào quyết định của bạn.
Chúng tôi có thể cung cấp cho bạn một số những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định nhận đặt cọc của bạn như hình thức của hợp đồng, tìm hiểu rõ bên mua, nhu cầu mua...để tránh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà hoặc rủi ro khi mua bán nhà, cụ thể gồm:
Một là, đặt cọc nên lập thành hợp đồng có công chứng
Công chứng hợp đồng đặt cọc là một trong những biện pháp khá an toàn, giúp bạn giảm thiểu rủi ro về việc có thể bên mua bỏ cọc, bên mua lừa đảo để nhằm mục đích yêu cầu bạn bồi thường thiệt hại;
Sở dĩ như vậy là bởi vì nội dung của hợp đồng đặt cọc có công chứng sẽ bao gồm đầy đủ các điều khoản như thời hạn đặt cọc, quyền nghĩa vụ các bên, phạt cọc,.. và quan trọng hơn, đây là tài liệu được sử dụng làm căn cứ trước tòa nếu có tranh chấp;
Hai là, số tiền đặt cọc nên tương ứng với giá bán tài sản của bạn
Về bản chất, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chính (thực hiện mua bán, thực hiện nghĩa vụ thanh toán, thực hiện nghĩa vụ, điều khoản của hợp đồng mua bán) nên pháp luật không quy định mức tiền đặt cọc có mức sàn, mức trần là bao nhiêu;
Bạn nên cân đối số tiền đặt cọc, nhận đặt cọc so với số tiền mua bán/chuyển nhượng mà hai bên đã thương lượng, nên để số lượng không quá lớn;
Ba là, thường xuyên liên lạc, trao đổi với bên mua để nắm rõ tình hình
Việc thường xuyên trao đổi, liên hệ phần nào sẽ giúp bạn có thông tin về các vấn đề xoay quanh tình hình, điều kiện của bên mua, từ đó có các nhận định sơ bộ về khả năng, thiện chí mua nhà đất của bên mua;
Bốn là, nên tìm hiểu rõ bên mua trước khi nhận đặt cọc
Tìm hiểu rõ bên mua/bên nhận chuyển nhượng là yếu tố giúp bạn đánh giá được nhu cầu mua của họ cũng có thể suy đoán cơ bản về khả năng tài chính của họ;
Bạn cũng có thể thương lượng với bên mua để thời gian thực hiện ký kết hợp đồng không quá dài;
Năm là, không giao giấy tờ chính về tài sản cho bên mua khi chưa ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức và nhận đủ tiền thanh toán
Giấy tờ về nhà đất (bản chính) là giấy tờ thể hiện quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp của bạn đối với căn nhà, thửa đất mua bán;
Vì vậy, nếu không thực hiện ký hợp đồng mua bán, thanh toán đủ tiền thì không nên giao giấy tờ gốc cho bên mua, tránh trường hợp bị lừa lấy sổ đỏ mang đi cầm cố hoặc làm các việc phạm pháp khác;
Như vậy, đối với bên bán, để tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất, bên mua nên lưu ý đến một số vấn đề về hợp đồng, tài sản, giấy tờ … như chúng tôi đã liệt kê ở trên.
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề tránh rủi ro khi đặt cọc mua bán nhà đất, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
