Sổ đỏ/sổ hồng/Giấy chứng nhận là tên gọi của loại giấy tờ mà Nhà nước cấp cho người sử dụng đất nhằm mục đích ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của họ. Tuy nhiên, có một số trường hợp mà người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể, đó là những trường hợp nào?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có câu hỏi mong được giải đáp liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho đất đai như sau: Tôi dự định mua/thuê một thửa đất nhưng tôi có nhận được thông tin là đất tôi định mua và thửa đất tôi định thuê không được cấp sổ đỏ.
Vậy, Luật sư có thể cho tôi được biết, loại đất nào hay trường hợp nào không được Nhà nước không cấp sổ đỏ? Nếu thửa đất là đất công thì có được cấp sổ đỏ hay không?
Chào bạn, với vấn đề bạn đang vướng mắc về cấp sổ đỏ cho các loại đất, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Các trường hợp không được cấp sổ đỏ hiện nay?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Việc cấp Giấy chứng nhận/sổ đỏ phải được tiến hành theo quy định pháp luật đất đai.
Hầu hết các loại đất được sử dụng ổn định, lâu dài, hợp pháp hoặc được Nhà nước giao/cho thuê đều có thể được cấp sổ đỏ. Tuy vậy, vẫn có các trường hợp không được cấp sổ đỏ/sổ hồng.
Cụ thể, Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định 07 trường hợp người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận như sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất là tổ chức hoặc cộng đồng dân cư sử dụng đất được Nhà nước giao để quản lý (như quản lý bia tưởng niệm, cầu, cống, vỉa hè…) theo các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013.
Điều 8 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể các trường hợp tổ chức/cộng đồng dân cư được giao để quản lý gồm:
Điều 8. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý
1. Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây:
a) Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;
b) Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;
d) Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương.
4. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.
Thứ hai, không cấp sổ hồng/sổ đỏ cho người sử dụng đất là người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Ví dụ: Người thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn sẽ không được cấp sổ hồng cho phần diện tích đất thuê này.
Thứ ba, người thuê hoặc thuê lại đất của người sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ (trừ trường hợp những người này thuê hoặc thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp/cụm công nghiệp/khu chế xuất/khu công nghệ cao/khu kinh tế);
Thứ tư, người sử dụng đất là người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
Ví dụ: Hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đất rừng (canh tác đất rừng và trả sản phẩm khoán theo năm/tháng/quý) từ doanh nghiệp lâm nghiệp (thường là doanh nghiệp Nhà nước).
Thứ năm, người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật đất đai.
Ví dụ: Không đủ điều kiện cấp sổ đỏ có thể là không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc sử dụng đất không ổn định, lâu dài…hoặc có tranh chấp…
Thứ sáu, người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với phần thửa đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ đó;
Thứ bảy, người sử dụng đất là tổ chức hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sau đây:
+ Mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí;
+ Hoặc xây dựng đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin;
+ Hoặc xây dựng khu vui chơi giải trí ngoài trời;
+ Hoặc xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
Như vậy, có 07 trường hợp không được cấp sổ đỏ/sổ hồng/Giấy chứng nhận như chúng tôi đã nêu ở trên.
Các trường hợp không được cấp sổ đỏ hiện nay?
Đất công có được cấp sổ đỏ không?
Trước hết, đất công là tên thường gọi của đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích tại xã, phường, thị trấn theo quy định tại Điều 132 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích được lập từ diện tích đất nông nghiệp của địa phương (không quá 05% tổng diện tích đất nông nghiệp tại địa phương).
Loại đất này được sử dụng với mục đích chính là mục đích công ích như xây dựng công trình văn hóa, thể dục thể thao,...và được cho thuê khi còn diện tích không sử dụng vào các mục đích công ích.
Việc thuê loại đất này được thực hiện thông qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, người trúng đấu giá là người được ký hợp đồng thuê đất với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.
Căn cứ khoản 2 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
…
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
…
=> Từ căn cứ trên, người thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường thị trấn là người sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê. Và đây là trường hợp không được cấp sổ hồng/Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai hiện hành.
Như vậy, người quản lý, sử dụng đất công (đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích) của xã phường thị trấn như Ủy ban nhân dân cấp xã được giao quản lý hoặc người thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích sẽ không được cấp sổ đỏ/giấy chứng nhận.
19006192 để được hỗ trợ.>> Hiện nay, đất sổ hồng có được xây nhà không?
>> Theo quy định hiện hành, sổ hồng có giá trị bao nhiêu năm?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
